Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen

Was nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts gilt

Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen
Sie benötigen diesen Ratgeber, wenn Sie bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung sind und auf der Grundlage der neuen Rechtslage ihre Rechte und Pflichten kennen und verstehen wollen. Planen Sie eine Eigentumswohnung zu kaufen, so wird Ihnen dieser Ratgeber das einigermaßen komplizierte Gebilde des Wohnungseigentums einfach und präzise erklären und Sie vom Kauf der Eigentumswohnung an bis zur Wahrnehmung ihrer Rechte in der Eigentümerversammlung begleiten.
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Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen

Umfangreicher Ratgeber über die Rechte und Pflichten bei Wohnungseigentum

In Deutschland gibt es über 10 Millionen Wohnungseigentümer, die entweder selbst ihre Eigentumswohnung bewohnen oder diese Wohnung vermieten. Gesetzliche Grundlage für die Rechtsstellung der Eigentümer von Eigentumswohnungen ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses Gesetz, das alles rund um das Wohnungseigentum regelt, wurde zum 1.12.2020 reformiert. Was nun in Bezug auf ihre Eigentumswohnung zu beachten ist, hat Ihnen der Jurist Dr. Otto N. Bretzinger informativ und umfassend zusammengestellt.

Welche Informationen zu Eigentumswohnungen können Sie erwarten?

Sie benötigen diesen Ratgeber, wenn Sie bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung sind und auf der Grundlage der neuen Rechtslage ihre Rechte und Pflichten kennen und verstehen wollen. Planen Sie eine Eigentumswohnung zu kaufen, so wird Ihnen dieser Ratgeber das einigermaßen komplizierte Gebilde des Wohnungseigentums einfach und präzise erklären und Sie vom Kauf der Eigentumswohnung an bis zur Wahrnehmung ihrer Rechte in der Eigentümerversammlung begleiten.

In diesem Ratgeber zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes finden Sie Antworten auf folgende Fragen:
  • Was bedeutet „Wohnungseigentum“?
  • Auf was muss ich achten, wenn ich eine Eigentumswohnung kaufen will?
  • Was sind Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht und Teilungserklärung?
  • Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümer einer Eigentumswohnung?
  • Unter welchen Voraussetzungen dürfen bauliche Veränderungen vorgenommen werden?
  • Wie werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern verteilt?
  • Wie läuft die Eigentümerversammlung ab?
  • Wie wird der Verwalter bestellt und abberufen?
  • Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter?
  • Wie kann ich meine Ansprüche gerichtlich durchsetzen?

Profitieren Sie von Expertenwissen zur neuen Rechtslage des Wohnungseigentums

Der Ratgeber berücksichtigt die am 1.12.2020 in Kraft getretene grundlegende Reform des Wohnungseigentumsrechts, mit der eine effizientere Verwaltung der Eigentümergemeinschaften angestrebt wird. Jeder Wohnungseigentümer ist von der neuen Rechtslage betroffen. Lassen Sie sich also mit diesem Ratgeber nicht wertvolles Expertenwissen entgehen, so dass Sie auch weiterhin bei Ihrer Eigentumswohnung alle Rechte und Pflichten fest im Griff haben!

Inhaltsverzeichnis

1   Vorwort

2   Grundsätzliches vorweg
2.1   Was »Wohnungseigentum« bedeutet
2.2   Reform des Wohnungseigentumsrechts
2.3   Gebrauch und Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
2.3.1   Gebrauchsregelungen
2.3.2   Sondereigentum
2.3.3   Gemeinschaftseigentum
2.3.4   Einzelfälle
2.4   Sondernutzungsrecht
2.4.1   Begründung
2.4.2   Berechtigter
2.4.3   Gegenstand und Inhalt
2.4.4   Umfang des Gebrauchs und der Nutzung
2.4.5   Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung
2.4.6   Übertragung
2.4.7   Entziehung
2.5   Entstehen von Wohnungseigentum
2.5.1   Begründung durch Einräumung von Sondereigentum
2.5.2   Begründung durch Teilung
2.6   Entziehung von Wohnungseigentum
2.6.1   Voraussetzungen
2.6.2   Beschlussfassung
2.6.3   Durchsetzung des Anspruchs

