Grundsteuerreform

Was ist die Grundsteuerreform und wie wird die Grundsteuer berechnet? Hier gibt es die Antworten! Detailliert, verständlich & informativ.

Ankündigung

Das ändert sich durch die Grundsteuerreform

Die neue Grundsteuer wird ab dem 1.1.2025 erhoben. Bis dahin müssen die Besteuerungsgrundlagen festgestellt und die notwendigen Besteuerungsverfahren eingeführt werden. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse zum 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).
Die Neubewertung beginnt bereits 2022: In diesem Jahr müssen alle Grundstückeigentümer und Immobilieneigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben. Die Abgabe muss grundsätzlich elektronisch erfolgen. Das soll voraussichtlich ab dem 01.07.2022 über das Online-Angebot der Steuerverwaltung »Mein ELSTER« möglich sein. Als Abgabefrist für die Erklärung ist der 31.10.2022 vorgesehen.

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Grundsteuerreform: Fristen und Termine

  • 1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt für die Ermittlung der (neuen) Grundsteuerwerte
  • Ende März 2022: Öffentliche Aufforderung durch das Bundesfinanzministerium zur Abgabe der Feststellungserklärungen (Grundsteuererklärung)
  • 1. Juli 2022: Elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) über ELSTER möglich.
  • 31. Oktober 2022: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)
  • 1. Januar 2025: Entstehungszeitpunkt der reformierten Grundsteuer: Ab diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer die neue Grundsteuer bezahlen.

In der Infografik erklären wir die Änderungen bei der Grundsteuer bildlich veranschaulicht. Mit einem Klick auf das Bild können Sie sich die vollständige Grundsteuer-Infografik ansehen und natürlich auch zu Ihrer freien Verfügung herunterladen, teilen und verlinken:

Infografik Grundsteuerreform

Was ist die Grundsteuerreform?

Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Allerdings hat das Gericht dem Gesetzgeber eine doppelte Übergangsfrist eingeräumt: Bis Ende 2019 musste eine Neuregelung verabschiedet sein. Anschließend darf das verfassungswidrige Recht dann noch maximal fünf weitere Jahre angewandt werden, also höchstens bis Ende 2024.

Die lange Übergangsfrist ist erforderlich, da zuerst einmal alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

Alles, was Grundstückseigentümer jetzt wissen müssen

Warum muss die Grundsteuer reformiert werden?

Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten hierbei sogar Werte von 1935.

Dass immer noch die 1964 festgestellten Werte gelten, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Denn Gleichheit bedeutet auch: Die Steuerbasis muss die Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht widerspiegeln, damit die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt ist.

Warum sind die jetzigen Einheitswerte verfassungswidrig?

Damit das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz funktioniert, soll eigentlich alle sechs Jahre eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel: Die so ermittelten Einheitswerte sollen dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen, dann an dem Verhältnis der einzelnen Verkehrswerte zeigt sich, ob die Besteuerung gleichheitsgerecht ist.

Allerdings hat es seit dem 1.1.1964 keine Hauptfeststellung mehr gegeben, sodass Wertverzerrungen entstanden sind, die inzwischen verfassungswidrige Ausmaße angenommen haben. Denn die Wertrelationen zwischen den einzelnen Grundstücken sind bei den Einheitswerten mittlerweile völlig anders als bei den Verkehrswerten.

Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts betrifft nicht nur Eigentümer von Immobilien, sondern über die Nebenkosten auch Mieter.

Und für die Gemeinden geht es um Steuereinnahmen von immerhin 14 Milliarden Euro jährlich.

Was sind Grundsteuer A, B und C?

Die sogenannte Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die sogenannte Grundsteuer B gilt für betriebliche und private Grundstücke. Um diese Grundsteuer geht es im folgenden Text.

Neu eingeführt durch die Grundsteuerreform wird ab dem Jahr 2025 die sogenannte Grundsteuer C. Damit können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Denn in vielen Kommunen besteht ein Mangel an Wohnraum, während baureife Grundstücke brach liegen und von den Eigentümern nicht genutzt werden. Teilweise handelt es sich um altes Grundeigentum, bei dem die Eigentümer kein Interesse an einer baulichen Nutzung haben, teilweise wurden Flächen gezielt aufgekauft in der Hoffnung, eine Wertsteigerung erzielen zu können.

Diese Spekulation soll zukünftig durch die Grundsteuer C verteuert werden, denn mit ihr erhalten die Gemeinden das Recht, auf ungenutzte Baugrundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben und so mögliche Spekulationen unattraktiv zu gestalten. Mit der Reform gibt es die Möglichkeit, baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe zu definieren und für diese einen abweichenden Grundsteuerhebesatz festzusetzen.


Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Wie hoch Ihre Grundsteuerbelastung in Zukunft tatsächlich ausfallen wird, kann im Moment noch niemand wirklich sagen, weil weder die Grundstücksbewertung endgültig abgeschlossen ist noch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen.

Die am 8.11.2019 verabschiedet Neuregelung der Grundsteuer sieht vor, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt. Das bedeutet, die Grundsteuer wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet:

  • Zuerst werden die Grundstücke bewertet. In diesem Punkt gibt es gegenüber dem alten System die größten Veränderungen. Bisher waren die Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag von entscheidender Bedeutung. In Zukunft wird ein Ertragswert ermittelt, der sich am möglichen Mietertrag einer Wohnimmobilie orientiert.
    Dazu können viele Daten benutzt werden, die automatisch erfasst werden. Die Bewertung wird auf Bodenrichtwerten und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete aufbauen. Diese Daten werden von statistischen Landesämtern automatisch erfasst. Für 15 Bundesländer liegen die Informationen bereits heute in einem gesonderten System mit Namen BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland) vor. Für die Grundsteuererklärung 2022 haben die Finanzverwaltungen der einzelnen Bundesländer eigene Portale erstellt, auf denen die Bodenrichtwertinformationen bereitgestellt werden - denn die Daten aus BORIS-D sollen ausdrücklich nicht für die Grundsteuererklärung verwendet werden. Eine Übersicht der Länderportale finden Sie hier.
    Nur noch in Ausnahmefällen soll ein Sachwert errechnet werden.
  • Der ermittelte Grundstückswert wird wie bisher mit einer Steuermesszahl multipliziert und so der Grundsteuermessbetrag errechnet.
  • Der Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert und so die Grundsteuerbelastung ermittelt.

Was ist das »wertabhängige Modell« und für wen gilt es?

Neu ist, dass in Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem sogenannten wertabhängigen Modell erfolgt:

  • Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird.
  • Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.
  • Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.

Anstelle dieses wertabhängigen Modells (»Bundesmodell«) können sich die Bundesländer auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell zu berechnen (sog. Öffnungsklausel). Ermöglicht wird dies durch eine Änderung im Grundgesetz, über die lange gestritten worden war.

Welche Bundesländer haben ein anderes Modell?

Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen: Für das Bundesmodell entschieden haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben

  • Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
  • Bayern (Flächenmodell)
  • Hamburg (Wohnlagenmodell)
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen

  • Saarland
  • Sachsen

Im Folgenden erklären wir zunächst das Bundesmodell und gehen dann auf die abweichenden Modelle von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, dem Saarland und Sachsen ein.

Bundesmodell: Bewertung von Wohnimmobilien nach der Grundsteuerreform

Für das Bundesmodell entschieden haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Bei der Bewertung von Grundvermögen nach dem Bundesmodell wird unterschieden in

  • land- und forstwirtschaftliche Flächen,
  • Baugrundstücke,
  • Wohngrundstücke und
  • andere, beispielsweise gewerblich genutzte Immobilien.

Wir werden uns in diesem Beitrag auf Wohnimmobilien beschränken.

Schritt 1: Rohertrag des Gebäudes ermitteln

Für die Bewertung einer Wohnimmobilie ist zunächst der Rohertrag zu ermitteln. Um umfangreiche Mieterhebungen zu vermeiden, wird dazu ein typischer Rohertrag nach Gebäudeart, Größe und Baujahr angesetzt. In Anlage 39 des Bewertungsgesetzes (BewG) finden sich dazu typisierte Roherträge für die Bundesländer. Je nach der von der Gemeinde festgesetzten Mietniveaustufe werden die Roherträge noch einmal angepasst.

Hier ein Auszug aus Anlage 39 des BewG, beispielhaft für Baden-Württemberg und Bayern:

