Wohn-Immobilien: Wo sinken die Preise? Wo steigen sie weiter?
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Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser steigen tendenziell weiter, aber längst nicht überall. Das prognostiziert der Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut erarbeitet hat.
Leben Sie in den eigenen vier Wänden? Oder vermieten Sie eine Immobilie? Dann stellt sich die Frage: Wie dürfte sich der Wertmeines Eigenheims oder meiner Eigentumswohnung in Zukunft weiterentwickeln?
Nicht wenigen Eigentümern dürften die Preissteigerungen mittlerweile unheimlich geworden sein. Umso mehr ist die Frage naheliegend, ob es immer so weiter aufwärtsgeht.
Antworten gibt der Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut erhoben hat.
In knapp mehr als der Hälfte aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte müssen Haus- und Wohnungsbesitzer damit rechnen, dass die Immobilienpreise stagnieren oder sogar zurückgehen. Rückschläge sind laut Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) vor allem im Osten der Republik wahrscheinlich.
Die neue Prognose reicht bis ins Jahr 2030. Sie beruht unter anderem auf Annahmen zur demografischen Entwicklung, Haushaltsstruktur, Erwerbstätigkeit, Alter und verfügbaren Einkommen in den untersuchten Kreisen und Städten.
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Wie entwickeln sich die Kaufpreise in Deutschlands Immobilien-Metropolen?
Weiter steigende Preise sieht das Institut vor allem für den süddeutschen sowie den Hamburger und Berliner Raum und das Weser-Ems-Gebiet. Der Analyse zufolge ist mit Wertzuwächsen vor allem in wachsenden und wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung zu rechnen.
In München, bereits heute teuerste Großstadt Deutschlands, prognostiziert das HWWI einen realen Preisanstieg um durchschnittlich mehr als 2 % pro Jahr. Auch in anderen Metropolen dürften die Preise weiter anziehen, wenn auch nicht so stark wie in Bayerns Landeshauptstadt.
Wo steigen die Preise noch besonders stark?
Überdurchschnittlich starke Zuwächse sieht das Expertenteam nicht nur in München, nicht zuletzt wegen des erwarteten Bevölkerungswachstums, der steigenden Einkommen und der demografischen Entwicklung. »In zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage vielerorts das Angebot, was die Preise weiter in die Höhe schnellen lässt«, heißt es dazu in der Analyse.
Zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preisanstiegen bis 2035 zählen etwa auch der an Hamburg grenzende Landkreis Herzogtum Lauenburg, der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen, Heilbronn in Baden-Württemberg, Miesbach in Oberbayern oder Landshut in Niederbayern – also Regionen oder Orte, an die man beim Thema »Immobilienboom in Deutschland« vielleicht nicht gerade als Erstes denkt.
Welche Standorte werden sich in Zukunft noch positiv entwickeln?
Ein Preisplus von klar mehr als 1 % jährlich erwartet das HWWI für die Großstädte Darmstadt, Augsburg, Ingolstadt, Münster, Mainz, Regensburg, Freiburg und Ulm. Auch die Landkreise Landsberg am Lech, Cloppenburg, München, Dachau, Lörrach, Kelheim, Landshut und Emsland gehören der Analyse zufolge »mit weiteren Preisschüben in gleicher Höhe zu den verheißungsvollen Alternativen«.
Bei den kreisfreien Mittelstädten prognostiziert das Institut für die bayerischen Städte Memmingen und Schwabach ebenfalls Preiszuwächse von mehr als 1 % jährlich. Ein Grund: Die Arbeit im Homeoffice wird von Arbeitgebern zunehmend akzeptiert und von Arbeitnehmern geschätzt. Das erhöht die Attraktivität von Städten und Landkreisen außerhalb der großen Zentren, sofern sie eine gute Infrastruktur haben und die Preise im Vergleich zu den exorbitant hohen Preisen in den Metropolen noch erschwinglich erscheinen.
Sollten Sie noch eine Eigentumswohnung, vielleicht als Kapitalanlage und für den Ruhestand als zusätzliche Einnahmequelle, kaufen wollen, überstürzen Sie nichts. Prüfen und vergleichen Sie die Angebote genau. Viele Objekte werden deutlich überteuert angeboten und lassen keine deutlichen Preiszuwächse mehr erwarten. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Gutachter/Sachverständigen hinzu, der den Wert des angebotenen Objekts schätzen und prüfen kann, ob Ausstattung und Lage den angebotenen Preis widerspiegeln.
Wo könnte es mit den Preisen nach unten gehen?
Im westlichen Mitteldeutschland dürften laut der Prognose die Kaufpreise überwiegend lediglich stabil bleiben. Für weite Teile Ostdeutschlands – mit Ausnahme von Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena, Erfurt und Weimar – sei hingegen von sinkenden Kaufpreisen für Immobilien auszugehen, so das HWWI.
Wertverluste bei Wohnimmobilien sind demnach vor allem in strukturschwachen Regionen wahrscheinlich, wo die Bevölkerung schrumpft und die Zahl der älteren Bürger überdurchschnittlich stark zunimmt. Das trifft besonders Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und das Saarland, aber auch Ruhrgebietsstädte wie Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg oder Bochum.
Wichtig: Sie sollten die Aussagen der Forscher nicht überbewerten. Zu beachten ist, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Es kann also sein, dass sich innerhalb der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden ohne entsprechende Angebote wiederum sehr negativ entwickeln. Deshalb sind Abweichungen von den Durchschnittswerten möglich.
Selbst für strukturschwache Regionen gilt der Grundsatz: Wer keine Kapitalanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim selbst nutzen will, kann sich auch in Regionen mit tendenziell fallenden Preisen eine Immobilie kaufen, z.B. als günstigen Alterswohnsitz. Ist das Eigenheim erst einmal bezahlt und mietfreies Wohnen im Ruhestand möglich, ist das ein guter Baustein für ein finanziell sorgenfreies Leben im Alter.
(MS)