Probleme mit der Hausverwaltung: Rechte und Handlungsmöglichkeiten für Wohnungseigentümer
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Welche typischen Probleme gibt es mit Hausverwaltern und welche Rechte haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und einzelne Wohnungseigentümer?
Zusammenfassung
Typische Probleme mit Hausverwaltern sind fehlerhafte Einladungen, verspätete Abrechnungen und mangelhafte Protokolle. Eigentümer können ihre Rechte meist nur über die Gemeinschaft durchsetzen. Fehler bei Versammlungen machen Beschlüsse anfechtbar, aber nicht automatisch unwirksam. Bei Pflichtverletzungen haftet die Gemeinschaft und kann den Verwalter abberufen. Vorbeugend helfen klare Verträge und regelmäßige Kontrollen. Die Gemeinschaft muss die Interessen der Eigentümer sichern und im Streitfall handeln.
Inhalt
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WEG Hausverwaltung: Rechte der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer
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WEG: Probleme bei Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
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Eigentümergemeinschaft: Durchsetzung von Ansprüchen und Klagearten
Die folgenden Informationen haben wir dem Ratgeber Die starke Eigentümergemeinschaft: WEG handlungsfähig machen und die Verwaltung wirksam steuern entnommen und für die Veröffentlichung auf Steuertipps.de angepasst.
Typische Pflichtverletzungen der Hausverwaltung
In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zu Konflikten mit der Verwaltung. Besonders häufig entstehen Probleme im Zusammenhang mit Eigentümerversammlungen, der Durchführung von Beschlüssen oder der ordnungsgemäßen Buchführung. Pflichtverletzungen des Verwalters können zum Beispiel fehlerhafte Einberufungen, mangelhafte Protokollführung, verspätete Abrechnungen oder sogar die Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern sein.
WEG Hausverwaltung: Rechte der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft. Ansprüche auf Umsetzung von Beschlüssen, Einsicht in Unterlagen oder die Vorlage von Abrechnungen müssen daher von der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Einzelne Eigentümer können meist nicht direkt gegen den Verwalter vorgehen, sondern müssen ihre Rechte über die Gemeinschaft durchsetzen.
§ 18 Abs. 4 WEG gibt jedem einzelnen Wohnungseigentümer das ausdrückliche Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft zu nehmen.
Fehler bei Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung
Mängel in der Einberufung oder Durchführung von Eigentümerversammlungen sind ein häufiger Streitpunkt. Dazu zählen unter anderem fehlerhafte Einladungen, nicht eingehaltene Fristen, Ausschluss von stimmberechtigten Eigentümern oder formale Fehler in der Protokollierung.
Der Verwalter verletzt seine Pflichten, wenn er
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eine Eigentümerversammlung pflichtwidrig nicht einberuft,
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teilnahmeberechtigte Personen nicht zur Versammlung einlädt,
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die Einberufungsfrist nicht einhält oder
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die Einladung der Wohnungseigentümer formell mangelhaft ist.
§ 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift) regelt die formellen Pflichten rund um die Eigentümerversammlung, wie die rechtzeitige Einladung (Frist: mindestens drei Wochen) und die unverzügliche Erstellung des Protokolls (Niederschrift).
Solche Mängel führen aber in der Regel nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse, sondern machen sie meist anfechtbar. Das bedeutet, dass sie durch eine Klage gerichtlich für ungültig erklärt werden können.
Solange ein Beschluss nicht angefochten wurde und auch nicht nichtig ist, bleibt er wirksam. Die Wohnungseigentümer sind daran gebunden und der Verwalter ist verpflichtet, den Beschluss umzusetzen. Erst wenn ein Gericht den Beschluss durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt, verliert er seine Wirkung.
In der Praxis führen vor allem formelle Fehler dazu, dass ein Beschluss anfechtbar ist. Formelle Fehler betreffen das Zustandekommen eines Beschlusses. Ein solcher Fehler kann zum Beispiel vorliegen, wenn
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kein Einberufungsgrund für die Versammlung besteht,
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der Beschlussgegenstand in der Einladung nicht oder unzutreffend bezeichnet ist,
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die Einladung nicht in Textform erfolgt ist,
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die Einberufungsfrist nicht eingehalten wurde,
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ein Wohnungseigentümer nicht eingeladen wurde,
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der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung verletzt wurde,
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einem Wohnungseigentümer das Stimmrecht zu Unrecht verweigert wurde,
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die Redezeit eines Wohnungseigentümers unzulässig eingeschränkt wurde oder
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die Niederschrift fehlerhaft oder unvollständig ist.
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter einberufen werden. Damit soll den Wohnungseigentümern möglichst der Gang zum Gericht erspart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass ein zwingender Einberufungsgrund vorliegt, zum Beispiel ein begründetes Einberufungsverlangen der Eigentümer.
WEG: Probleme bei Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind zentrale Instrumente für die finanzielle Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Über den Wirtschaftsplan wird nicht als Ganzes entschieden; die Eigentümer beschließen lediglich über die Höhe der Vorschüsse und Rücklagen.
Ein ordnungsgemäßer Wirtschaftsplan kann von jedem Eigentümer eingefordert werden, wobei die Klage gegen die Eigentümergemeinschaft und nicht direkt gegen den Verwalter zu richten ist. Die Eigentümergemeinschaft kann ihrerseits gegen den Verwalter klagen, wenn dieser keinen Wirtschaftsplan für das laufende Jahr vorbereitet und deshalb in der Eigentümerversammlung nicht über die Vorschüsse entschieden werden kann.
Fehler im Wirtschaftsplan können relevant werden, wenn etwa die Vorschüsse falsch berechnet wurden oder formelle Fehler auftreten. In bestimmten Fällen können auch Entlastungsbeschlüsse wegen eines fehlerhaften Wirtschaftsplans angefochten werden.
