Abbruchkosten

Wird ein Gebäude ganz oder teilweise abgerissen, können Abbruchkosten entstehen. Diese Kosten sind im Jahr des Abbruchs als Betriebsausgaben (Betriebsvermögen) oder als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Privatvermögen) abzugsfähig.

Für die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten müssen vier Fälle unterschieden werden:

  • Das selbst errichtete Gebäude wird abgebrochen.

    Der Restbuchwert des Gebäudes und die Abbruchkosten sind sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Gehört das Gebäude zum Privatvermögen kann es zu einer Einschränkung des Werbungskostenabzugs kommen, falls der Abbruch nur erfolgt, um das Grundstück verkaufen zu können. Wird das Gebäude nur teilweise abgerissen, gehört der anteilige Buchwert der alten Bausubstanz zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.

  • Das Gebäude wird ohne Abbruchabsicht erworben.

    Der Restbuchwert und die Abbruchkosten sind sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Erfolgt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, wird die Abbruchabsicht unterstellt. Es liegt in der Hand des Steuerpflichtigen, dies zu widerlegen.

  • Das Gebäude wird mit Abbruchabsicht erworben.

    Bei anschließender Errichtung eines Neubaus gehören die Abbruchkosten sowie der Restbuchwert zu den Herstellungskosten des Neubaus, wenn das angeschaffte Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht war. Wird kein Neubau errichtet, sind die Abbruchkosten dem Grundstück zuzurechnen.

  • Das zum Privatvermögen gehörende Gebäude wird abgerissen.

    Anschließend erfolgt die Errichtung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes. In das Betriebsvermögen eingelegt wird der Grund und Boden und das zum Abbruch bestimmte Gebäude. Das bebaute Grundstück ist mit dem Teilwert zu bilanzieren. Der Restbuchwert und die Abbruchkosten gehören zu den Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsgutes, wenn der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach der Einlage des Gebäudes in das Betriebsvermögen erfolgt. Der Restbuchwert und die Abbruchkosten gehören zu den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben, wenn der Abbruch nicht innerhalb von drei Jahren erfolgt oder nachgewiesen werden kann, dass bei Einlage des Gebäudes keine Abbruchabsicht bestand.

Gesetze und Urteile (Quellen)

§ 7 Abs. 1 Satz 7 i.V.m. Abs. 4 Satz 3 EStG

H 6.4 EStH

BFH 16.4.2002, IX R 50/00

BFH 31.7.2007, IX R 51/05 (NV)

BFH Beschluss 9.3.2009, IX B 120/08 (NV)

BFH 13.4.2010, IX R 16/09 (NV)

Der Begriff »Abbruchkosten« wird im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit »Gebäudeabbruch« verwendet.