Immobilien

Werden Immobilien zur Erzielung von Einkünften genutzt, können sich steuerliche Vorteile ergeben. Das Kriterium Erzielung von Einkünften liegt vor, wenn die Immobilie vermietet oder zu beruflichen Zwecken genutzt wird. Zwar werden einerseits steuerpflichtige Einkünfte erzielt, jedoch überwiegt insbesondere in der Anfangsphase (z.B. nach der Herstellung, nach Umbauten) der erzielte Verlust. Beim Verkauf der Immobilie ist die geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten.

Wird ein technisch und wirtschaftlich noch nicht abgenutztes Gebäude mit der Absicht erworben, es später abzureißen, sind die Abbruchkosten und der Restwert des Gebäudes Herstellungskosten des Neubaus. Damit ist der sofortige Abzug der Abrisskosten als Werbungskosten ausgeschlossen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 13.4.2010, IX R 16/09).

Rechtsanwaltskosten die mit einer Vermietungstätigkeit im Zusammenhang stehen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (Finanzgericht Köln, Urteil vom 14.8.2008, 10 K 1272/07).

Bei Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs kann der Käufer keine Abschreibung in Anspruch nehmen, da er nicht mit Anschaffungskosten belastet wurde. Der Zeitpunkt der Rückzahlung des Kaufpreises ist ohne Bedeutung (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.12.2007, IX R 50/06).

Bei einer gemischt vermieteten Immobilie (umsatzsteuerpflichtig und umsatzsteuerfrei) kann für Herstellungsarbeiten am Gebäude die auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung entfallende Umsatzsteuer nach einem Flächen- oder Umsatzschlüssel ermittelt und als Vorsteuer geltend machen werden (Bundesfinanzhof, Urteil vom 22.11.2007, V R 43/06).

Die in den Errichtungskosten sowie in den sonstigen Aufwendungen für eine Immobilie enthaltene Umsatzsteuer kann nur dann als Vorsteuer vom Finanzamt zurück gefordert werden, wenn das Gebäude an umsatzsteuerpflichtige Mieter vermietet wird (Finanzgericht Köln, Urteil vom 13.8.2007, 5 K 1866/05).

Gesetze und Urteile (Quellen)

BFH 13.4.2010, IX R 16/09

FG Köln 14.8.2008, 10 K 1272/07

BFH 19.12.2007, IX R 50/06

BFH 22.11.2007, V R 43/06

FG Köln 13.8.2007, 5 K 1866/05