Häuser und Wohnungen in der Familie vererben

Die Weitergabe steuerlich, rechtlich und ohne Streit gestalten

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Wenn Immobilien auf die nächste Generation übertragen werden sollen, ist das Wissen um rechtssichere Regelungen und den steuerlichen Rahmen wichtig. Darüber hinaus sollten Sie Streit in der Familie verhindern und so die Immobilienwerte schützen.
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Häuser und Wohnungen in der Familie vererben

Immobilien vererben - Wie Sie Häuser und Wohnungen in der Familie vererben

In den nächsten Jahren steht in Deutschland die Vererbung hoher Vermögenswerte an, insbesondere von Immobilien (Häuser und Wohnungen). Wenn Sie Immobilien innerhalb der Familie vererben wollen oder auch als Erbe betroffen sind, sollten Sie rechtzeitig die rechtlich und finanziell beste Lösung für sich und das Erbe suchen. In dieser Broschüre erfahren Sie, welche Übertragungswege Ihnen als Erblasser offenstehen und wie Sie die vorhandenen Immobilien-Werte bei der Weitergabe schützen können. Denn durch fehlendes Testament oder unklare Regelung des Erbes können bei einem Streit unter den Erben Immobilien schnell an Wert verlieren oder bei einem Verkauf im Streit weit unter dem tatsächlichen Wert verschleudert werden.

Um das zu verhindern, sollten Sie frühzeitig rechtssichere Regelungen in Bezug auf die zu vererbende Immobilie treffen und dafür sorgen, dass die Interessen aller Beteiligten gewahrt bleiben. Dafür benötigen Sie Zeit und das Wissen um die Gestaltungsmöglichkeiten z.B. im Testament oder als Schenkung noch zu Lebzeiten. Zeit genug haben Sie, wenn Sie sich frühzeitig mit der Frage beschäftigen, was aus Ihrem Immobilienvermögen einmal werden soll. Das erforderliche Wissen, wie Immobilien innerhalb der Familie an Kinder oder Enkel vererbt werden, finden Sie in dieser Broschüre.

Inhaltsverzeichnis

1   Vorwort

2   Formen der Generationennachfolge
2.1   Vermögensübergabe unter Lebenden (Schenkung)
2.2   Vermögensübergabe durch Tod (Erbschaft)

3   Immobilienarten
3.1   Wohnimmobilien
3.1.1   Selbst genutzte Immobilien
3.1.2   Vermietete Immobilien
3.2   Gewerbeobjekte
3.2.1   Selbst genutzte Gewerbeobjekte
3.2.2   Vermietete Gewerbeobjekte

4   Interessengruppen und Blickwinkel
4.1   Senioren (Immobilieneigner)
4.1.1   Emotionale Bindung
4.1.2   Finanzielle Abhängigkeit vom Immobilieneinkommen
4.1.3   Der Wunsch nach Eigennutzung
4.1.4   Auseinandersetzung des Nachlasses
4.1.5   Einkommensteuergestaltung
4.1.6   Erbschaftsteuergestaltung (mehrfache Nutzung von Freibeträgen)
4.2   Kinder (potenzielle Erben)
4.2.1   Wunsch der Nutzung
4.2.2   Interesse an Einkommenssteigerung
4.2.3   Möglicher Ausgleich für weitere Geschwister bzw. Management einer Eigentümergemeinschaft
4.3   Mieter/Nutzer
4.3.1   Fortsetzung der Miete
4.3.2   Interesse des Mieters an einem Immobilienkauf

5   So gehen Sie bei der Übergabe vor
5.1   Übersicht der einzelnen Immobilien (Objektdatenblätter)
5.1.1   Welche Immobilien können bzw. sollen übertragen werden?
5.1.2   Wie viel benötigt der Senior für seinen Lebensunterhalt?
5.1.3   Wie sieht die künftige Wohnsituation des Seniors aus?
5.1.4   Hindernisse für die Immobilienübergabe
5.2   Wer kann welche Immobilien übernehmen und was erwartet er sich?
5.2.1   Mehrere Kinder als Übernehmer
5.2.2   Übergabe an eines der Kinder
5.2.3   Erwartungen und Möglichkeiten der Kinder
5.2.4   Wie können die Kinder die Verwaltung stemmen?
5.2.5   Den geeigneten Übernehmer auswählen
5.3   Erwartungen der Eltern
5.3.1   Weitere Nutzung durch die Eltern
5.3.2   Beschränkungen nach der Übertragung
5.3.3   Nicht zu viele Einschränkungen vereinbaren
5.3.4   Entscheidungsfindung

