Erbbaurecht
Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare Recht auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer. Des Weiteren unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer.
Erbbauzinsen sind beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenhang stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.
Vorauszahlungen von Erbbauzinsen konnten nach dem BFH-Urteil vom 23.09.2003 (Aktenzeichen: IX R 65/02) bei einem vermieteten Grundstück vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Im Zuge einer gesetzlichen Neuregelung (»EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz«) gilt nun ab 01.01.2004, dass vorausgezahlte Erbbauzinsen nicht mehr sofort abgesetzt werden dürfen. Vielmehr sind sie über den Nutzungszeitraum zu verteilen (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG 2005).
Gesetze und Urteile (Quellen)
§ 2 GrStG
§ 148 BewG
§§ 192–194 BewG
§ 1 Abs. 7 GrEStG
Dem Mieter kündigen: kurz&konkret!
Im Regelfall endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Da der Mieter aber einen gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, eingeschränkt. Nur wenn der Vermieter ein »berechtigtes Interesse« an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann er den Mietvertrag ordentlich unter Wahrung der Fristen kündigen. Folglich sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzung schuldig macht. Vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat in der Praxis große Bedeutung. Unabhängig davon kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos oder fristgemäß kündigen. In jedem Fall aber muss die Kündigung des Vermieters den gesetzlich vorgegeben inhaltlichen und formellen Anforderungen und Kündigungsfristen genügen. Um diese Anforderungen zu kennen und zu verstehen, haben wir diesen Ratgeber für Sie geschrieben.