I. Monatliche Nettokaltmieten in €/Quadratmeter Wohnfläche (1) (Wertverhältnisse/Stand 1.1.2022)

Gebäudeart1

Wohnfläche (2) (je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes

bis 1948

1949 bis 1978

1979 bis 1990

1991 bis 2000

ab 2001

Baden-Württemberg

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,60

6,79

6,86

7,12

7,44

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,72

5,87

5,94

6,16

6,44

100 m2 und mehr

5,74

5,90

5,96

6,18

6,46

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

6,73

6,93

7,01

7,26

7,58

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,70

5,87

5,94

6,15

6,43

100 m2 und mehr

5,50

5,66

5,72

5,92

6,20

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,16

7,38

7,45

7,73

8,07

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,44

6,64

6,71

6,95

7,26

100 m2 und mehr

6,34

6,54

6,60

6,84

7,15

Bayern

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,23

7,56

7,55

7,40

8,34

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,26

6,54

6,53

6,41

7,22

100 m2 und mehr

6,28

6,56

6,55

6,43

7,24

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,01

7,32

7,30

7,18

8,07

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,95

6,20

6,19

6,08

6,84

100 m2 und mehr

5,72

5,98

5,97

5,86

6,60

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,24

8,60

8,59

8,43

9,49

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,41

7,74

7,73

7,58

8,54

100 m2 und mehr

7,30

7,61

7,61

7,47

8,42

(1) Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke.

(2) Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, gelten als Wohnfläche. Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m2 geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren.

Nettokaltmiete – Festwert – für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) 35,– €/Monat

Vom Rohertrag müssen im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Auch dazu gibt es eine Übersicht mit Pauschalen im Anhang des neuen BewG. Anlage 40 erfasst diese Bewirtschaftungskosten als Anteil der Jahresmiete oder üblichen Jahresmiete. So werden die Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle berücksichtigt.

Beispiel:

Sie besitzen ein Einfamilienhaus in Bayern mit einer Wohnfläche von 120 m2, das 2005 gebaut wurde. Das Grundstück ist 450 m2 groß, weiter verfügt das Objekt über eine Garage.

Der Rohertrag ergibt sich aus dem Ertrag der Wohnimmobilie (120 × 7,24 €) und dem Ertrag für die Garage von pauschal 35,– € je Monat. Also: (120 × 7,24 € + 35,– €) × 12 = 10.846,– €

Von diesem Rohertrag werden nun pauschal 27 % Bewirtschaftungskosten abgezogen. Es ergibt sich ein Reinertrag von 10.846,– € ./. 2.928,– € = 7.918,– €.

Schritt 2: Liegenschaftszins anwenden

Der Wert einer Immobilie ergibt sich durch die Abzinsung der zukünftig möglichen Erträge. Je höher der angesetzte Zinssatz dabei ist, desto geringer der Wert, der ermittelt wird. Welcher Zinssatz benutzt werden muss, hängt von der Gebäudeart ab. Er beträgt

  • 2,5 % für Ein-und Zweifamilienhäuser,
  • 3,0 % für Wohnungseigentum,
  • 4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
  • 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.

Der Zins wird abgesenkt bei bestimmten Gebäuden, die auf besonders teuren Grundstücken stehen. Beträgt der Bodenrichtwert für das Grundstück, auf dem Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus steht, mehr als 500,– € je Quadratmeter, sinkt der Zins für je 100,– €, die der Bodenrichtwert den Betrag von 500,– € übersteigt, um 0,1 %.

Ab einem Bodenrichtwert von 1.500,– € je Quadratmeter wird für Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zins von 1,5 % angesetzt.

Für Eigentumswohnungen verringert sich der anzusetzende Zinssatz ab einem Bodenrichtwert von 2.000,– € je Quadratmeter um 0,1 % für jede weitere 100,– €, bis zu einer Grenze von 3.000,– € je Quadratmeter.

Schritt 3: Kapitalisierten Reinertrag ermitteln

Nun kennen wir den Rohertrag und den Kapitalisierungszins. Für wie lange die Erträge zu kapitalisieren sind, ergibt sich aus der noch verbleibenden Nutzungsdauer des Gebäudes. Welche Nutzungsdauer angenommen wird, ergibt sich aus Anlage 38 des BewG.

Bei Wohngebäuden beträgt die übliche Nutzungsdauer nach der Fertigstellung 80 Jahre. Die bereits verstrichene Nutzungsdauer des Gebäudes muss abgezogen werden. Mindestens aber wird bei der Bewertung eine Restnutzungsdauer von 30 % der ursprünglichen Nutzungsdauer unterstellt. Für ein Wohngebäude wird also mindestens noch eine Nutzungsdauer von 24 Jahren angenommen, unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist.

Aus Nutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt sich ein Barwertfaktor. In der Anlage 37 des BewG sind die entsprechenden Werte genannt. Mit dem passenden Wert wird der Reinertrag multipliziert.

(Beispiel/Fortsetzung) Nach der Bodenrichtwertkarte hat das Grundstück, auf dem das Einfamilienhaus steht, einen Bodenrichtwert von 500,– €/m2. Damit gilt ein Liegenschaftszins ohne Korrekturen von 2,5 %. Das Gebäude wurde 2005 fertiggestellt und soll zum Stichtag 1.1.2022 bewertet werden, also nach 17 Jahren.

