Erbschaftsteuer: Änderungen bei der Immobilienbewertung ab 2023
Bei der Bewertung von Immobilien gibt es ab 2023 Änderungen.

Erbschaftsteuer: Änderungen bei der Immobilienbewertung ab 2023

 - 

Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz zugestimmt und damit auch einer Änderung, die sich auf die Erbschaftsteuer bei Immobilien auswirkt: Die Erbschaftsteuer auf Immobilien wird steigen. Grund dafür ist eine Änderung bei der Immobilienbewertung. Die meisten Erben müssen sich aber gar keine Gedanken darüber machen – auch wenn Teile der Presse etwas anderes suggerieren.

Nach der neuen Regelung wird für die Berechnung der Erbschaftsteuer künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilien zugrunde gelegt. Und da die Preise für Immobilien in den letzten Jahren in der Regel deutlich gestiegen sind, wird auch der Verkehrswert in den meisten Fällen jetzt deutlich höher liegen. Das wiederum wirkt sich auf die Erbschaftsteuer (und auch auf die Schenkungsteuer) aus: Sie steigt.

 

Inhalt

 

Das Jahressteuergesetz 2022 können Sie hier auf der Internetseite des Bundestags lesen oder herunterladen (PDF).

Die Änderungen zum Bewertungsgesetz finden Sie im PDF ab Seite 28.

Die Begründung für die Änderungen finden Sie im PDF ab Seite 115.

Allerdings wird auch im Steuerrecht nicht immer so heiß gegessen, wie gekocht wird.

Soll heißen:

  • Bitte schließen Sie sich nicht der Panik an, die manche Medien zurzeit verbreiten.

  • Nein, Sie müssen sich nicht auf den letzten Metern des Jahres 2022 um das Vererben oder Verschenken Ihrer Immobilie kümmern. Solche Entscheidungen sollte man immer bedacht und möglichst ohne Zeitdruck treffen.

Anhebung des »Sachwertfaktors«: Wie begehrt ist die Immobilie am Markt?

Eine wichtige Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022: Der Sachwertfaktor wird angehoben.

Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 0,5 bis 1,5 (Anlage 25 des Bewertungsgesetzes – BewG). Nach der Gesetzesänderung liegt er ab 2023 zwischen 0,8 und 1,8 – eine Anpassung »an das aktuelle Marktniveau«, so die Gesetzesbegründung (hier auf Seite 127 nachzulesen). Alternativ soll ein Gutachterausschuss den Faktor für die jeweilige Region festlegen.

Diese Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie natürlich erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftsteuer.

Immobilie vererben oder verschenken: Methoden zur Wertermittlung

Die Änderung des Sachwertfaktors wirkt sich vor allem auf die Ermittlung nach dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren aus.

Neben diesen Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien gibt es aber auch noch das Vergleichswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist gegenüber dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren vorranging.

Das bedeutet: Nur wenn für die Immobilie keine Vergleichswerte vorliegen, werden die neuen Regeln angewendet!

Sachwertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand der Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten ermittelt. Diese Methode kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung, zum Beispiel Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Ertragswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand der künftig zu erwartenden Einnahmen ermittelt, die mit der Immobilie erzielt werden können. Diese Methode kommt vor allem bei vermieteten Immobilien zur Anwendung.

Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt.

Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausnutzen

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wurden seit 2009 nicht geändert.

Für eine teure Immobilie in einer guten Lage wird in den meisten Fällen Erbschaftsteuer anfallen – schon dieses Jahr, und nächstes Jahr tatsächlich mehr. Die Steuer kann man aber niedrig halten, wenn man die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kennt und nutzt.

Der Freibetrag bei der Schenkungsteuer kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Eine rechtzeitige Planung mit mehreren Teilschenkungen zahlt sich also aus.

Übersicht / Tabelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerfreibeträge

Ehepartner und eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner

    

500.000 Euro

Kinder, Stief-, Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind

400.000 Euro

Enkel, deren Eltern noch leben

200.000 Euro

Urenkel; nur im Todesfall: Eltern und Großeltern

100.000 Euro

Geschiedener Ehegatte, ehemalige gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder. Nur bei Schenkung: Eltern und Großeltern

20.000 Euro

sonstige

20.000 Euro

Steuertipps-Rechner:

Erbschaftsteuerrechner - Schenkung- & Erbschaftsteuer berechnen

Mit diesem Rechner können Sie ermitteln, wie viel Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer für Vermögensübergänge fällig wird. Voraussetzung: Sie kennen den Wert des Erbes bzw. der Schenkung. Der Erbschaftsteuerrechner berücksichtigt Verwandtschaftsverhältnis, die Steuerklasse und die Steuerfreibeträge bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Zum Rechner

(Wann) werden die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer angehoben?

