Anschaffungsnaher Aufwand
Kaum eine erworbene ältere Immobilie entspricht den Vorstellungen des neuen Eigentümers. Daher möchte der neue Eigentümer möglichst rasch nach dem Kauf renovieren und modernisieren. Liegt Erhaltungsaufwand vor, können die Kosten sofort in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Davon gibt es aber eine wichtige Ausnahme: die »anschaffungsnahen Herstellungskosten«. Sie machen es Ihnen in bestimmten Fällen unmöglich, Ihren Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abzuziehen.
Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen gelten kraft Gesetzes in folgenden Fällen als »anschaffungsnahe Herstellungskosten«:
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Die Aufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung an und
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sie übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes/der Wohnung (ohne Grund und Boden).
Konsequenz für Sie: Diese Kosten sind nicht als Erhaltungsaufwand abziehbar. Stattdessen sind sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzuzurechnen und über viele Jahre verteilt abzuschreiben.
Gesetze und Urteile (Quellen)
§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG
Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden
Viele Käufer kaufen eine gebrauchte Immobilie bereits nach der ersten Besichtigung, ohne genau zu prüfen, was für Mängel und Sanierungsbedarf vorhanden sind. Das ist ein Fehler, denn eines der größten Risiken beim Kauf von Gebrauchtimmobilien sind versteckte Mängel bei Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen, Schimmelbefall, ein undichtes Dach oder Probleme mit der Bausubstanz. Weniger versierte Käufer ahnen nicht, was sie da eigentlich gekauft haben. Doch irgendwann machen sich die Bausünden bemerkbar. Die Folge sind hohe Renovierungskosten.