Die Restnutzungsdauer beträgt also 63 Jahre. Aus Anlage 37 des BewG entnehmen wir dafür einen Vervielfältiger von 31,56. So ergibt sich aus dem Reinertrag ein Gebäudewert von 31,56 × 7.918,– € = 249.892,08 €.

Schritt 4: Abgezinsten Bodenwert feststellen

Nachdem das Gebäude bewertet ist, muss nun noch der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Auch der Bodenwert wird mithilfe des Liegenschaftszinses kapitalisiert. Dazu wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuerst eine Anpassung für stark abweichende Grundstücksgrößen vorgenommen. So soll verhindert werden, dass besonders große oder kleine Grundstücke zu ungerechten Bewertungsverschiebungen führen. Der so ermittelte Wert wird anschließend mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt.

(Beispiel/Fortsetzung) Das Beispielgrundstück hat eine Fläche von 450 m2 bei einem Bodenrichtwert von 500,– €/m2. Aus Anlage 36 des BewG entnehmen wir einen Umrechnungskoeffizienten von 1,03. Es ergibt sich also ein Grundstückswert von 450 m2 × 500,– €/m2 × 1,03 = 231.750,– €.

Für die Ertragsberechnung wird auf diesen Wert noch ein Barwertfaktor angewendet. Diesen Faktor finden wir in Anlage 41 des BewG. Er beträgt für unser Beispielgrundstück 0,2111. Es ergibt sich ein abgezinster Bodenwert von 231.750,– € × 0,2111 = 48.922,43 €.

Schritt 5: Gesamtwert des Grundstücks berechnen

Nachdem Grundstückswert und Gebäudewert ermittelt wurden, müssen beide Werte addiert werden.

Ist der Wert des Grundstücks festgestellt, wird darauf die Steuermesszahl angewandt und so der Steuermessbetrag ermittelt. Weil die Grundstückswerte durch die neue Bewertungsmethode künftig höher ausfallen werden, wurde die Steuermesszahl angepasst. Für unbebaute Grundstücke und Wohngebäude wird eine Steuermesszahl von 0,34 Promille angesetzt.

(Beispiel/Fortsetzung)

Gebäudewert 249.892,08 € + abgezinster Bodenwert 48.922,43 € = 298.814,51 € × Steuermesszahl (0,34 Promille) = 101,60 € Steuermessbetrag

Bundesmodell: Für welche Immobilien gilt eine niedrigere Steuermesszahl?

Eine der großen Sorgen bei der Reform der Grundsteuer war es, dass steigende Steuerbelastungen die Wohnkosten in jetzt schon sehr teuren Wohnlagen weiter in die Höhe treiben könnten. Darum sind für einige Wohnformen Ermäßigungen bei der Grundsteuer vorgesehen. Durch eine reduzierte Steuermesszahl wird die Bezugsgröße der Steuerberechnung verringert.

Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz

Mit dem Wohnraumförderungsgesetz soll der Bau preiswerter Mietwohnungen und der Erwerb von Wohneigentum durch sozial Schwache gefördert werden. Haben Sie eine solche geförderte Immobilie gebaut oder gekauft, liegt Ihnen ein entsprechender Förderbescheid vor. Legen Sie den Förderbescheid dem Finanzamt vor, wird eine um 25 % geringere Steuermesszahl angesetzt.

Förderung nach Landesrecht

Neben dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes gibt es in den Ländern eigene Regelungen zur Förderung von preiswertem Wohnraum. Auch ein Förderbescheid nach diesen Regularien berechtigt Sie zum Antrag auf Reduzierung der Grundsteuer.

Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften

Öffentliche und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften haben in der Regel auch das Ziel, preiswerten Wohnraum anzubieten. Auch für diese Organisationen kann darum ein Abschlag von 25 % auf die Steuermesszahl gewährt werden.

Modelle der vom Bundesmodell abweichenden Bundesländer und Stadtstaaten

Die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen.

Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen das Saarland und Sachsen.

Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell

Beim sogenannten »modifizierten Bodenwertmodell« ergibt sich die Bewertung für die Grundsteuer B ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen:

  • die Grundstücksfläche und
  • der Bodenrichtwert.

Diese Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bisher Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Schließlich wird der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich dann die konkrete Grundsteuer.

-> Details zum modifizierten Bodenwertmodell in Baden-Württemberg erfahren Sie auf der Internetseite der Finanzämter in Baden-Württemberg.