3   Wenn Sie Wohnungseigentum erwerben wollen

3.1   Kriterien für die richtige Entscheidung
3.1.1   Standort
3.1.2   Zur Verfügung stehendes Kapital
3.1.3   Zeitlicher Aufwand
3.1.4   Gestaltungsfreiheiten
3.1.5   Vor- und Nachteile des Wohnungseigentums
3.2   Die richtige Eigentumswohnung finden
3.2.1   Anzeigen studieren
3.2.2   Anzeigen aufgeben
3.2.3   Banken, Sparkassen und Bausparkassen ansprechen
3.2.4   Makler beauftragen
3.2.5   Bei Bauträgern nachfragen
3.2.6   Versteigerungen nutzen
3.3   Erwerb der Eigentumswohnung
3.3.1   Wichtige Dokumente vor dem Erwerb
3.3.2   Abschluss des Kaufvertrags
3.3.3   Erwerb des Eigentums
3.4   Sicherung der Ansprüche des Käufers
3.4.1   Sicherung der Übereignung des Grundstücks
3.4.2   Sicherungen bei der Zahlung des Kaufpreises
3.5   Belastungen der Eigentumswohnung
3.5.1   Belastungen im Grundbuch
3.5.2   Belastungen außerhalb des Grundbuchs
3.6   Veräußerungsbeschränkung
3.6.1   Zustimmungsberechtigte
3.6.2   Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund
3.6.3   Wirkung des Zustimmungserfordernisses
3.6.4   Zustimmungserklärung
3.6.5   Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung

4   Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers
4.1   Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
4.1.1   Rechtsnatur
4.1.2   Beziehungen der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern
4.1.3   Beziehungen der Gemeinschaft nach außen
4.2   Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.3   Rechte des Wohnungseigentümers
4.3.1   Benutzung des Sondereigentums
4.3.2   Benutzung des Gemeinschaftseigentums
4.3.3   Ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
4.3.4   Notgeschäftsführung
4.3.5   Informations- und Kontrollrechte
4.4   Pflichten des Wohnungseigentümers
4.4.1   Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.4.2   Pflichten gegenüber anderen Wohnungseigentümern
4.5   Haftung des Wohnungseigentümers
4.5.1   Anteilige Haftung
4.5.2   Einreden gegen Ansprüche
4.5.3   Ausgleichsanspruch gegen Gemeinschaft
4.5.4   Haftung bei Eigentümerwechsel

5   Bauliche Veränderungen
5.1   Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum
5.1.1   Überblick
5.1.2   Bauliche Maßnahmen
5.1.3   Zustimmungsbedürftigkeit bei störenden Veränderungen
5.1.4   Beseitigungsanspruch bei baulicher Veränderung
5.2   Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
5.2.1   Bauliche Veränderungen, Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen
5.2.2   Überblick über die neue Rechtslage bei baulichen Veränderungen
5.2.3   Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
5.2.4   Anspruch auf Gestattung bei privilegierten Maßnahmen
5.2.5   Anspruch auf Gestattung bei fehlender Beeinträchtigung
5.2.6   Grenzen baulicher Veränderungen
5.2.7   Kostenverteilung

6   Finanzielle Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft
6.1   Kosten des Gemeinschaftseigentums
6.1.1   Laufende Bewirtschaftungskosten
6.1.2   Beiträge zu Sonderumlagen
6.1.3   Beiträge zur Erhaltungsrücklage
6.2   Überblick über die Verteilung der Kosten
6.2.1   Gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
6.2.2   Kostenverteilung nach Vereinbarung
6.2.3   Kostenverteilung nach Verbrauch
6.2.4   Kostenverteilung durch Beschluss
6.2.5   Änderung der Kostenverteilung auf Verlangen eines Wohnungseigentümers
6.3   Wirtschaftsplan
6.3.1   Verpflichtung des Verwalters
6.3.2   Inhalt
6.3.3   Wirtschaftsjahr
6.3.4   Beschlussfassung
6.4   Jahresabrechnung
6.4.1   Verpflichtung des Verwalters
6.4.2   Inhalt
6.4.3   Abrechnungszeitraum
6.4.4   Beschlussfassung
6.4.5   Fehlerhafte Jahresabrechnung
6.4.6   Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats
6.4.7   Eigentümerwechsel
6.5   Vermögensbericht