6   Steuerliche Aspekte der Immobilienübertragung
6.1   Einkommensteuer bei unentgeltlicher Übertragung
6.1.1   Selbst genutzte Immobilien
6.1.2   Vermietete Immobilien
6.2   Einkommensteuer bei teilentgeltlicher Übertragung (Gleichstellungsgeld)
6.2.1   Sonderfall gewerblicher Grundstückshandel
6.2.2   Nießbrauch zur Absicherung der Eltern
6.2.3   Verbilligte Vermietung an die Eltern
6.2.4   Besondere Steuergestaltungen bei der Immobilienübertragung
6.3   Erbschaft-/Schenkungsteuer
6.3.1   Wie hoch ist die Erbschaft-/Schenkungsteuer?
6.3.2   So berechnen Sie den steuerpflichtigen Erwerb
6.3.3   Sonderfall Familienheim
6.4   Steuercheck

7   Rechtliche Aspekte
7.1   Vermögensübertragung durch Schenkung
7.1.1   Welche Arten der Schenkung sind möglich?
7.1.2   Wann kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden?
7.1.3   Einspruch des Ehegatten
7.1.4   Wenn der Beschenkte noch nicht volljährig ist
7.1.5   Pflichtteilsrecht
7.2   Erbschaft einer Immobilie
7.2.1   So muss ein gültiges Testament aussehen
7.2.2   Das können Sie in einem Testament regeln
7.2.3   Müssen sich die Erben an das Testament halten?
7.2.4   Damit alles seine Ordnung hat: Testamentsvollstreckung
7.2.5   Ehegattentestament
7.2.6   Der Erbvertrag als Alternative zu einem Testament
7.2.7   Was passiert ohne Testament?

8   Immobilien geerbt – was nun?
8.1   Erste Schritte
8.2   Alleinerbe und Erbengemeinschaft
8.2.1   So wird ein Erbschein beantragt
8.2.2   So organisieren Sie die Immobilienverwaltung
8.2.3   Die künftige Nutzung der Immobilie

Kundenbewertungen

Das sagen unsere Kunden

Bewertung Kommentar

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cj
am

Sehr gute Broschüre, klar gegliedert, sehr informativ, mit einem Wort: die Entscheidungshilfe , die ich gesucht habe.

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Anonymer Benutzer
am

Wünschenswert wäre eine CD im Anhang mit den Objektdatenblättern und weiteren Vorlagen, dann könnten diese sofort auf dem Rechner bearbeitet werden; alternativ sollte ein Download angeboten werden.

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Anonymer Benutzer
am

Gutes Produkt und schnelle Lieferung.

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Kurt Wesoly
am

Es wäre deutlich angenehmer, eine Broschüre zu benutzen. Für komplizierte Verhältnisse ist das Produkt weniger geeignet. Der Gang zum Fachanwalt bleibt nicht erspart.

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Helmut R.
am

Sehr guter Aufbau in der Gliederung und verständliche Erörterung der Sachproblematik auch für Unbedarfte. Hilfreich auch die Checkliste am Ende einzelner Abschnitte zur Vertiefung und Entscheidungsunterstützung.

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Anonymer Benutzer
am

Brauchbar und günstig, erfüllt seinen Zweck

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Anonymer Benutzer
am

Sehr hilfreich!

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Anonymer Benutzer
am

Sehr gute Gliederung, schnell waren bestimmte Themen zu finden, ausführliche und verständliche Erläuterungen, nachvollziebare Beispiele.

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Anonymer Benutzer
am

Wieder ein sehr guter Ratgeber zum Thema: "Häuser und Wohnungen in der Familie vererben.

