Ferienhaus oder Ferienwohnung in Deutschland: Das gilt steuerlich

Steuerliche Vorteile bei Selbstnutzung

Wer die Urlaubs-Immobilie ausschließlich selbst nutzt, hat nur einen einzigen steuerlichen Vorteil: Er kann den Abzugsbetrag für Handwerker und haushaltsnahe Hilfen nutzen.

Vermietung und teilweise Selbstnutzung: Werbungskosten und steuerliche Folgen

Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür dauerhaft bereithalten, geht die Finanzverwaltung grundsätzlich davon aus, dass mit der Vermietung ein Überschuss erzielt werden soll. Das gilt unabhängig davon, ob man die Ferienwohnung in Eigenregie oder mithilfe eines Vermittlers vermietet. Man muss dem Finanzamt nur plausibel machen, dass einer der im BMF-Schreiben vom 8.10.2004 genannten vier Fälle zutrifft:

• Die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung wurde einem Vermittler übertragen (z.B. überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung, Appartementverwaltung) und eine Selbstnutzung für das ganze Jahr vertraglich ausgeschlossen.

• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Eigentümers oder in unmittelbarer Nähe zur eigenen selbst genutzten Immobilie. Voraussetzung in beiden Fällen: Die selbst genutzte Wohnung ist groß genug für beide Wohnbedürfnisse und bietet die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen.

• Der Eigentümer hat am Ferienort zwei oder mehr Ferienwohnungen und nutzt nur eine davon selbst.

• Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht der am Ferienort üblichen Anzahl der Vermietungstage.

Erkennt das Finanzamt die ausschließliche Vermietung an, kann man von den Mieteinnahmen alle Aufwendungen als Werbungskosten abziehen, die mit der Ferienwohnung zusammenhängen (Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen usw.).

Das bedeutet: Die Werbungskosten können nicht nur anteilig für die Zeit der Vermietung geltend gemacht werden, sondern in voller Höhe geltend. Auch für die Zeiten, in denen gar keine Mieteinnahmen fließen, ist ein Werbungskostenabzug möglich.

Wird die Ferienwohnung auch selbst genutzt, müssen die Werbungskosten aufgeteilt werden.

Ferienwohnung & Steuererklärung: Mieteinnahmen und Werbungskosten

In der Steuererklärung gibt man dem Finanzamt auf einem Beiblatt zur Anlage V (das ist das Steuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an, an welchen Tagen die Wohnung zu welchem Preis vermietet war.

Bei der erstmaligen Vermietung über einen Vermittler will das Finanzamt zumeist auch den Vertrag mit dem Vermittler sehen. Außerdem will das Finanzamt wissen, an welchen Tagen der Eigentümer die Wohnung selbst hättenutzen können bzw. selbst genutzt hat.

Die Werbungskosten sind nur bei Vermietung über einen Vermittler auch für die gesamte Zeit des Leerstehens abzugsfähig. Lediglich für die Wochen der Selbstnutzung müssen die Werbungskosten anteilig gekürzt werden, denn diese Zeiten können nicht zur Vermietung gerechnet werden.

Diese Werbungskosten dürfen komplett abgezogen werden

Alle Aufwendungen, die unmittelbar durch die Vermietung verursacht werden, sind in voller Höhe Werbungskosten. Dazu zählen

• Fahrtkosten zur Schlüsselübergabe,

• Kosten für Endreinigung,

• Reparaturkosten zur Beseitigung von Schäden, die die Mieter verursacht haben (nur Reparaturkosten abzüglich Schadensersatzzahlung des Mieters sind Werbungskosten),

• Kosten für die Aufnahme ins Gastgeberverzeichnis, Prospektkosten, Zeitungsinserate,

• Kosten für den Vermittler.

Diese Werbungskosten müssen aufgeteilt werden

Alle anderen Aufwendungen müssen aufgeteilt werden auf die Zeit der Selbstnutzung und der Vermietung. Aufgeteilt werden müssen

• Schuldzinsen,

• Abschreibungen für die Wohnung,

• Abschreibungen für die Einrichtungsgegenstände,

• Haus- und Grundbesitzabgaben,

• Kosten für Erhaltungsarbeiten, Wartungsarbeiten, Schönheitsreparaturen,

• Versicherungsbeiträge,

• Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung,

• Zweitwohnungssteuer.