Bayern: Flächenmodell

Bei bayerischen Flächenmodell werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen

  • für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und
  • für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm.

Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, so dass hier effektiv nur 0,35 Euro/qm angesetzt werden.

Auf die so ermittelte Bemessungsgrundlage wenden die Gemeinden ihren Hebesatz an.

(Quelle: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat, Pressemitteilung vom 15.12.2021)

Bayern bietet einen Chatbot an, dem Sie Ihre Fragen zur neuen Grundsteuer stellen können.

Hamburg: Wohnlagenmodell

Das sogenannte »Wohnlagenmodell«, für das sich Hamburg entschieden hat, ist ähnlich wie das bayerische Modell mit dem Unterschied, dass in Hamburg auch die Wohnlage Einfluss nimmt auf die Höhe der Grundsteuer.

Entscheidend sind also:

  • Fläche des Grundstücks,
  • Fläche des Gebäudes,
  • Nutzung der Immobilie und
  • Wohnlage

Gerechnet wird auch in Hamburg mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen

  • für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und
  • für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm.

Die Grundsteuermesszahl beträgt für Grund und Boden sowie Gebäudeflächen grundsätzlich 100%. Bei Wohnflächen wird unterschieden:

  • gute Wohnlage: Grundsteuermesszahl 70%,
  • normale Wohnlage: Grundsteuermesszahl 45%, (sog. Lageermäßigung).

-> Mehr Informationen zur Grundsteuer in Hamburg finden Sie auf hamburg.de

Hessen: Flächen-Faktor-Modell

Bei dem in Hessen geplanten Flächen-Faktor-Verfahren werden die Grundstücks- und Gebäudeflächen ermittelt. Zusätzlich bildet der Faktor die Lagequalität des betreffenden Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde ab.

Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren:

  • Fläche des Grundstücks,
  • bei Wohngebäuden die Wohnfläche bzw. bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken die Nutzfläche,
  • Nutzung der Immobilie,
  • Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde.

Zur Berechnung des Faktors wird der Bodenrichtwert der Zone, in der das betreffende Grundstück liegt, mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde verglichen. Somit wird eine bessere Lage höher und eine schlechtere Lage niedriger besteuert.

Auch Hessen rechnet mit Äquivalenzwerten, die in Hessen aber »Flächenzahlen« genannt werden:

  • Grundstück: 0,04 Euro/qm
  • Gebäude: 0,50 Euro/qm

(Quelle und weitere Informationen: hessen.de)

Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Auch Niedersachsen greift auf das bayerische Flächenmodell zurück und entwickelt es weiter zu einem »Flächen-Lage-Modell«. Konkret bedeutet das die Nutzung von fünf Faktoren und bestimmten Äquivalenzzahlen für die Berechnung der Grundsteuer:

Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer in Niedersachsens »Flächen-Lage-Modell« sind

  • Fläche des Grundstücks,
  • Fläche des Gebäudes,
  • Nutzung der Immobilie,
  • Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

sowie diese Äquivalenzzahlen:

  • Grundstück: 0,04 Euro/qm
  • Gebäude: 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt für den Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen grundsätzlich 100%. Bei Wohnflächen liegt die Steuermesszahl bei 70%.

-> Mehr Informationen zur Grundsteuer in Niedersachsen finden Sie auf niedersachsen.de

Saarland: Bundesmodell mit Abweichungen

Das sogenannte «Saarlandmodell« sieht keinen grundlegend vom Bundesmodell abweichenden Sonderweg vor. Das Bundesmodell soll weitgehend umgesetzt werden. Die im Saarländischen Grundsteuergesetz vorgesehene punktuelle Abweichung vom Bundesmodell beschränkt sich auf die Festlegung von saarlandspezifischen Steuermesszahlen:

Bundesmodell

Saarlandmodell

unbebaute Grundstücke

0,34 ‰

0,64 ‰

Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden

(=überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke):

-Einfamilienhäuser

-Zweifamilienhäuser

-Mietwohngrundstücke

-Wohnungseigentum

0,31 ‰

0,34 ‰

Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden

(= nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke):

-Geschäftsgrundstücke

-gemischt genutzte Grundstücke

-Teileigentum

-sonstige bebaute Grundstücke

0,34 ‰

0,64 ‰

(Quelle und weitere Details auf saarland.de)

Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen

In Sachsen wird das Bundesmodell weitgehend umgesetzt.

