Eigenheimzulage wird abgeschafft: Was Sie bis Ende 2005 noch tun können

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Abschaffung der Eigenheimzulage für Neufälle ab 1.1.2006
(Oberfinanzdirektion Koblenz, Besitz- und Verkehrsteuerabteilung, Stand: 17.11.2005)

1. Um was geht es?

Mit der vorgesehenen Abschaffung der Eigenheimzulage wird der Weg des umfassenden Abbaus nicht mehr gerechtfertigter steuerlicher Subventionen und Ausnahmetatbestände konsequent fortgesetzt. Ziel ist es, die nicht mehr zeitgemäße steuerliche Förderung von Wohneigentum nach dem Eigenheimzulagengesetz in Zukunft einzustellen.

Nach dem Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU, und SPD vom 11.11.2005 ist die Abschaffung der Eigenheimzulage für Neufälle ab dem 01.01.2006 vereinbart. Das Gesetzgebungsverfahren soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.


2. Was ist der Inhalt?

Bauherren, die vor dem 01.01.2006 mit der Herstellung beginnen, und Erwerber, die vor dem 01.01.2006 den notariellen Kaufvertrag abschließen oder einer Genossenschaft beitreten, haben noch Anspruch auf Eigenheimzulage nach den bisherigen Regelungen des Eigenheimzulagengesetzes über den gesamten Förderzeitraum von acht Jahren.


3. Wieso ein neues Gesetz?

Die erneute Einbringung eines Gesetzentwurfs ist erforderlich, weil das - bisherige - im Vermittlungsverfahren befindliche Gesetz zur finanziellen Unterstützung der Innovationsoffensive durch Abschaffung der Eigenheimzulage eine Abschaffung der Eigenheimzulage bereits ab dem 01.01.2005 vorsieht.

Eine Änderung des Gesetzes im Vermittlungsverfahren hinsichtlich des Anwendungszeitpunktes ist nicht mehr möglich, da das Gesetz dann, wegen der erneut notwendigen Beschlussfassung des Deutschen Bundestages zur Änderung des Gesetzes der sachlichen Diskontinuität (Zusammenhanglosigkeit) anheim fallen würde.


4. Was ist mit Altfällen?

Anspruchsberechtigte, denen bereits nach geltendem Recht Eigenheimzulage gewährt wird, erhalten diese auch grundsätzlich weiterhin bis zum Ende des Förderzeitraums.


5. Was bedeutet die Anwendungsregelung?

Für den gesamten Förderzeitraum von grundsätzlich acht Jahren bleibt der Anspruch auf Eigenheimzulage erhalten, sofern Anspruchsberechtigte noch vor dem 01.01.2006 ihre qualifizierte Investitionsentscheidung treffen.


6. Was ist der entscheidende Zeitpunkt?

Im Herstellungsfall entscheidet der Herstellungsbeginn. Als solcher gilt (gesetzliche Fiktion) nach § 19 Abs. 5 EigZulG bei baugenehmigungspflichtigen Objekten - d. h. bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist - der Tag der Bauantragstellung; eine Bauvoranfrage ist demgegenüber unbeachtlich. Bei baugenehmigungsfreien Objekten, für die Bauunterlagen (z. B. eine Bauanzeige) einzureichen sind, gilt als solcher der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht werden.

Maßgeblich ist jeweils der Zugangstag (Eingangsstempel) bei der nach Landesrecht zuständigen Bauaufsichtsbehörde. § 63 Abs. 1 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO RLP 1999) regelt, dass der Bauantrag schriftlich bei der Gemeindeverwaltung einzureichen ist. Bei verbandsangehörigen Gemeinden tritt an die Stelle der Gemeindeverwaltung die Verbandsgemeindeverwaltung. Auf das baurechtlich für den Baubeginn erforderliche Vorliegen der Baugenehmigung kommt es nicht an. Unmaßgeblich ist in diesen Fällen auch, wenn mit den eigentlichen Bauarbeiten tatsächlich erst nach dem 31.12.2005 begonnen wird.

Bei Baumaßnahmen, die weder einen Bauantrag noch die Einreichung von Bauunterlagen erfordern, ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Anspruchsberechtigte mit den Bauarbeiten beginnt.
Im Anschaffungsfall entscheidet der Tag des Abschlusses des rechtswirksamen obligatorischen Vertrags (Kaufvertrags) oder gleichstehenden Rechtsakts (z. B. Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren).

Hierbei kann es sich - unter weiteren Voraussetzungen - auch um ein bindendes Kaufangebot oder um einen bindenden Vorvertrag handeln. Behördliche Genehmigungserfordernisse berühren die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht (§ 184 Abs. 1 BGB). Bei Vertragsabschluss durch einen vollmachtslosen Vertreter ist die Genehmigung durch den Erwerber allerdings rechtsbegründend, sie entfaltet keine Rückwirkung.