Dass die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer seit 13 Jahren unverändert geblieben sind, stört vor allem Bayern. So kündigte denn auch der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU) an, dass Bayern im Streit um die Erbschaftsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht klagen werde. Ziel: »Die notwendige Erhöhung der Freibeträge und eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer« soll erzwungen werden.

Fürackers Argument für den Vorstoß: »Die Erbschaftsteuer steht in voller Höhe den Ländern zu – daher sollten die Länder auch maßgeblich über ihre Ausgestaltung entscheiden können.« Die Erbschaftsteuer sei aber ein Bundesgesetz, den Ländern seien dadurch die Hände gebunden. (Quelle)

Auch Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) ist für eine Anhebung der Freibeträge offen und hält eine Anhebung um rund 25% für notwendig.

In der Koalition soll es für die Anhebung der Erbschaftsteuer-Freibeträge einen Durchbruch gegeben haben: Falls sich eine Mehrheit im Bundesrat auf die Inflationsanpassung der Erbschaftsteuer-Freibeträge verständigen kann, wolle man sich mit den Ländern beraten und dann ein entsprechendes Gesetz im Bundestag auf den Weg bringen. Bisher gibt es allerdings keine solche Initiative vonseiten der Länder. (Quelle)

Keine Erbschaftsteuer für das Familienheim

Keine Erbschafsteuer fällt an, wenn es sich bei der geerbten Immobilie und das »Familienheim« handelt.

Diese Regelung betrifft Eltern, Ehepartner und Kinder. Für die steuerliche Begünstigung des sogenannten Familienheims bei der Erbschaftsteuer gelten folgende Voraussetzungen:

  • Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall – also bis zu seinem Tod – als eigene Wohnung genutzt haben (Ausnahme: Er war aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert).

  • Die Erben (Kinder oder LebenspartnerIn) müssen innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einziehen und diese dann selbst als Familienwohnheim nutzen.

  • Die Wohnfläche darf maximal 200qm betragen (gilt nur für die Übertragung an die Kinder; erbt der/die Lebens- oder EhepartnerIn, gibt es keine Obergrenze).

  • Der Erbe muss die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Erblassers mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg.

Lesen Sie dazu auch:

Auszug aus Familienheim wegen Krankheit: Erbschaftsteuerbefreiung kann bestehen bleiben

Familienheim geerbt: Steuerbegünstigung bei Verbindung von zwei Doppelhaushälften

Steuertipps-Ratgeber: Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen

Steuertipps-Ratgeber: Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen

(MB)

Weitere News zum Thema
  • [] Nur noch wenige Tage, dann muss Ihre Grundsteuererklärung beim Finanzamt sein: Am 31.1.2023 endet die verlängerte Abgabfrist. Was Sie zu Abgabe, Sanktionen bei Nicht-Abgabe und zur Prüfung der Grundsteuerbescheide wissen müssen, haben wir hier zusammengefasst mehr

  • [] 2021 wurde der Solidaritätszuschlag für fast alle Steuerpflichtigen abgeschafft. Nur bei hohen Einkommen, auf Kapitaleinnahmen und Körperschaftsteuer fällt die Abgabe noch an. Heute entscheidet der Bundesfinanzhof, ob das korrekt ist – oder der Soli für mehr

  • [] Wer sich mit seinem Arbeitgeber über die Auszahlung der Energiepreispauschale streitet, muss dies vor dem Finanzgericht tun. Dies hat das Arbeitsgericht Lübeck entschieden und die Sache an das schleswig-holsteinische Finanzgericht verwiesen. mehr

  • [] Die Sachbezugswerte für freie Verpflegung und freie Unterkunft werden jedes Jahr an die Entwicklung der Verbraucherpreise angepasst. Inzwischen stehen die Werte für 2023 fest. mehr

  • [] Heute hat auch der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. Welche steuerlichen Pauschbeträge und Freibeträge erhöht werden sollen und welche wichtigen Neuerungen uns ab 2023 – und teilweise schon rückwirkend ab 2022 – erwarten, lesen Sie hier mehr

Weitere News zum Thema