Der große Vermietungsratgeber

1   Vorwort

2   Mietersuche richtig vorbereiten
2.1   Miete festlegen
2.1.1   Grundsatz: Freie Vereinbarung der Miete
2.1.2   Miete richtig kalkulieren
2.1.3   Zusammensetzung der Miete
2.1.4   Fälligkeit der Miete, Zahlungsort
2.1.5   Verjährung der Miete
2.2   Mietdauer festlegen
2.2.1   Grundsatz: Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
2.2.2   Zeitmietvertrag
2.2.3   Vereinbarung eines Kündigungsverzichts
2.3   Den richtigen Mieter finden
2.3.1   Mieter suchen
2.3.2   Mieter auswählen
2.3.3   Bonitätsprüfung
2.4   Energieausweis beschaffen
2.4.1   Vorlage des Energieausweises
2.4.2   Arten von Energieausweisen
2.4.3   Gültigkeitsdauer

3   Abschluss des Mietvertrags
3.1   Form des Mietvertrags
3.1.1   Mündlicher oder schriftlicher Mietvertrag
3.1.2   Formularmietvertrag oder Individualvereinbarung
3.1.3   Checkliste der wichtigsten Regelungen im Mietvertrag
3.2   Vertragspartner des Mietvertrags
3.2.1   Vermieter
3.2.2   Mieter
3.3   Mieträume
3.3.1   Beschreibung des Mietobjekts
3.3.2   Berechnung der Wohnungsfläche
3.4   Mietkaution
3.4.1   Keine Kaution ohne Vereinbarung
3.4.2   Art der Sicherheitsleistung
3.4.3   Höhe der Kaution
3.4.4   Durch die Mietkaution abgedeckte Forderungen
3.4.5   Zugriff des Vermieters auf die Kaution
3.5   Hausordnung
3.5.1   Wirksame und unwirksame Regelungen
3.5.2   Verbindlichkeit
3.5.3   Änderung
3.6   Übergabe der Wohnung
3.6.1   Aushändigung der Wohnungsschlüssel
3.6.2   Wohnungsübergabeprotokoll

4   Betriebskosten richtig abrechnen
4.1   Wann der Mieter Betriebskosten zu tragen hat
4.2   Wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde
4.2.1   Betriebskosten sind durch Pauschale abgegolten
4.2.2   Erhöhung der Betriebskostenpauschale
4.3   Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen
4.3.1   Voraussetzungen
4.3.2   »Kalte« und »warme« Betriebskosten
4.3.3   Umlagefähige »kalte« Betriebskosten
4.3.4   Umlagefähige »warme« Betriebskosten
4.3.5   Welche Kosten nicht zu den Betriebskosten gehören
4.4   Wann und in welcher Höhe der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen leisten muss
4.4.1   Regelfall: Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
4.4.2   Vorauszahlungen in angemessener Höhe
4.4.3   Änderung der Vorauszahlungen
4.5   Wann die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt werden muss
4.5.1   Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten
4.5.2   Fristüberschreitung nur in Ausnahmefällen erlaubt
4.5.3   Verjährungsfrist beträgt drei Jahre
4.6   Welchen Anforderungen die Betriebskostenabrechnung entsprechen muss
4.6.1   Mindestangaben
4.6.2   Besonderheiten bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
4.6.3   Formelle Anforderungen, Verbraucherinformationen
4.6.4   Einsichtsrecht des Mieters
4.6.5   Fälligkeit der Nachzahlung oder Rückzahlung
4.7   Wenn die Betriebskostenabrechnung vom Mieter beanstandet wird
4.7.1   Ausschlussfrist bei Abrechnungsfehlern
4.7.2   Nachbesserung der Abrechnung

5   Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung
5.1   Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung
5.1.1   Inhalt der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
5.1.2   Ausnahmen von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
5.1.3   Folgen der Verletzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
5.2   Verkehrssicherungspflicht
5.3   Kosten für Bagatellreparaturen können auf den Mieter übertragen werden
5.3.1   Voraussetzungen einer wirksamen »Kleinreparaturklausel«
5.3.2   Unwirksame Klauseln
5.4   Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
5.4.1   Was zu Schönheitsreparaturen zählt und was nicht
5.4.2   Wer Schönheitsreparaturen durchführen muss
5.4.3   Wie die Renovierung durchzuführen ist
5.4.4   Wann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind
5.4.5   Wenn der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht rechtzeitig ausführt

6   Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
6.1   Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters
6.1.1   Was unter Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen ist
6.1.2   Duldungspflicht des Mieters
6.1.3   Ankündigungspflicht des Vermieters
6.1.4   Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz
6.2   Modernisierung durch den Vermieter
6.2.1   Modernisierungsmaßnahmen
6.2.2   Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme
6.2.3   Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
6.2.4   Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
6.2.5   Modernisierungsvereinbarung
6.2.6   Mieterhöhung wegen Modernisierung
6.3   Modernisierung durch den Mieter
6.3.1   Wann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt
6.3.2   Vermieter entscheidet über Mietermodernisierung nach seinem Ermessen
6.3.3   Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz
6.3.4   Auswirkungen der Mietermodernisierung auf die Miethöhe
6.3.5   Rückbaupflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses
6.3.6   Modernisierungsvereinbarung