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Anonymer Benutzer
am

Mir waren die Informationen über die steuerlichen und rechtlichen Aspekte wichtig. Das ist in dem Buch gut erläutert, und hat mir bei der Entscheidung geholfen.

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Fragen und Antworten: Häuser und Wohnungen in der Familie vererben - Die Weitergabe steuerlich, rechtlich und ohne Streit gestalten

Welche Kosten entstehen, wenn man ein Haus oder eine Wohnung erbt?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, kommen mit der Erbschaft auch Kosten auf Sie zu. Ob Kosten anfallen und wenn ja, in welcher Höhe, ist insbesondere vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie abhängig. Kosten, die anfallen können, sind:


  • Gebühren für die Ausstellung eines Erbscheins,
  • Gebühren für den Eintrag im Grundbuch (Grundbuchberichtigung),
  • Erbschaftssteuer.

Ist ein Testament vorhanden, in dem eindeutig steht, dass Sie das Haus oder die Wohnung erben, benötigen Sie keinen Erbschein. Auch die Kosten für die Grundbuchberichtigung können gespart werden, wenn diese innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Die Kosten für die Erbschaftssteuer bemisst sich nach der Enge des Verwandtschaftsverhältnisses und dem Wert der Immobilie. Allerdings gibt es einen Erbschaftsteuer-Freibetrag. Nur der Teil, der über dem Freibetrag liegt, muss versteuert werden. Haben Sie beispielsweise als einziges Kind das Haus Ihrer Eltern geerbt, liegt der Freibetrag bei 400.000 €. Beträgt der Wert der geerbten Immobilie 450.000 € und läge somit 50.000 € über dem Freibetrag, dann müssten Sie die 50.000 € mit 7 % versteuern.

Tipp Nutzen Sie für die Berechnung unseren kostenlosen Schenkungs- und Erbschaftssteuerrechner.

Ist es besser ein Haus oder eine Wohnung zu verschenken oder zu vererben?

Diese Frage kann so pauschal nicht beantwortet werden, da die Antwort von vielen verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie oder dem Verwandtschaftsgrad abhängig ist. Der wohl wichtigste Unterschied liegt darin, dass eine Schenkung schon zu Lebzeiten möglich ist und die Beschenkten somit ihren Freibetrag alle zehn Jahre voll ausschöpfen können, während ein Erbe erst nach dem Tod des Erblassers ausgezahlt wird. Unser Ratgeber „Häuser und Wohnungen in der Familie vererben“ geht auf alle möglichen Konstellationen ein und hilft Ihnen dabei, die steuerlich günstigste Lösung zu finden.

Wie vererbt man sein Haus oder seine Wohnung bei mehreren Kindern?

Haben Sie als Erblasser und Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mehrere Kinder, können Sie eine teurere Immobilie dennoch steuerfrei vererben. Damit alle gemeinsam über das von Ihnen vererbte Haus oder die Wohnung verfügen können und eine faire Aufteilung des Immobilienwertes stattfindet, müssen Ihre Kinder allerdings in eine sogenannte Erbengemeinschaft eintreten. Diese entsteht automatisch mit Eintritt der gesetzlichen Erbfolge oder die in einem Testament bzw. Erbvertrag festgehaltene Erbfolge.

Wie kann man sein Haus oder seine Wohnung zu Lebzeiten vererben?

Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten durch eine Schenkung vererben. Da die Freibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden dürfen, können Ihre Erben bei der Erbschaftssteuer sparen. Möchten Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, sollten Sie einen Nießbrauch – also ein Wohnrecht - vereinbaren.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, wenn man ein Haus erbt?

Wer ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer bezahlen. Von der Steuer ausgenommen werden jedoch Grundstücke, die zu einem Nachlass gehören. Selbst wenn es mehrere Erben gibt, die ihren Anteil am Miteigentum an einen einzigen Erben übertragen haben, muss der Erbe für das Alleineigentum keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Erst wenn sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft dazu entscheidet, das Grundstück im Gesamten an einen Dritten zu verkaufen, muss der Käufer auf die volle Kaufsumme Grunderwerbsteuer zahlen.

 

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