Entscheidung zur neuen Grundsteuer in Niedersachsen

Grundsteuer-Bundesmodell ist nicht verfassungswidrig

Im Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) die lange erwarteten Urteile zum Grundsteuer-Bundesmodell veröffentlicht. Ergebnis: Das Bundesmodell ist nach der Überzeugung des BFH nicht verfassungswidrig. Drei Klagen gegen die Grundsteuer wurden als unbegründet abgewiesen.

In den abgewiesenen Fällen wurde um die Berechnung des neuen Grundstückswerts für Wohnimmobilien gestritten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass die aktuelle Berechnungspraxis verfassungswidrig sei und den allgemeinen Gleichheitssatz verletze.

Das waren die wichtigsten Argumente der Kläger:

• Ein wesentlicher Parameter bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert, der von Gutachterausschüssen festgelegt wird. Kritiker monieren, dass diese Werte ursprünglich nicht zur Festsetzung der Grundsteuer bestimmt waren, sondern zu anderen Zwecken erhoben wurden. Sie eignen sich daher nur bedingt als Grundlage für die Grundsteuer. Zudem sei die Methode der Bodenrichtwertermittlung häufig intransparent, was die Nachvollziehbarkeit zusätzlich erschwere.

• Besonders kritisiert wird die pauschalierte Ermittlung der Miete, da weder Lageunterschiede innerhalb einer Stadt noch der Zustand oder Modernisierungsstand der Immobilie berücksichtigt werden. Die Bewertung erfolgt anhand von Pauschalen, ohne individuelle Prüfung der tatsächlich erzielbaren Miete: Der Wert der statistisch ermittelten Nettokaltmiete basiert auf Parametern wie Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr der Immobilie und gibt an, welche Miete im Fall einer fiktiven Vermietung erzielt werden könnte. Der Standort fließt über die Einteilung der Kommunen in sechs Mietniveaustufen mit ein – höhere Stufen sind in der Regel mit höheren Mietpreisen verbunden.

Diese Verfahren wurden als unbegründet zurückgewiesen:

• Rechtssache II R 25/24 (Thema: Sind die Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 01.01.2022 (§§ 218 ff. BewG i.d.F. vom 26.11.2019) verfassungsgemäß?; vorgehend: FG Köln, Urteil vom 19.9.2024, Az. 4 K 2189/23)

• Rechtssache II R 31/24 (Thema: Grundsteuerwertbescheid: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Bewertung nach dem Ertragswertverfahren?; vorgehend: Sächsisches Finanzgericht, Urteil vom 1.10.2024, Az. 2 K 737/23)

• Rechtssache II R 3/25 (Thema: Sind die Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 01.01.2022 (§§ 218 ff. BewG i.d.F. vom 26.11.2019) verfassungsgemäß?; vorgehend: Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4.12.2024, Az. 3 K 3142/23)

Weitere Informationen zu den drei Verfahren hat der BFH auf seiner Homepage unter https://www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/im-fokus-grundsteuer/ veröffentlicht.

Wie geht es jetzt weiter?

Der Bund der Steuerzahler (BdSt) und Haus & Grund haben bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde einzulegen:

»Die Entscheidung des BFH ist zu respektieren, aber sie überzeugt uns in der Sache nicht«, erklärt der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke. »Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben.« BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont: »Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der BFH hier keine Grenzen setzt, sollte nun das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen.« (Quelle)

Die drei aktuellen Entscheidungen sind für Wohnungseigentümer in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, da diese Länder ebenfalls das »Bundesmodell« verwenden.

Für Bürgerinnen und Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die aktuellen Entscheidungen keine Konsequenzen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.

Welche Länder verwenden das Grundsteuer-Bundesmodell?

Diese Länder folgen dem Grundsteuer-Bundesmodell:

• Berlin

• Brandenburg

• Bremen

• Mecklenburg-Vorpommern

• Nordrhein-Westfalen

• Rheinland-Pfalz

• Sachsen-Anhalt

• Schleswig-Holstein

• Thüringen

Auch das Saarland und Sachsen nutzen grundsätzlich das Bundesmodell, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuermodelle entwickelt.

Rückblick: Grundsteuer vor 2025

Bis 2024 war der sogenannte Einheitswert Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Da die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 bzw. teilweise sogar aus dem Jahr 1935 stammten und damit hoffnungslos veraltet waren, kam es zu Wertverzerrungen, die für das Bundesverfassungsgericht letztlich nicht mehr hinnehmbar waren. Es erklärte deshalb die Bewertung mithilfe der Einheitswerte für verfassungswidrig.

Zum 1.1.2022 erfolgte eine Neubewertung aller Grundstücke, seit 1.1.2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Regelungen erhoben.

Die Reform der Grundsteuer war von Anfang an umstritten. Vor allem die Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells empfanden einige Bundesländer als zu kompliziert, sie haben deshalb eigene Grundsteuergesetze erlassen. Mit Beginn der Neubewertung gab es auch schon die ersten Klagen gegen die »neue« Grundsteuer. Inzwischen liegen einige Urteile der Finanzgerichte vor und beim Bundesfinanzhof sind die ersten Revisionen anhängig.