7   Wohnungseigentümerversammlung
7.1   Einberufung
7.1.1   Zuständigkeit
7.1.2   Ort der Versammlung
7.1.3   Zeitpunkt der Versammlung
7.1.4   Kreis der einzuladenden Personen
7.1.5   Ladungsfrist
7.1.6   Form und Inhalt der Einladung
7.2   Durchführung der Versammlung
7.2.1   Vorsitz
7.2.2   Teilnahmeberechtigte Personen
7.2.3   Online-Teilnahme an Eigentümerversammlung
7.2.4   Geschäftsordnung
7.2.5   Behandlung der Tagesordnungspunkte
7.2.6   Beschlussanträge
7.2.7   Abstimmung
7.2.8   Schluss der Versammlung
7.3   Beschlussfähigkeit
7.4   Stimmrecht
7.4.1   Inhaber des Stimmrechts
7.4.2   Verteilung der Stimmen
7.4.3   Ausschluss des Stimmrechts
7.4.4   Stimmenthaltung
7.4.5   Vollmacht des Wohnungseigentümers
7.5   Beschlussfassung
7.5.1   Abgrenzung: Beschluss und Vereinbarung
7.5.2   Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
7.5.3   Beschlussfassung im Umlaufverfahren
7.5.4   Inhaltliche Anforderungen an Beschlüsse
7.5.5   Feststellung und Verkündung von Beschlüssen
7.5.6   Fehlerhafte Beschlüsse
7.6   Versammlungsniederschrift
7.6.1   Form
7.6.2   Inhalt
7.6.3   Zeitpunkt der Errichtung
7.6.4   Einsichtsrecht
7.6.5   Anspruch auf Berichtigung
7.7   Beschlusssammlung
7.7.1   Form der Beschlusssammlung
7.7.2   Inhalt der Beschlusssammlung
7.7.3   Zeitpunkt der Eintragung
7.7.4   Verantwortlicher für die Beschlusssammlung
7.7.5   Einsichtsrecht

8   Verwalter
8.1   Bestellung des Verwalters
8.1.1   Eignung des Verwalters
8.1.2   Bestellung durch Teilungserklärung oder Beschluss
8.1.3   Höchstdauer der Bestellung und Wiederwahl
8.1.4   Nachweis der Verwalterbestellung
8.1.5   Anfechtung der Verwalterbestellung
8.2   Verwaltervertrag
8.2.1   Abschluss des Vertrags
8.2.2   Form
8.2.3   Inhalt
8.3   Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
8.3.1   Vertretung der Gemeinschaft im Außenverhältnis
8.3.2   Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse im Innenverhältnis
8.4   Haftung des Verwalters
8.4.1   Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
8.4.2   Haftung gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern
8.4.3   Haftung gegenüber außenstehenden Dritten
8.5   Rechte des Verwalters
8.5.1   Vertretungsrecht
8.5.2   Vergütungsanspruch
8.5.3   Anspruch auf Entlastung
8.6   Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
8.6.1   Abberufung des Verwalters
8.6.2   Beendigung des Verwaltervertrags

9   Verwaltungsbeirat
9.1   Einrichtung
9.2   Zusammensetzung
9.3   Bestellung
9.4   Organisation
9.4.1   Geschäftsordnung
9.4.2   Einberufung
9.4.3   Beschlussfassung
9.5   Aufgaben und Befugnisse
9.5.1   Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
9.5.2   Unterstützung des Verwalters
9.5.3   Überwachung des Verwalters
9.5.4   Weitere Aufgaben
9.6   Auslagenersatz und Vergütung
9.7   Haftung
9.8   Abberufung

10   Gerichtliches Verfahren
10.1   Anfechtungsklage
10.1.1   Gegenstand der Anfechtung
10.1.2   Klage des Wohnungseigentümers
10.1.3   Anfechtungsberechtigter
10.1.4   Anfechtungsfrist
10.2   Nichtigkeitsklage
10.3   Beschlussersetzungsklage
10.4   Beseitigungsklage
10.5   Unterlassungsklage

Kundenbewertungen

Das sagen unsere Kunden

Bewertung Kommentar

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A. Dirksmeyer
am

Das Büchlein ist leicht und verständlich zu lesen und gibt einen prägnanten Überblick über die Wohneigentums-Situation. Insofern empfehlenswert. Es werden nur 4 Sterne vergeben, weil zunächst eine Online-Bestellung erfolgte. Diese hat problemlos geklappt. Am nächsten Tag erfolgte für eine andere Person eine weitere Bestellung, diesmal für die Papierform des Buches. Dabei hat die mißverständliche Online-Formulierung: "Es ist nur ein Gutschein pro Bestellung einlösbar." zu unnötigem Zeitaufwand für beide Seiten geführt hat. Erst in einer nachfolgenden Mail wurde klargestellt, dass generell nur 1 Gutschein einlösbar war. Zwar wurde die Papierausführung des Buches als Kulanz geschickt, aber bitte demnächst eindeutige, unmißverständlche Formulierungen wählen. Trotzdem Danke!

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Anonymer Benutzer
am

Wieder einmal ein guter und umfassender Ratgeber von Steuertipps.

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Ebi28
am

Das Werk ist in meinen Augen sehr gelungen und hilfreich, übrigens auch stilistisch gut geschrieben. Leider fehlt der Abdruck des Gesetzestexts, was bei einer Novellierung wichtig ist. Daher nur drei Sterne.

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Fragen und Antworten: Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen - Was nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts gilt

Welche Rechte habe ich als Eigentümer einer Wohnung?