  • Der Grundsteuerwert (1. Stufe) wird nach den bundesgesetzlichen Regelungen ermittelt.
  • Auf der zweiten Stufe wendet Sachsen dann bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken die sächsischen Steuermesszahlen an, um den Grundsteuermessbetrag zu berechnen. Statt einer einheitlichen Steuermesszahl (0,34 ‰), wie sie vom Bundesmodell benutzt wird, sind unterschiedliche Messzahlen normiert worden (0,36 ‰ für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bzw. 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke).

Damit, so das Sächsische Staatsministerium der Finanzen, erfolge eine Anpassung an sächsische Besonderheiten, indem die Auswirkungen der Grundsteuerreform ausgewogen austariert werden. Insbesondere werde so vermieden, dass Wohngrundstücke - vor allem in Ballungszentren - künftig übermäßig stark belastet werden.

(Quelle und Details zum Sachsenmodell: sachsen.de)

Was müssen Immobilieneigentümer jetzt tun?

2022 startet die Umsetzung der Grundsteuerreform: Ab dem 1.7.2022 werden nach und nach die Grundsteuerwerte neu festgestellt. Dafür müssen alle Grundstückseigentümer zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 eine Steuererklärung für ihre Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft abgeben. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse zum 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Die meisten Bundesländer planen, Eigentümerinnen und Eigentümer per Informationsschreiben über die Grundsteuererklärung und die dafür erforderlichen Unterlagen im jeweiligen Bundesland zu informieren.

Im April 2022 werden Brandenburg, Bayern und Thüringen Informationsschreiben an Immobilieneigentümer schicken.

Im Mai 2022 werden Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz Informationsschreiben an Immobilieneigentümer schicken.

Im Juni 2022 werden Schleswig-Holstein, das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt Informationsschreiben an Immobilieneigentümer schicken.

Im Juli 2022 wird Bremen Informationsschreiben an Immobilieneigentümer schicken.

In Hessen werden Eigentümer ebenfalls informiert. Der Zeitpunkt ist aber nicht einheitlich, da die Kommunen die Schreiben verschicken und kein Versand von zentraler Stelle erfolgt.

In Hamburg ist noch offen, ob Eigentümer individuell angeschrieben und informiert werden sollen.

In Berlin werden Eigentümer nicht angeschrieben.

Die Abgabe der »Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte« soll elektronisch über ELSTER erfolgen. Das wird voraussichtlich ab dem 1 Juli 2022 möglich sein. Dafür können Sie Ihr bereits bestehendes ELSTER-Konto verwenden. Falls Sie noch kein ELSTER-Konto haben, melden Sie sich bitte frühzeitig auf www.elster.de an: erfahrungsgemäß dauert es einige Wochen, bis der Anmeldeprozess abgeschlossen ist und Sie Ihr Passwort für ELSTER erhalten haben.

Einzelfälle: Erbpacht, Nießbrauch, Erbengemeinschaften usw.

Wer ist bei Erbengemeinschaften für die Abgabe zuständig? Was gilt bei Nießbrauch oder Erbpacht? Hier finden Sie die Antworten auf Fragen zu zahlreichen Einzelthemen.

Muss ich auch bei einer Eigentumswohnung eine Grundsteuer-Erklärung einreichen?

Ja. Alle Haus- und Wohnungseigentümer müssen ab dem 1.7.2022 bis spätestens 31.10.2022 eine Grundsteuer-Erklärung elektronisch beim zuständigen Finanzamt abgeben.

Bei Eigentumswohnungen gibt es aber die Besonderheit, dass eventuell zwei Erklärungen abgegeben werden müssen:

1. Die Grundsteuer-Erklärung für die eigene Wohnung im Haus. Jeder Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) muss eine Erklärung für seine Wohnung(en) einreichen. Die Hausverwaltung darf diese Aufgabe übernehmen. Allerdings kennen sich die wenigsten Hausverwaltungen mit dem Thema Steuern aus, denn das gehört nicht zu ihren Aufgaben. Bei Fehlern haftet die Hausverwaltung – hat aber in der Regel keine Versicherung für diesen Fall. Wir raten daher davon ab, die Grundsteuer-Erklärung der Hausverwaltung zu übertragen. Wer sie nicht selbst machen kann oder will, beauftragt besser einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht damit. Lohnsteuerhilfevereine dürfen diese Aufgabe nicht übernehmen.

2. Eine zweite Erklärung kann für die Garage erforderlich sein, nämlich dann, wenn es für diese ein eigenes Grundbuchblatt gibt. Sind Garage und Haus grundbuchrechtlich zusammengefasst, ist nur eine Erklärung für Haus/Garage nötig.