7. Was ist nicht entscheidend?

Unmaßgeblich für die Fortgeltung des EigZulG sind im Herstellungsfall der Zeitpunkt der Herstellung (Fertigstellung) und im Anschaffungsfall der Zeitpunkt der Anschaffung (die Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums, also regelmäßig der Übergang von Besitz, Nutzungen, Gefahren und Lasten). Diese haben lediglich Bedeutung für den Beginn des Förderzeitraums. Unmaßgeblich sind auch im Herstellungsfall der Zeitpunkt der Bauabnahme und im Anschaffungsfall der Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch.

Unbeachtlich für die Fortgeltung des EigZulG ist zudem der Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, also der Tag des Einzugs. Allerdings wird erst mit dem Einzug in die Wohnung, dem tatsächlichen Gebrauch der Wohnung zum Wohnen, der Anspruch auf Zulage begründet (tatsächliche Förderberechtigung). Denn ein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht nur für die Jahre des Förderzeitraums, in denen der Anspruchsberechtigte die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Der Antrag auf Eigenheimzulage kann erst nach diesem Zeitpunkt gestellt werden. Zuständig ist das Finanzamt, das auch für die Einkommensteuer des oder der Anspruchsberechtigten zuständig ist. Antragsvordrucke gibt es aber auch im Internet, und zwar bei www.fin-rlp.de unter Service.


8. Wie sieht das konkret aus?

Beispiel 1
Abschluss Kaufvertrag: 01.12.2005
Übergang von Besitz, Nutzungen, Gefahren und Lasten: 01.01.2006
Einzug: 01.03.2006

Lösung 1:
Es gibt noch Eigenheimzulage, und zwar für die acht Jahre von 2006 bis 2013. Ein Antrag kann erst nach dem Einzug gestellt werden.

Beispiel 2
Bauantrag: 15.11.2005
Tatsächlicher Baubeginn: 15.03.2006
Fertigstellung: 15.01.2007
Einzug: 20.01.2007

Lösung 2:
Es gibt auch hier noch Eigenheimzulage, und zwar für die acht Jahre von 2007 bis 2014.


9. Wann beginnt der Förderzeitraum?

Der Förderzeitraum beginnt im Herstellungsfall immer im Jahr der Fertigstellung und im Anschaffungsfall immer im Jahr der Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzungen, Gefahren und Lasten). Dieser Beginn des grundsätzlich achtjährigen Förderzeitraums ist unabhängig davon, ob in diesem Jahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird oder evtl. - rechtlich oder tatsächlich - überhaupt nicht oder noch nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann.

Bezieht der Anspruchsberechtigte die Wohnung nicht mehr im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung, verliert er demnach ein Jahr Förderung.

Der Förderzeitraum endet mit dem siebenten auf das Jahr der Herstellung oder Anschaffung folgenden Jahr, und zwar ebenfalls unabhängig von dem Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Dies gilt auch dann, wenn der Anspruchsberechtigte die Eigenheimzulage in einzelnen Jahren des Förderzeitraums nicht in Anspruch nehmen konnte, weil die Anspruchsvoraussetzungen nicht sämtlich vorlagen. Der Förderzeitraum ist starr, unverrückbar und nicht verlängerbar.


10. Was ist noch wichtig im Herstellungsfall?

Der ursprüngliche Zugangstag bei der Baubehörde bleibt auch dann maßgebend, wenn die Bauplanung nach Beantragung noch geändert wird, ohne dass ein neuer Bauantrag erforderlich wird, z. B. bei Tekturplänen (eine Tektur ist eine geringfügige Änderung, die das Bauvorhaben in seinen Grundzügen nicht berührt). Aufgrund eines Nachtragsantrags werden mit einer Nachtragsgenehmigung nur solche kleineren Änderungen eines bereits genehmigten, aber noch nicht vollständig ausgeführten Vorhabens genehmigt, die das Gesamtvorhaben nur unwesentlich berühren. Wird hingegen durch die Änderungen das Gesamtvorhaben wesentlich berührt und in seinem Wesen verändert, handelt es sich baurechtlich um ein neues Bauvorhaben, so dass dann auf den neuen Bauantrag abzustellen ist.

Bei wiederholter Antragstellung bleibt der erste Bauantrag entscheidungserheblich, es sei denn, dass wirtschaftlich sinnvolle Erwägungen - z. B. die Änderung der ursprünglichen Bauplanung - für die Rücknahme des ersten und die Stellung eines neuen Antrags maßgebend waren. Bei einer Verlängerung der Geltungsdauer der Baugenehmigung - z. B. wegen drohendem Erlöschen durch Verjährung - ist auf den ursprünglichen Antrag, nicht etwa auf den Verlängerungsantrag oder auf eine Nachtragsgenehmigung abzustellen, sofern keine Veränderung hinsichtlich wesentlicher baurechtlicher Merkmale vorliegt.