Hier ein Überblick über die derzeit laufenden bzw. bereits entschiedenen Verfahren:

Grundsteuer 2025 in Baden-Württemberg

Das Finanzgericht Baden-Württemberg war in zwei Fällen der Auffassung, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist. Gegen beide Urteile wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (FG Baden-Württemberg, Urteile vom 11.6.2024, 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23, Az. der Revisionen II R 26/24 und II R 27/24). Diese Entscheidungen wurden am 20. Mai 2026 verkündet.

Sachverhalt, Az. II R 26/24: Die Klägerin besitzt ein Grundstück mit Zweifamilienhaus in Karlsruhe, das laut Gutachterausschuss zur Wohnbebauung geeignet ist. Der Bodenrichtwert beträgt 510 Euro/qm, gilt aber nur für die vordere Teilfläche, für das Gartenland soll ein reduzierter Wert von 168 Euro/qm angesetzt werden. In ihrer Grundsteuererklärung hat die Klägerin die unterschiedlichen Bodenrichtwerte für die vordere und die hintere Grundstücksfläche berücksichtigt und kommt auf einen Grundsteuerwert von etwa 430.000 Euro. Das Finanzamt hingegen berechnete den Wert mit 565.000 Euro auf Basis des vollen Bodenrichtwerts für das gesamte Grundstück.

Vor dem BFH argumentiert die Klägerin, dass eine Aufteilung nach unterschiedlichen Bodenrichtwerten zulässig sein müsse und verweist auf Verstöße gegen geltendes Recht und das Grundgesetz. Sie kritisiert, dass das Landesgesetz zu stark typisiert und pauschaliert, ohne den individuellen Gebäudewert oder die Leistungsfähigkeit zu berücksichtigen. Außerdem müsse der Steuerpflichtige die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten selbst tragen, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Außerdem legte sie (erst) im Revisionsverfahren ein Gutachten vor, das den Grundstückswert deutlich niedriger einschätzt.

Sachverhalt, Az. II R 27/24: In diesem Verfahren klagte ein Ehepaar, da das Finanzamt den Grundsteuerwert seines Grundstücks in Stuttgart anhand des Bodenrichtwerts berechnet und auf 607.000 Euro festgesetzt hatte. Die Kläger fordern wegen schlechter Lage eine pauschale Herabsetzung um 7% auf 565.000 Euro.

Im Revisionsverfahren argumentieren die Kläger erneut, dass ihr Grundstück durch Verkehrslärm belastet sei und sich in einer weniger attraktiven Wohnlage befinde; zudem zweifeln sie die Qualität der Bodenrichtwerte wegen angeblicher Fehler des Gutachterausschusses an.

Das verfassungsrechtliche Vorbringen der Kläger in der Rechtssache II R 27/24 entspricht dem verfassungsrechtlichen Vorbringen der Klägerin in der Rechtssache II R 26/24.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs: Der BFH bestätigte inhaltlich jeweils die Auffassungen der Vorinstanz und wies die Revisionen in beiden Verfahren als unbegründet zurück. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) nach Art. 100 Abs. 1 GG oder an den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg (Art. 68 Abs. 1 Nr. 3 der Landesverfassung Baden-Württemberg) kommt nach den Urteilen des BFH nicht in Betracht, da er nicht von der Verfassungswidrigkeit des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG BW) überzeugt ist: Der BFH hält das LGrStG BW formell und materiell für verfassungskonform.

Der BFH erklärt:

• Das Finanzamt hat in beiden Fällen den jeweiligen Grundsteuerwert zutreffend ermittelt, nämlich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

• Grundlage für die Berechnung ist der einschlägige Bodenrichtwert für die gesamte Grundstücksfläche, unabhängig von der jeweiligen tatsächlichen Nutzung einzelner Grundstücksflächen als bebaute Fläche oder als Grünland (§ 38 Abs. 1 Satz 2 LGrStG BW).

• Individuelle Merkmale des einzelnen Grundstücks, wie z.B. eine Beeinträchtigung durch Verkehrslärm, Hochwassergefahr oder die individuelle Bebauung des Grundstücks, sind für die Berechnung des Grundsteuerwerts ohne Bedeutung.

• Der von dem jeweiligen Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert ist heranzuziehen; Verstöße gegen die bei der Bodenrichtwertermittlung zu berücksichtigenden gesetzlichen Regelungen, beispielsweise die Vorschriften der ImmoWertV, waren für den BFH nicht ersichtlich.

• Das durch die Klägerin in der Rechtssache II R 26/24 erst im Revisionsverfahren vorgelegte Gutachten konnte durch den BFH nicht berücksichtigt werden. Dabei handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der im Revisionsverfahren grundsätzlich keine Berücksichtigung finden kann.

Grundsteuer 2025 in Berlin und Brandenburg

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg ist in zwei Fällen der Auffassung, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde in beiden Fällen zugelassen (FG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 4.12.2024, 3 K 3170/22 und 3 K 3142/23).

