Grundsteuerwertbescheid auch nach Eigentumsübertragung relevant

Feststellungsbescheide behalten rechtliche Wirkung für ehemalige Eigentümer

Im zu entscheidenden Fall hat ein Eigentümer sein Grundstück 2022 an seine Tochter übertragen. Trotzdem stellte das Finanzamt 2023 ihm gegenüber den Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022 fest. Für 2025 wurde zunächst ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt, der später wieder aufgehoben wurde. Der Eigentümer legte Einspruch gegen den Bescheid ein – das Finanzamt wies ihn ab mit der Begründung, er sei nicht mehr betroffen.

Das FG Münster sieht dies in einem Zwischenurteil anders: Auch wenn keine Grundsteuer mehr erhoben wird, bleibt der ursprüngliche Eigentümer formell »beschwert«. Das bedeutet: Der Bescheid wirkt weiterhin rechtlich gegenüber ihm – und er darf ihn anfechten. Denn als sogenannter »Inhaltsadressat« des Bescheids bleibt er Teil des Verfahrens und kann geltend machen, dass seine Rechte verletzt wurden (FG Münster, Zwischenurteil vom 18.6.2025, Az. 3 K 6/25 F; Az. der Revision beim BFH: II R 34/25).

Was ist ein Zwischenurteil?

Bei der Entscheidung des FG Münster handelt es sich um ein Zwischenurteil. Das ist ein Urteil, das nicht das gesamte Verfahren abschließt, sondern nur über eine einzelne rechtliche Frage entscheidet, die für den weiteren Verlauf des Verfahrens wichtig ist.

Hier bedeutet das konkret:

• Das Gericht hat nicht über die inhaltliche Richtigkeit des Grundsteuerwertbescheids entschieden.

• Es hat nur festgestellt, dass die Klage zulässig ist – also, dass der Kläger das Recht hat, sich gegen den Bescheid zu wehren.

• Die eigentliche Prüfung, ob der Bescheid korrekt ist oder nicht, folgt erst im nächsten Schritt des Verfahrens.

HINTERGRUND

Ab wann muss man die neue Grundsteuer bezahlen?

Für die Zahlung der Grundsteuer gilt immer der Termin, der im Grundsteuerbescheid steht. Wenn ein Einspruch gegen den festgestellten Grundsteuerwert noch nicht beschieden ist, gilt:

• Trotz des offenen Einspruchs ist man grundsätzlich verpflichtet, die festgesetzte Grundsteuer zu zahlen. Ein offener Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung auf die Zahlungspflicht.

• Man kann aber bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen. Wird diesem Antrag stattgegeben, muss man die Grundsteuer vorerst nicht zahlen, bis über den Einspruch entschieden wurde.

Was muss man im Grundsteuerbescheid prüfen?

Eigentümer sollten den Grundsteuerbescheid auf folgende Punkte überprüfen:

1. Stimmt der Messbetrag mit dem im Bescheid zum Messbetrag überein?

2. Ist der Hebesatz korrekt? Dieser kann bei der Kommune erfragt oder online gefunden werden.

3. Wurde die Grundsteuer richtig berechnet? Die Formel lautet: Messbetrag × Hebesatz/100 = Grundsteuer.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen

Im Zusammenhang mit Steuern düfte den meisten Menschen der Ausdruck »Einspruch« geläufig sein. Beim Grundsteuerbescheid spricht man aber von einem Widerspruch.

Nach Erhalt des Bescheids haben Eigentümer einen Monat Zeit, um schriftlich Widerspruch einzulegen (also per Post oder Fax – ein Widerspruch per E-Mail ist nicht möglich). Eine Begründung ist nicht erforderlich, aber natürlich sinnvoll.

Wichtig zu wissen: Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist nicht generell kostenlos. Nur wenn der Widerspruch erfolgreich ist, fallen keine Gebühren an: Die Kosten muss nämlich immer die unterlegene Partei übernehmen. Die Mindestgebühr liegt in der Regel bei 25 Euro.

Betriebskostenabrechnung: Grundsteuer auf Mieter umlegen

Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) auf ihre Mieter umlegen. Die Mieter bezahlen dann (anteilig) die Grundsteuer, die für das Mietobjekt anfällt.

Wann muss man wieder eine Grundsteuererklärung abgeben?

Mit der Grundsteuerreform hat der Gesetzgeber geregelt, dass regelmäßig alle sieben Jahre die Grundsteuerwerte überprüft werden sollen (§ 221 des Bewertungsgesetzes – BewG). Man muss also alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte fand zum Stichtag 1.1.2022 statt, der nächste Stichtag ist der 1.1.2029.

Außerdem ist eine erneute Grundsteuererklärung erforderlich, wenn sich wesentliche Änderungen an den Grundstücksdaten ergeben. Solche Änderungen können zum Beispiel sein:

1. Eigentümerwechsel: Wenn das Grundstück verkauft oder vererbt wird, muss der neue Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben.

2. Bauliche Veränderungen: Bei Neubauten, Anbauten oder Abrissen auf dem Grundstück muss eine neue Erklärung abgegeben werden, da sich der Wert des Grundstücks ändert.

3. Nutzungsänderungen: Wenn sich die Nutzung des Grundstücks ändert, beispielsweise von Wohn- zu Gewerbezwecken, ist eine neue Erklärung erforderlich.

4. Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken: Wenn ein Grundstück geteilt oder mehrere Grundstücke zusammengelegt werden, muss dies in einer neuen Erklärung angegeben werden.

Steuertipps-Ratgeber rund um Immobilien und Vermietung

Der große Vermietungsratgeber

Häuser und Wohnungen in der Familie vererben

Der Vermietungsassistent: Formulare und Muster

Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden

Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen

Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

Nebenkostenabrechnung