Muss ich auch für meine Ferienwohnung / mein Ferienhaus eine Grundsteuer-Erklärung einreichen?

Ja, für Ferienimmobilien in Deutschland muss eine eigene Grundsteuer-Erklärung eingereicht werden. Ferienimmobilien im Ausland sind nicht betroffen.

Dabei gilt für die Ferienimmobilie das Grundsteuer-Modell des Bundeslandes, in dem sich die Ferienimmobilie befindet. Wer also zum Beispiel in Baden-Württemberg in einem eigenen Einfamilienhaus lebt und in Bayern eine Ferienimmobilie hat, gibt die Grundsteuer-Erklärung für das Einfamilienhaus nach dem Modell in Baden-Württemberg ab, für die Ferienimmobilie in Bayern gilt das bayerische Modell.

Wer gibt bei einer Erbengemeinschaft die Grundsteuer-Erklärung ab?

Erbengemeinschaften sind sogenannte »Gesamthandsgemeinschaften«. Sie müssen sich einig werden und zu einer einheitlichen Willenserklärung kommen – was gerade bei Erbengemeinschaften nicht immer einfach ist, denn hier gibt es oft Streit.

Bei Erbengemeinschaften geben also alle Erben gemeinsam eine Grundsteuer-Erklärung ab (bzw. wenn mehrere Grundstücke/Immobilien gemeinsam geerbt wurden: jeweils eine gemeinsame Grundsteuer-Erklärung pro Grundstück/Immobilie).

Für die Übermittlung per Elster braucht die Erbengemeinschaft eine eigene Steuernummer. Ein eigener Elster-Account ist nicht erforderlich: Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft bereits ein Elster-Konto besitzt, kann die Grundsteuer-Erklärung der Erbengemeinschaft über dieses Konto eingereicht werden. Voraussetzung: Es liegt eine Vollmacht der Miterben vor.

Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften sind die einheitliche Willensbildung und die gemeinsame Erklärung Pflicht. Kommt es zu keiner Einigung, können sich die Erben gegenseitig auf Abgabe einer gemeinsamen Willenserklärung – hier in Form der gemeinsamen Grundsteuer-Erklärung für die Erbengemeinschaft – verklagen.

Ohne gemeinsame Erklärung wird das Finanzamt die Werte schätzen. Die sich daraus ergebende Grundsteuer wird mit großer Wahrscheinlichkeit höher sein als bei der Abgabe der korrekten Werte.

Wer muss bei einem Nießbrauch die Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Ist bei einer Immobilie ein Nießbrauch eingetragen, muss der juristische Eigentümer die Grundsteuer-Erklärung abgeben – nicht der Nießbrauchsberechtigte! Das gilt auch dann, wenn im Nießbrauchsvertrag geregelt wurde, dass der Nießbrauchsberechtigte die Grundsteuer bezahlt.

Wer muss bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden die Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Hier gilt der Grundsatz: Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, die Grundsteuer-Erklärung abzugeben – unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.

Anders in Erbbaurechtsfällen: Hier wird das Grundstück dem Erbbauberechtigten (ihm gehört das Gebäude) zugerechnet: Er muss die Grundsteuererklärung abgeben. Der Erbbauverpflichtete (ihm gehört das Grundstück) muss aber bei der Erklärung mitwirken. Grundstück und Gebäude werden dabei für die Grundsteuer zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Das heißt, auch wenn ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird für den Grund und Boden sowie das Gebäude ein Gesamtwert ermittelt.

Muss bei Miteigentum jeder Eigentümer eine Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Nein. Bei Miteigentum gibt nur ein Eigentümer die Grundsteuer-Erklärung ab.

Muss ich als Mieter eine Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Nein. Als Mieter sind Sie nicht verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das ist und bleibt die Aufgabe des Eigentümers – auch dann, wenn Sie als Mieter die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten bezahlen.

Muss ich als Vermieter eine Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Ja. Diese Aufgabe dürfen Sie nicht auf Ihre Mieter übertragen. Die Abgabe der Grundsteuer-Erklärung ist und bleibt Ihre Aufgabe – auch dann, wenn Ihre Mieter die Grundsteuer über die Nebenkosten bezahlen.

Muss ich jetzt jedes Jahr eine Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Nein. Zum 1.1.2022 werden alle Grundstücke neu bewertet, deshalb muss in diesem Jahr eine Grundsteuer-Erklärung (offiziell heißt sie »Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte«) abgegeben werden.

Eine solche »Hauptfeststellung« findet künftig alle sieben Jahre statt. Die nächsten Stichtage sind also der 1.1.2029 und der 1.1.2036.