Grundsteuer 2025 in Hamburg

Das Finanzgericht Hamburg ist der Auffassung, dass das Hamburgische Grundsteuergesetz verfassungsgemäß ist, und hat die entsprechende Klage abgewiesen. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen (FG Hamburg, Urteil vom 13.11.2024, 3 K 176/23, Az. der Revision II R 15/25).

Der BFH plant mündliche Verhandlungen für die Grundsteuer in Hamburg voraussichtlich im November 2026.

Grundsteuer 2025 in Hessen

Die Neuregelung des Hessischen Grundsteuergesetzes (HGStrG) ist nach der Meinung des Hessischen FG verfassungsgemäß. Das hat das Hessische Finanzgericht entschieden, aber die Revision zum BFH wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (FG Hessen, Urteil vom 23.1.2025, Az. 3 K 663/24).

Der BFH plant mündliche Verhandlungen für die Grundsteuer in Hessen voraussichtlich im November 2026.

Grundsteuer 2025 in Niedersachsen

Das Niedersächsische Finanzgericht hat am 18. Juni 2026 entschieden, dass das neue Grundsteuergesetz des Landes Niedersachsen aus dem Jahr 2021 verfassungsgemäß ist. Im Musterverfahren Az. 1 K 38/24 wurde die Klage einer Grundstückseigentümerin abgewiesen, die eine verfassungswidrige Überbesteuerung ihrer Gewerbeimmobilie durch das Flächen-Lage-Modell geltend gemacht hatte.

Das FG Niedersachsen stellte klar, dass der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Grundsteuer einen weiten Gestaltungsspielraum besitzt und Pauschalierungen sowie Typisierungen zulässig sind. Insbesondere liege kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vor; das Äquivalenzprinzip als Grundlage der Besteuerung sei nicht zu beanstanden. Die Ermittlung des Lage-Faktors anhand des Bodenrichtwerts wurde ebenfalls als verfassungsrechtlich zulässig angesehen und auch die Begünstigung von Wohnnutzung und die Anwendung unterschiedlicher Äquivalenzzahlen für Grundstücke und Gebäude wurden vom Gericht bestätigt. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (FG Niedersachsen, Urteil vom 18.6.2026, Az. 1 K 38/24).

Grundsteuer 2025 in Nordrhein-Westfalen

Nach Ansicht des Finanzgerichts Köln bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Bundesmodell. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde eingelegt (FG Köln, Urteil vom 19.9.2024, 4 K 2189/23, Az. der Revision II R 25/24).

Grundsteuer 2025 in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz hielten die Kläger den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell für zu hoch und wollten eine niedrigere Bewertung für ihr Haus erreichen. Das Finanzamt lehnte eine individuelle Wertermittlung ab, da dies vom Gesetz nicht vorgesehen ist.

Zunächst äußerte das Finanzgericht Rheinland-Pfalz ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells und gewährte eine Aussetzung der Vollziehung (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.11.2023, 4 V 1295/23). Dagegen legte das Finanzamt Beschwerde ein. Da jedoch der Bundesfinanzhof ebenfalls ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells hatte, wies er die Beschwerde zurück (BFH-Beschluss vom 27.5.2024, II B 78/23 (AdV)).

Im Einzelfall kann also der Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwertes erfolgen, zum Beispiel durch ein Gutachten. Eine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells steht jedoch noch aus.

Grundsteuer 2025 in Sachsen

Das Sächsische Finanzgericht ist in drei Fällen der Auffassung, dass die Neuregelung zur Grundsteuer verfassungsgemäß ist (Sächsisches FG, Urteile vom 1.10.2024, 2 K 737/23, 2 K 211/23 und 2 K 212/23).

Dieser Linie aus dem Jahr 2024 bleibt es auch im Jahr 2025 treu und sah erneut keine ernstlichen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Bewertungsregelungen (Sächsisches FG vom 25.2.2025, 2 V 127/25). In diesem Fall ging es um ein Einfamilienhaus, dem ein Erbbaurechtsvertrag zugrunde liegt.

Grundsteuer 2025 in Bayern

Auch zur Verfassungsmäßigkeit des Bayerischen Grundsteuergesetzes (BayGrStG) gibt es inzwischen zwei beim BFH anhängige Verfahren (Az. II R 33/25 und Az. II R 40/25). Der BFH plant mündliche Verhandlungen für das Landesmodell Bayern in der ersten Jahreshälfte 2027.

Wie kann man von Grundsteuer-Urteilen profitieren?

Gegenstand der Gerichtsverfahren ist die Neuberechnung des Grundsteuerwertes.

Sollte es irgendwann ein positives Urteil des Bundesfinanzhofs geben, können Immobilieneigentümer davon nur profitieren, wenn der Bescheid über den Grundsteuerwert noch »offen« ist. Das ist er aber nur, wenn rechtzeitig Einspruch gegen diesen Bescheid eingelegt und dieser zum Beispiel mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet wurde.

Wer keinen Einspruch eingelegt hat, kann seinen Bescheid wieder öffnen, wenn er einen Fehler findet, der eine sog. Fortschreibung ermöglicht – hierfür müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

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