Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

In den meisten Fällen werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die entgeltliche Überlassung von Zimmern, Wohnungen, Immobilien oder durch die Verpachtung von Grundbesitz erzielt.

Zu den Einkünften aus Vermietung gehören aber auch die Entgelte aus der Vermietung von Betriebsvermögen und Wirtschaftsgütern sowie aus der zeitlichen Überlassung von Rechten. Hierzu gehören schriftstellerische, künstlerische und gewerbliche Urheberrechte. Des Weiteren gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

Werden Grundstücke, Immobilien und Rechte nicht im Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen gehalten, wird das durch die Nutzungsüberlassung (Vermietung und Verpachtung) erzielte Entgelt den Betriebseinnahmen zugerechnet. In der Folge entstehen Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Hat der Vermieter sich bei der Vermietung an Freiberufler oder Gewerbetreibende für die Umsatzsteuerpflicht dieser Mieteinnahmen entschieden, zählt die von den Mietern gezahlte oder vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer zu den Einnahmen. Die Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt stellen Werbungskosten dar.

Bei einer Vermietung von Wohnungseigentum, insbesondere an nahe Verwandte, sollte beachtet werden, dass der Mietzins nicht zu gering ausfällt. Ansonsten streicht das Finanzamt den Werbungskostenabzug. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Entstehen aus der Untervermietung einer Immobilie Verluste, werden diese steuerlich nicht anerkannt, wenn der Hauptmietvertrag beidseitig kurzfristig kündbar ist. Denn dann liegt keine auf Dauer angelegte Wohnraumvermietungstätigkeit vor (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.1.2010, 9 K 7050/06 B).

Werden an einen Mieter Abstandszahlungen gezahlt, um diesen zur Räumung seiner Wohnung zu bewegen, liegen Werbungskosten vor, wenn der Wohnraum anschließend wieder vermietet wird (Bundesfinanzhof, Urteil vom 7.7.2005, IX R 38/03).

Gesetze und Urteile (Quellen)

BMF 24.11.2004, IV A 5 - S 7306–4/04

BMF 8.10.2004, IV C 3 - S 2253–91/04

§ 21 EStG