Als Eigentümer haben Sie grundsätzlich erst einmal das Recht, mit Ihrem Wohnungs- und Teileigentum zu tun und zu lassen, was Sie wollen. Da Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung jedoch in der Regel immer Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, müssen Sie die Gemeinschaftsordnung (GO) und Teilungsordnung (TO) beachten und einhalten. Das betrifft insbesondere das Gemeinschaftseigentum. Bei Räumen oder Gegenständen, die nur Ihnen gehören (Sondereigentum), dürfen Sie nach Ihren Wünschen Veränderungen – sofern sich dadurch nicht die Außenansicht verändert.

Zulässige Veränderungen an Ihrem Sondereigentum – sprich Ihrer Wohnung - wären zum Beispiel andere Armaturen oder Fliesen im Badezimmer, neue Teppiche oder Tapeten sowie Innentüren. Einen größeren Balkon dürfen Sie dagegen nicht ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft anbringen. Als Teil der Eigentümergemeinschaft haben Sie aber auch das Recht, bei verschiedenen Dingen mitzuentscheiden. So haben Sie beispielsweise ein Mitbestimmungsrecht in Bezug auf die Regeln der Hausordnung, die Wahl des Verwalters oder über Modernisierungen und Umbauten der Wohnanlage.

Welche Pflichten und Aufgaben hat ein Wohnungseigentümer?

Wo es Rechte gibt, müssen auch Pflichten erfüllt werden. So sind Sie und auch alle anderen Miteigentümer zum Beispiel zur Rücksichtnahme in Bezug auf die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Wie in einem Mietshaus üblich, sollten alle Wohnungseigentümer auf die Vermeidung von Lärm, Gerüchen, lautem und häufig vorkommenden Hundegebell oder anderen Belästigungen achten. Zudem sind Sie als Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, Ihre Wohnung auf eigene Kosten instand zu halten. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, können die anderen Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen.

Wie lange soll man die Dokumente nach Vereinsauflösung aufbewahren?

Wo es Rechte gibt, müssen auch Pflichten erfüllt werden. So sind Sie und auch alle anderen Miteigentümer zum Beispiel zur Rücksichtnahme in Bezug auf die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Wie in einem Mietshaus üblich, sollten alle Wohnungseigentümer auf die Vermeidung von Lärm, Gerüchen, lautem und häufig vorkommenden Hundegebell oder anderen Belästigungen achten. Zudem sind Sie als Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, Ihre Wohnung auf eigene Kosten instand zu halten. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, können die anderen Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen.

Was das Gemeinschaftseigentum betrifft, so sind auch Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, sich an den Kosten für den ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Hierzu gehören unter anderem die Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung der Wohnanlage.

Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?

Laut § 1 Absatz 5 WEG handelt es sich beim Gemeinschaftseigentum um alle Bereiche eines Wohnhauses bzw. einer Wohnanlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Hierzu gehören unter anderem Wasserleitungen, Heizungsanlagen oder die Zentralheizung sowie Strom- oder Gasleitungen. Ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören die Gartenanlage oder ein Innenhof, Briefkästen, Gegensprechanlage, Außenwände, Fenster, das Dach, Kellergänge, Treppenhaus und Flure oder auch der Fahrstuhl. Je nachdem, was in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, können auch Wohnungseingangstüren, Balkone oder Gärten und Terrassen zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Was ist Sondereigentum?

Alle zu Ihrer Eigentumswohnung zugehörigen Räume inklusive Kellerräume, Dachböden, Lagerräume sowie darin befindliche Innentüren, Bodenbeläge, Einbaumöbel, Sanitärinstallationen oder nicht tragenden Innenwände bezeichnet das Wohnungseigentümergesetz als Sondereigentum. Dieses können Sie frei nach Ihren Wünschen gestalten, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Miteigentümer bedarf. Je nach Teilungserklärung gehören auch in sich abgeschlossene Tiefgaragenstellplätze, Garten, Terrasse oder der Balkon zum Sondereigentum.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Sobald eine Immobilie mehreren Eigentümern gehört und durch eine Teilungserklärung in einzelne Bereiche unterteilt ist, entsteht automatisch eine Eigentümergemeinschaft. Jeder, dem eine Eigentumswohnung innerhalb der Immobilie gehört, ist dann dementsprechend auch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG. Eine solche WEG ist wichtig, um das Gemeinschaftseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zu verwalten.

Welche Rechtsform hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder eine juristische Person noch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern eine Gesamthandgemeinschaft. Laut § 9a Absatz 1 Satz 1 Wohnungseigentümergesetzt ist eine WEG voll rechts- und parteifähig.

 

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