Vermietung und Verpachtung: Was müssen Sie wann versteuern?

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Alles, was Sie für die entgeltliche Überlassung Ihres Haus- und Grundbesitzes erhalten, müssen Sie als Einnahmen versteuern. Und das ist vielleicht mehr, als Sie denken!

Ob Ihnen die Miete regelmäßig oder unregelmäßig zufließt oder ob es sich im Ausnahmefall um eine Einmalzahlung handelt, spielt keine Rolle. Dem Fiskus ist auch egal, ob Sie von Ihrem Mieter Geld oder im Einzelfall auch Sach- bzw. Dienstleistungen erhalten.

Was müssen Sie versteuern? - Die Einnahmen im Überblick:

  • Mieteinnahmen für die Überlassung von Häusern oder Wohnungen,
  • Mieteinnahmen für andere Räume, z.B. Praxis- oder Gewerberäume, die Sie an Freiberufler oder Gewerbetreibende vermietet haben,
  • Umlagen, die Sie von Ihren Mietern für die Nebenkosten verlangen (abzüglich der Erstattungen),
  • sonstige Einnahmen, z.B. aus der Vermietung von Garagen oder Werbeflächen,
  • erhaltene Umsatzsteuer, wenn Sie sich für die Umsatzsteuerpflicht bei bestimmten Mieteinnahmen entschieden haben.
  • Mieteinnahmen aus einer Untervermietung, z.B. eines möblierten Zimmers,
    Pachteinnahmen für unbebaute Grundstücke,
  • Miete für Sachinbegriffe, z.B. Wohnungs- oder Ladeneinrichtungen,
  • Einnahmen aus der Überlassung von Rechten, z.B. Erbbau- oder Nießbrauchrechte.

Ebenfalls steuerpflichtige Einnahmen sind Zahlungen, die Sie als Ersatz für entgangene Einnahmen oder für die Veräußerung von Miet- und Pachteinnahmen erhalten.

Wann müssen Sie die Einnahmen versteuern?

Mieteinnahmen müssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen die Miete zufließt. Für welchen Zeitraum sie bestimmt ist, spielt normalerweise keine Rolle. Erhalten Sie Bargeld oder einen Scheck, gilt als Zufluss die Übergabe bzw. der Posteingang (BFH-Urteil vom 20.3.2001, IX R 97/97, BStBl. 2001 II S. 482). Wird die Miete auf Ihr Konto eingezahlt, gilt der Zeitpunkt der Gutschrift auf Ihrem Konto.

Besonderheiten gibt es bei Zahlungen um den Jahreswechsel: Regelmäßig wiederkehrende Miet- und Pachteinnahmen, die in der Zeit vom 22. Dezember bis 10. Januar für das jeweils andere Jahr eingehen, werden in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehören.

Übrigens...

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte, braucht bald einen Energieausweis - teilweise erst ab 2009, in einigen Fällen jedoch schon ab dem 1.7.2008. Was bedeutet das für Sie als Vermieter oder Verkäufer?

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