§ 259 BGB (Umfang der Rechenschaftspflicht) gibt die formalen Kriterien vor, wie eine geordnete Abrechnung (Einnahmen und Ausgaben) rechtlich aufgebaut sein muss.
Auch bei der Jahresabrechnung wird nur die Abrechnungsspitze, also Nachzahlungen oder Guthaben, beschlossen. Eigentümer können die Vorlage einer korrekten Jahresabrechnung verlangen und gegebenenfalls klagen – ebenfalls gegen die Gemeinschaft. Fehler sind nur dann anfechtbar, wenn sie sich direkt auf die Abrechnungsspitze auswirken. Entlastungsbeschlüsse können ebenfalls angefochten werden, falls die Abrechnung fehlerhaft war.
Der Vermögensbericht muss rechtzeitig und fehlerfrei vorgelegt werden. Eigentümer können eine Klage auf Vorlage eines korrekten Berichts erheben, wobei Fehler im Vermögensbericht nur dann relevant sind, wenn sie die Abrechnungsergebnisse beeinflussen.
§ 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht) verpflichtet den Verwalter zur jährlichen Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Hausgeldabrechnung sowie zur Vorlage eines verständlichen Vermögensberichts über die Finanzlage der WEG.
Eigentümergemeinschaft: Durchsetzung von Ansprüchen und Klagearten
Zur Durchsetzung ihrer Rechte stehen Eigentümern verschiedene gerichtliche Möglichkeiten offen. Dazu zählen die Anfechtungsklage gegen fehlerhafte Beschlüsse, die Nichtigkeitsklage bei schwerwiegenden Mängeln, die Beschlussersetzungsklage, wenn notwendige Beschlüsse unterbleiben, sowie die Leistungsklage, etwa auf Einsicht in Unterlagen oder die Vorlage von Abrechnungen.
Diese Klagen richten sich stets gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht gegen den Verwalter direkt, denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft selbst. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Verwalter daher in der Regel nicht unmittelbar dazu verpflichten, einen Beschluss umzusetzen, Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu gewähren oder einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung oder einen Vermögensbericht zu erstellen. Solche Ansprüche muss vielmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend machen und – falls erforderlich – auch gerichtlich durchsetzen.
Hausverwalter: Schadenersatz und Abberufung
Kommt es infolge von Pflichtverletzungen zu finanziellen Schäden, haftet die Eigentümergemeinschaft gegenüber den betroffenen Eigentümern. Bei schwerwiegenden Verstößen, wie Veruntreuung oder wiederholter Verletzung der Verwaltungspflichten, kann die Gemeinschaft den Verwalter abberufen und den Verwaltungsvertrag fristlos kündigen. Die Bestellung eines neuen Verwalters sollte sorgfältig erfolgen; für die Übergangszeit sind kommissarische Lösungen möglich.
Hausverwaltung kontrollieren
Um Risiken zu minimieren, empfiehlt sich die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats und klare Regelungen im Verwaltervertrag, etwa zur Kontrolle von Konten und Buchungen. Transparente Kontoführung und regelmäßige Einsicht in Unterlagen sind wichtige Instrumente zur Prävention von Unregelmäßigkeiten.
Probleme mit der Hausverwaltung lassen sich häufig durch klare rechtliche Verfahren und konsequente Kontrolle lösen. Die Eigentümergemeinschaft trägt die Verantwortung, die Interessen aller Eigentümer zu wahren und im Konfliktfall angemessene Schritte einzuleiten.
FAQ: Probleme mit Hausverwaltern
Welche typischen Probleme gibt es mit Hausverwaltern?
Typische Probleme sind fehlerhafte Einladungen zu Eigentümerversammlungen, verspätete Abrechnungen, mangelhafte Protokolle sowie die Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern.
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer und die Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, Ansprüche wie die Umsetzung von Beschlüssen, Einsicht in Unterlagen und Vorlage von Abrechnungen gegenüber dem Verwalter geltend zu machen. Einzelne Eigentümer müssen ihre Rechte meist über die Gemeinschaft durchsetzen.
Wann sind Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechtbar?
Beschlüsse sind anfechtbar, wenn formelle Fehler wie fehlerhafte Einladungen, nicht eingehaltene Fristen oder mangelhafte Protokolle vorliegen. Sie werden erst durch ein Gerichtsurteil unwirksam.
Wie können Eigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn der Verwalter sich weigert?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter kann die Versammlung einberufen, wenn ein zwingender Einberufungsgrund besteht.
Wie werden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung durchgesetzt?
Eigentümer können die Vorlage eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans und einer korrekten Jahresabrechnung verlangen und gegebenenfalls gegen die Eigentümergemeinschaft klagen.
Welche gerichtlichen Möglichkeiten haben Eigentümer zur Durchsetzung ihrer Rechte?
Zur Verfügung stehen Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage, Beschlussersetzungsklage und Leistungsklage – jeweils gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht direkt gegen den Verwalter.
Wann kann der Verwalter abberufen werden?
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen wie Veruntreuung oder wiederholten Verstößen gegen Verwaltungspflichten kann die Gemeinschaft den Verwalter abberufen und den Vertrag fristlos kündigen.
Welche vorbeugenden Maßnahmen sind sinnvoll?
Klare Regelungen im Verwaltervertrag, Einrichtung eines Verwaltungsbeirats, transparente Kontoführung und regelmäßige Kontrolle der Buchungen und Unterlagen helfen, Probleme zu vermeiden.
Diese Informationen haben wir dem Ratgeber Die starke Eigentümergemeinschaft: WEG handlungsfähig machen und die Verwaltung wirksam steuern entnommen und für die Veröffentlichung auf Steuertipps.de angepasst.
(MB)