Um bestimmen zu können, ob die Investitionsentscheidung vor dem maßgeblichen Stichtag 01.01.2006 getroffen wurde, ist es erforderlich, dass das - tatsächlich - errichtete Objekt mit demjenigen identisch ist, das dem vor dem Stichtag eingereichten Bauantrag zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedrückt heißt dies, dass Plan und Wirklichkeit (Ausführung) im Ergebnis übereinstimmen müssen.

Etwas Anderes gilt, wenn das beantragte Bauvorhaben mit dem tatsächlich errichteten nicht identisch ist und sich hiervon in wesentlichen baurechtlichen Merkmalen unterscheidet. Im letzteren Fall wird abgestellt auf den Zeitpunkt des Bauantrags für das tatsächlich errichtete Objekt, und zwar grundsätzlich unabhängig davon, wie die Baubehörde die Planungsänderung formal und kostenmäßig behandelt hatte. Aber selbst wenn die bauordnungsrechtliche Behandlung für die Festsetzung der Eigenheimzulage nicht rechtsverbindlich ist, kommt ihr doch zumindest eine entscheidende indizielle Bedeutung zu.

Als Änderung wesentlicher baurechtlicher Merkmale hat die höchstrichterliche Finanzrechtsprechung (der Bundesfinanzhof) die Erweiterung der Nutzfläche und des umbauten Raums, die Aufstockung des Gebäudes und den Dachgeschossausbau beurteilt. Zusätzlich hat er die Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds - z. B. durch den Neigungswinkel des Dachs oder die Zahl der Fenster - bei der Gesamtwürdigung des Bauvorhabens berücksichtigt. Werden weder das Bauvolumen noch die Nutzfläche wesentlich verändert, ist hinsichtlich des Zeitpunkts der maßgeblichen Investitionsentscheidung regelmäßig abzustellen auf den Eingang des ursprünglichen Bauantrags bei der zuständigen Gemeindebehörde.

Ein Antrag auf Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, auf Grund dessen eine in der ursprünglichen Baugenehmigung für ein Nebengebäude noch ausdrücklich ausgeschlossene Wohnnutzung nachträglich zugelassen wird, ist als neuer Bauantrag zu werten. Bei der Genehmigung einer Nutzungsänderung handelt es sich baurechtlich grundsätzlich um ein neues Baugenehmigungsverfahren. Daher ist abzustellen auf den Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Nutzungsänderung gestellt worden ist.

Ist der Bauantrag abgelehnt worden und die Baugenehmigung erst auf Grund eines neuen Antrags erteilt worden, entscheidet der Eingangszeitpunkt des neuen Bauantrags.

Bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben, für die keine Bauunterlagen - also weder ein Bauantrag noch Bauunterlagen - einzureichen sind, ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Anspruchsberechtigte mit den Bauarbeiten beginnt. Es wird also darauf abgestellt, wann mit den Ausschachtungsarbeiten begonnen oder ein spezifizierter Bauauftrag an den Bauunternehmer erteilt worden ist oder nicht unbedeutende Mengen von Baumaterial auf den Bauplatz angefahren worden sind.

Im Zweifel trifft den Anspruchsteller die Beweislast für solche Tatsachen und / oder Beweismittel, die sich - wie hier - erst anspruchsbegründend auswirken.


11. Welche Bauunterlagen sind erforderlich?

Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen (Bauunterlagen) einzureichen. Es kann zugelassen werden, dass einzelne Bauunterlagen nachgereicht werden (§ 63 Abs. 2 der aktuellen rheinland-pfälzischen Landesbauordnung).

Näheres hierzu enthält die Landesverordnung über Bauunterlagen und die Prüfung von Standsicherheitsnachweisen (BauuntPrüfVO). Auf einen entsprechenden Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn kann die Bauaufsichtsbehörde zulassen, dass einzelne Bauunterlagen nachgereicht werden. Allerdings ist für das vereinfachte Genehmigungsverfahren in § 66 Abs. 1 Satz 2 LBauO RLP 1999 bestimmt, dass die Nachweise der Standsicherheit und - soweit erforderlich - des Wärme- und Schallschutzes der Bauaufsichtsbehörde spätestens bei Baubeginn vorliegen müssen. Diese Regelungen betreffen allesamt die Perspektive der Baubehörde.