Brauche ich für die Grundsteuer-Erklärung ein weiteres Elster-Konto?

Die Abgabe der »Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte« soll elektronisch über ELSTER erfolgen. Das wird voraussichtlich ab dem 1 Juli 2022 möglich sein. Dafür können Sie Ihr bereits bestehendes ELSTER-Konto verwenden.

Falls Sie noch kein ELSTER-Konto haben, melden Sie sich bitte frühzeitig auf www.elster.de an: erfahrungsgemäß dauert es einige Wochen, bis der Anmeldeprozess abgeschlossen ist und Sie Ihr Passwort für ELSTER erhalten haben.

Kann ich die Grundsteuer-Erklärung auch auf Papier abgeben?

Die Finanzverwaltung möchte die Grundsteuer-Erklärung elektronisch haben – und das ist auch grundsätzlich sinnvoll: Das elektronische Verfahren erleichtert und beschleunigt die (automatisierte) Verarbeitung der Daten, entlastet die Sachbearbeiter und sorgt so dafür, dass Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid schneller erhalten. Immerhin müssen 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden!

In absoluten Ausnahmefällen und nur auf Antrag wird aber auch die Abgabe auf Papier ermöglicht, zum Beispiel, wenn sich ein Eigentümer extra für die Erstellung der Grundsteuer-Erklärung einen Computer anschaffen müsste. Das wäre unverhältnismäßig.

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Grundsteuer-Steuererklärung: Erforderliche Unterlagen

Welche Unterlagen, Angaben, Zahlen, Informationen und sonstigen Auskünfte Sie für Ihre Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer brauchen hängt davon ab, welches Modell zur Grundsteuer-Berechnung in Ihrem Bundesland künftig zu Anwendung kommt:

Die Angaben können Sie kostenlos über das »Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland« (BORIS-D) abrufen.

Steuererklärung: Angaben in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)

Für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 müssen Immobilieneigentümer in Baden-Württemberg Angaben machen zu

  • Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
  • Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
  • Bodenrichtwert
  • Aktenzeichen des Einheitswertes

Steuererklärung: Angaben in Bayern, Hessen, Hamburg, Niedersachsen (Flächen-Faktor-Modell)

Für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 müssen Immobilieneigentümer in Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen Angaben machen zu

  • Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
  • Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
  • Bodenrichtwert (nicht in Bayern und Hamburg; in Hessen will das Finanzamt den Bodenrichtwert ergänzen)
  • Aktenzeichen des Einheitswertes
  • Wohnfläche (Niedersachsen, Hessen)

Steuererklärung: Angaben beim Bundesmodell

In allen Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, sind für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 folgende Angaben erforderlich

  • Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
  • Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
  • Bodenrichtwert
  • Aktenzeichen des Einheitswertes
  • Wohnfläche
  • Art der Immobilie (Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung)
  • Baujahr
  • Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen (Staffelung: klein = unter 60 m2, mittel = 60 m2 bis unter 100 m2, groß = ab 100 m2)
  • Zahl der Garagen / Stellplätze

Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Wir beantworten Ihnen kurz und knapp alle wichtigen Fragen rund um die Grundsteuerreform.

Warum wird die Berechnung der Grundsteuer geändert?

Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten hierbei sogar Werte von 1935. Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Was ändert sich bei der Grundsteuer?

Die Neuregelung der Grundsteuer sieht vor, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt. Das bedeutet, die Grundsteuer wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet:

Zuerst werden die Grundstücke bewertet. Der dabei ermittelte Grundstückswert wird wie bisher mit einer Steuermesszahl multipliziert und so der Grundsteuermessbetrag errechnet. Der Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert und so die Grundsteuerbelastung ermittelt.

Neu ist, dass in Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem sogenannten wertabhängigen Modell erfolgt (»Bundesmodell«). Anstelle dieses wertabhängigen Modells können sich die Bundesländer auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell zu berechnen (sog. Öffnungsklausel).

Welche Grundsteuerberechnung gilt für mein Bundesland?

Für das Bundesmodell entschieden haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen.

Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen das Saarland und Sachsen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Die sogenannte Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die sogenannte Grundsteuer B gilt für betriebliche und private Grundstücke. Um diese Grundsteuer geht es im folgenden Text.

Neu eingeführt durch die Grundsteuerreform wird ab dem Jahr 2025 die sogenannte Grundsteuer C. Damit können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum und Erbbaurechte an Immobilien (Grundstücke und deren Bebauung). Gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb (z.B. Kauf) eines Grundstücks oder Grundstückanteils an. Gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrESt).

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