7   Störungen des Mietgebrauchs durch den Mieter
7.1   Obhuts- und Anzeigepflicht des Mieters
7.1.1   Obhutspflicht des Mieters
7.1.2   Anzeigepflicht des Mieters
7.2   Gewerbliche Nutzung der Wohnung
7.2.1   Erlaubnisfreie gewerbliche Nutzung
7.2.2   Erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung
7.3   Tierhaltung in der Wohnung
7.3.1   Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung
7.3.2   Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht
7.3.3   Wenn der Mietvertrag die Tierhaltung verbietet
7.3.4   Wenn der Mietvertrag die Erlaubnis des Vermieters verlangt
7.3.5   Folgen unerlaubter Tierhaltung
7.4   Überlassung der Wohnung an Dritte
7.4.1   Erlaubnis des Vermieters
7.4.2   Berechtigtes Interesse des Mieters
7.4.3   Verweigerung der Erlaubnis
7.4.4   Sonderkündigungsrecht des Mieters
7.4.5   Untermietzuschlag
7.4.6   Keine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters
7.5   Störungen des Hausfriedens
7.6   Verstöße gegen die Hausordnung
7.6.1   Regelungen in der Hausordnung
7.6.2   Verbindlichkeit der Hausordnung
7.6.3   Änderung der Hausordnung
7.6.4   Unwirksame Regelungen in der Hausordnung
7.6.5   Folgen bei Verstößen gegen die Hausordnung

8   Erhöhung der Miete während des Mietverhältnisses
8.1   Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
8.1.1   Wann die Mieterhöhung ausgeschlossen ist
8.1.2   Höchstgrenze für die Mieterhöhung ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«
8.1.3   Welche Wartefrist eingehalten werden muss
8.1.4   In welchem Umfang die Mieterhöhung durch die »Kappungsgrenze« gedeckelt ist
8.1.5   Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden
8.1.6   Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens
8.1.7   Wer das Mieterhöhungsverlangen erklären und an wen es gerichtet sein muss
8.1.8   Welche Fristen eingehalten werden müssen
8.1.9   Welche Rechte der Mieter hat
8.2   Mieterhöhung bei der Staffelmiete und der Indexmiete
8.2.1   Mieterhöhung bei vereinbarter Staffelmiete
8.2.2   Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete
8.3   Mieterhöhung nach der Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter
8.3.1   Für welche Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöht werden darf
8.3.2   Wann die Miete ausnahmsweise nicht erhöht werden darf
8.3.3   Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren
8.3.4   Wie hoch die Modernisierungsmieterhöhung sein darf
8.3.5   Wie eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung aussehen muss
8.3.6   Wann die erhöhte Miete fällig wird
8.3.7   Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

9   Wohnungsmängel
9.1   Wann ein Wohnungsmangel vorliegt
9.1.1   Wann ein Sachmangel vorliegt
9.1.2   Wann ein Rechtsmangel vorliegt
9.1.3   Wann der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt
9.1.4   Vermieter haftet auch ohne Verschulden
9.1.5   Wer was beweisen muss
9.2   Anzeigepflicht des Mieters
9.3   Wann die Miete trotz Wohnungsmangels nicht gemindert werden darf
9.3.1   Wenn der Mieter den Mangel kennt
9.3.2   Bei energetischer Modernisierung ist die Mietminderung vorübergehend ausgeschlossen
9.4   In welcher Höhe der Mieter die Miete mindern darf
9.4.1   Umstände des Einzelfalls sind maßgebend
9.4.2   Wenn nicht alle Räume in gleicher Weise beeinträchtigt sind
9.4.3   Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete
9.4.4   Einzelfälle
9.4.5   Wie die Mietminderung durchgeführt wird
9.4.6   Wie sich der Vermieter gegen eine unberechtigte oder zu hohe Mietminderung wehren kann
9.5   Welche Ansprüche der Mieter neben der Mietminderung hat
9.5.1   Zurückbehaltungsrecht des Mieters
10   Beendigung des Mietverhältnisses
10.1   Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
10.1.1   Überblick über den Kündigungsschutz des Mieters
10.1.2   Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter
10.1.3   Kündigung wegen Eigenbedarfs
10.1.4   Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
10.1.5   Kündigung aus sonstigen berechtigten Interessen
10.1.6   Kündigungsfristen
10.1.7   Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
10.2   Fristlose Kündigung durch den Vermieter
10.2.1   Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
10.2.2   Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs
10.2.3   Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
10.2.4   Fristlose Kündigung wegen sonstiger schwerwiegender Vertragsverletzungen
10.2.5   Abmahnung
10.2.6   Frist zur Kündigung
10.2.7   Begründung
10.3   Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Kündigung
10.3.1   Form der Kündigung
10.3.2   Inhalt der Kündigungserklärung
10.3.3   Kündigung durch Bevollmächtigten
10.3.4   Zugang der Kündigung
10.3.5   Widerruf und Rücknahme der Kündigung
10.4   Kündigung durch den Mieter
10.4.1   Fristgemäße Kündigung durch den Mieter
10.4.2   Fristlose Kündigung durch den Mieter
10.5   Mietaufhebungsvereinbarung
10.5.1   Zustandekommen des Vertrags
10.5.2   Inhalt des Vertrags
10.6   Folgen der Beendigung des Mietverhältnisses
10.6.1   Rückgabe der Mietsache
10.6.2   Durchführung der Schlussrenovierung
10.6.3   Abrechnung der Betriebskosten
10.6.4   Abrechnung der Mietkaution
11.1   Einnahmen bei Vermietung
11.1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?
11.1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?
11.1.3   ABC der Mieteinnahmen
11.2   Werbungskosten bei Vermietung
11.2.1   Nachweis der Vermietungsabsicht notwendig
11.2.2   Kosten sind im Jahr der Bezahlung abzuziehen
11.2.3   Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug
11.2.4   Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?
11.2.5   ABC der Werbungskosten
11.2.6   Teilweise Vermietung
11.2.7   Vermietungsbeginn oder -ende während des Jahres
11.2.8   Renovierung nach der Vermietung
11.3   Anlage V: Ausfüllhilfe

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