Die Perspektive der Finanzbehörde ist eine andere. Hier ist zum einen entscheidend, dass das Bauvorhaben dem materiellen Baurecht entspricht und zum anderen, dass der Bauantrag oder die Bauunterlagen vor dem Stichtag bei der zuständigen Baubehörde eingegangen sind. Für diese Stichtagsbetrachtung wiederum ist es erforderlich, dass das - tatsächlich - errichtete Objekt mit demjenigen identisch ist, das den vor dem Stichtag eingereichten Bauunterlagen zugrunde liegt (vgl. zu Punkt 10. - Was ist noch wichtig im Herstellungsfall?) und sich hiervon nicht in wesentlichen baurechtlichen Merkmalen unterscheidet.

Etwaige Zweifel müssen zu Lasten dessen gehen, der einen Anspruch auf Eigenheimzulage geltend macht, denn er trägt die objektive Feststellungslast für solche Tatsachen und oder Beweismittel, die erst seinen Anspruch begründen sollen. Entscheidend ist immer das Gesamtbild der Verhältnisse des jeweiligen Einzelfalles. Dies kann aber regelmäßig erst nach erfolgter Fertigstellung der Baumaßnahme beurteilt werden. Wer hingegen bereits in seiner Planungs- und Investitionsphase wissen möchte, ob er auch später noch die Zulage erhält, ist immer dann auf der sicheren Seite, wenn er alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen vor dem Stichtag bei der zuständigen Baubehörde einreicht und wenn zusätzlich das geplante mit dem errichteten Objekt identisch ist.


12. Was ist noch wichtig im Anschaffungsfall?

Ein Kaufvertrag ist grundsätzlich zu dem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossen, zu dem er notariell beurkundet ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag erst nach Eintritt einer aufschiebenden Bedingung oder nach Ablauf einer Frist wirksam werden soll, noch einer Genehmigung eines Dritten bedarf oder erst mit einer behördlichen Genehmigung wirksam werden soll.

Zu den obligatorischen Verträgen gehören neben den Kaufverträgen auch Verträge über die Auseinandersetzung von Güter- und Erbengemeinschaften sowie vermögensrechtliche Auseinandersetzungen anlässlich einer Ehescheidung. Einen bürgerlich-rechtlich wirksamen, beide Vertragsparteien bindenden Vorvertrag stellt der Bundesfinanzhof ebenfalls einem Kaufvertrag gleich.

Auch bei einer unwiderruflichen, notariell beurkundeten Ankaufsverpflichtung handelt es sich um einen einem Kaufvertrag gleichstehenden Rechtsakt. Kein gleichstehender Rechtsakt ist hingegen ein unwiderrufliches Verkaufsangebot, denn es verpflichtet nur den Veräußerer zum Verkauf, nicht aber den Berechtigten zum Erwerb.

Bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks oder eines teilfertigen Gebäudes - also z. B. im Rohbaufall -, für dass der Veräußerer bereits eine Baugenehmigung beantragt hat, ist nicht der Bauantrag des Veräußerers maßgebend, sondern der Herstellungsbeginn des Erwerbers. Das ist der Zeitpunkt, in dem der Anspruchsteller den Kaufvertrag über das teilfertige Gebäude abgeschlossen hat oder bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks mit den Bauarbeiten tatsächlich begonnen hat.

Ein Anschaffungsfall liegt auch dann vor, wenn Vertragsgegenstand ein noch zu errichtendes Objekt ist und der Veräußerer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten als Hersteller (Bauherr) anzusehen ist. Dies betrifft insbesondere den Fall des Erwerbs neu errichteter Eigentumswohnungen, die bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht fertig gestellt sind.


13. Was ist sonst noch bedeutsam?

Ein Kaufvertrag über ein - bebautes oder unbebautes - Grundstück bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Ist es im Einzelfall beabsichtigt, noch in diesem Jahr einen Kaufvertrag abzuschließen, ist es auch ratsam, sich frühzeitig um einen entsprechenden Notartermin zu kümmern. Die Erfahrung der letzten Jahre hat nämlich gezeigt, dass die Notare gegen Jahresende völlig ausgelastet sind, so dass es evtl. schwierig werden kann, dort noch einen freien Termin zu erhalten.


14. Was gilt bei Genossenschaftsanteilen?

Genossenschaftsanteile werden regelmäßig durch Beitritt zur Genossenschaft erworben. Die Abgabe der schriftlichen Beitrittserklärung und die Zulassung durch die Genossenschaft müssen also vor dem 01.01.2006 erfolgen.


15. Wie geht es weiter?

Wohneigentum genießt bei den Bürgern eine besonders hohe Akzeptanz im Rahmen der privaten Altersvorsorge. Es ist daher beabsichtigt (Koalitionsvertrag vom 11.11.2005), das selbst genutzte Wohneigentum zum 01.01.2007 in die geförderte Altersvorsorge zu integrieren. Es ist ferner geplant, das genossenschaftliche Wohnen weiter zu entwickeln.

Den Gesetzesentwurf können Sie hier nachlesen.

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