Vermietungseinkünfte

Werden Immobilien entgeltlich zur Nutzung überlassen, erzielt der Vermieter Mieteinnahmen. Mieteinnahmen können

• bei der Vermietung eines Hauses bzw. einer Wohnung (Eigentumswohnung),

• bei der Vermietung eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung,

• bei der Untervermietung eines Hauses bzw. einer Wohnung oder

• im Rahmen eines Nießbrauchrechts entstehen.

Bei einer Vermietungstätigkeit müssen auf Dauer positive Einkünfte erzielt werden, ansonsten kann der Werbungskostenabzug entfallen. Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete ist von einer voll entgeltlichen Vermietung auszugehen und der Werbungskostenabzug kann ungekürzt erfolgen. Anders hat jedoch der Bundesfinanzhof im Urteil vom 19.04.2005 entschieden. Danach sind bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit langjährige Verluste als Werbungskosten bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.04.2005, Aktenzeichen: IX R 10/04).

Zu den Werbungskosten gehören unter anderem:

• die Abschreibung,

• der Erhaltungsaufwand,

• Finanzierungskosten,

• Versicherungsprämien,

• Hausverwaltungskosten,

• Grundsteuer.

Näheres zur Dauer der Vermietungstätigkeit sowie zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietungseinkünften siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2004.

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 5.11.2002 neue Grundsätze zum Werbungskostenabzug geschaffen. Diese im Folgenden vorgestellten Grundsätze sind ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden.

• Der Mietzins beträgt mindestens 75 % der ortsüblichen Miete:

  Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sind die Werbungskosten vollständig abziehbar.

• Der Mietzins beträgt zwischen 50 % und 75 % der ortsüblichen Miete:

  In diesem Fall ist die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich zu überprüfen. Fällt die Ertragsprognose positiv aus, können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Bei einer negativen Ertragsprognose sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den entgeltlichen Teil können Werbungskosten geltend gemacht werden, für den unentgeltlichen jedoch nicht.

• Der Mietzins beträgt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete:

  Die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltliche und in einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur für den entgeltlichen Teil können die Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Durch eine Ertragsprognose bzw. Überschussprognose kann festgestellt werden, ob auf längere Sicht die Vermietung Gewinne bringt. Dabei sind die zukünftig zu erwarteten Einnahmen und die zukünftig zu erwartenden Ausgaben (Werbungskosten) zu ermitteln und gegenüber zu stellen. Zudem müssen die Einnahmen um einen Sicherheitszuschlag von 10 % erhöht und die Ausgaben um einen Sicherheitsabschlag von 10 % verringert werden. Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre. Ein kürzerer Zeitraum ist anzusetzen, wenn bei Aufstellung der Ertragsprognose eine kürzere Vermietungsdauer absehbar ist. Dies wäre zum Beispiel bei einem angestrebten Verkauf der Immobilie der Fall.

Ab 2004 müssen Vermieter neue Umsatzsteuerpflichten erfüllen. So besteht künftig eine neue Zahlungsverpflichtung beziehungsweise Steuerschuldnerschaft des Vermieters für Reinigungsleistungen ausländischer Unternehmen und für Bauleistungen. Vermietet ein Vermieter mehr als zwei Wohnungen, so muss er die Umsatzsteuer nicht an das Unternehmen, sondern direkt an das Finanzamt zahlen.

Der BFH hat mit Urteil vom 17.8.2001 – V R 1/01 – (BStBl. 2002 II S. 833) entschieden, dass die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen durch den Unternehmer nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze (Umsatzschlüssel) stets als sachgerechte Schätzung im Sinne des § 15 Abs. 4 UStG anzuerkennen ist.

Der BFH hatte mit Urteil vom 16.9.1999 (BStBl. 2001 II S. 528) erstmals entschieden, dass nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezahlte Schuldzinsen für Kreditmittel, die zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten während der Vermietungsphase verwendet worden sind, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.