Immobilienverrentung: Möglichkeiten & steuerliche Aspekte
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Wer keine Erben hat oder wenig Wert darauflegt, etwas zu vererben, für den kann die Verrentung der eigenen Immobilie eine gute Lösung für mehr Geld im Alter sein. Denn mit der Immobilien-Rente kann man sowohl das mit der Immobilie ersparte Vermögen als auch das liebevoll eingerichtete Haus gleichzeitig nutzen.
Inhalt
Immobilienverrentung: Diese Methoden gibt es
Bei der Immobilienverrentung gibt es mehrere Möglichkeiten, Eigentum in eine Rente umzuwandeln, ohne aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen zu müssen.
Zu den gängigen Methoden gehören:
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die Leibrente, bei der der Verkäufer eine monatliche Zahlung für den Rest seines Lebens erhält,
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die Zeitrente, die ähnlich gestaltet ist wie die Leibrente, aber für einen vorher festgelegten Zeitraum gezahlt wird. Bei dieser Variante wird oft zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis ein meist lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Die Rentenzahlung wird dann um den Wert dieses Wohnrechts reduziert,
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die Umkehrhypothek (oder »umgekehrte Hypothek«), bei der der Eigentümer eine schuldenfreie Immobilie als Kreditsicherheit beleiht und dafür eine Einmalzahlung oder regelmäßige Zahlungen erhält, während die Bank einen Anteil am Haus erwirbt,
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der Teilverkauf, bei dem ein Anteil der Immobilie verkauft wird und der Verkäufer dafür eine entsprechende Rente ausbezahlt bekommt,
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der Nießbrauch, bei dem der Verkäufer das Recht behält, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, während der Käufer der rechtliche Eigentümer wird und
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das Wohnrecht, bei dem der Verkäufer die Immobilie verkauft, aber das Recht behält, darin zu wohnen.
Jede Methode hat ihre eigenen Vorteile und Nachteile. Am Markt tummeln sich inzwischen zahlreiche Anbieter, die mit einer »unabhängigen« Beratung werben. Wer sich zum Thema Immobilienverrentung beraten lassen möchte, sollte aber bei der Auswahl des Beraters immer überlegen, welche Interessen dieser Anbieter selbst haben könnte.
Am besten lässt man sich von mehreren Anbietern beraten und bildet sich mithilfe der Ergebnisse eine eigene Meinung.
Auch Steuerberater oder Anwälte, die die finanzielle Situation ihrer Mandanten oft schon seit vielen Jahren kennen, sind gute Ansprechpartner und können hilfreiche Tipps geben, um alle individuellen Faktoren und möglichen steuerlichen Vorteile zu berücksichtigen.
Immobilienverrentung & Steuern
Auch bei der Immobilienverrentung bleibt man vom Thema Steuern nicht verschont. Je nachdem, welche Methode gewählt wird, sind unterschiedliche steuerliche Aspekte zu beachten.
Bei der Leibrente fallen Steuern an, wobei bei lebenslangen Leibrenten nur der Ertragsanteil besteuert wird. Dieser Ertragsanteil ist abhängig vom Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der vom Rentenbeginn abhängige Ertragsanteil bleibt während der gesamten Rentendauer, also bis zum Lebensende, unverändert.
Je später der Rentenbeginn liegt, desto geringer fällt wegen der statistisch geringeren Lebensdauer auch der Ertragsanteil aus. Bei 67-Jährigen sind es beispielsweise 17% und bei 75-Jährigen nur 11% (die komplette Tabelle haben wir hier veröffentlicht). Dieser Anteil der Rente wird dann mit dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers besteuert.
Bei einer Umkehrhypothek wird ein Darlehen gegen den Wert der Immobilie aufgenommen, wobei der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben kann. Die Zahlungen der Bank sind bei einer Umkehrhypothek steuerfrei.
Falls die Immobilie vor dem Verkauf bzw. der Verrentung vermietet oder gewerblich genutzt wurde und seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind, ist der Verkauf steuerpflichtig. In der Praxis wird dies aber selten vorkommen. Normalerweise wird es sich um selbstgenutzte Immobilien handelt, die verkauft oder verrentet werden sollen. Wurden diese im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, spielt die zehnjährige Spekulationsfrist keine Rolle
Bei Gestaltungen innerhalb der Familie kann Schenkungsteuer gespart werden, wenn Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder verrenten und dabei weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Denn der Wert des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs wird bei der Berechnung der Schenkungsteuer vom Wert der Eigentumswohnung oder des Hauses abgezogen. So kann die Immobilienverrentung eine Möglichkeit sein, um Vermögen steuersparend an die nächste Generation zu übertragen.
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(MB)
