Vermietete Immobilie: Betriebskosten korrekt abrechnen
Bei fehlerhafter Heizkostenabrechnung können die Mieter kürzen.

Vermietete Immobilie: Betriebskosten korrekt abrechnen

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Rechnen Sie Verbrauchs- und Verwaltungskosten rechtssicher ab. Vermeiden Sie Fehler bei der Umlage von Betriebs-, Heiz- und Nebenkosten – sonst können die Mieter kürzen.

Die Kosten für Heizung und Warmwasser haben unter den Betriebskosten einen Sonderstatus: Sie sind die einzigen Betriebskosten, die der Vermieter ohne gültige Vereinbarung im Vertrag abrechnen darf bzw. muss – von wenigen Ausnahmen abgesehen.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist Pflicht

Der Grundgedanke: Energieverbrauch und CO2-Emissionen sollen gesenkt werden. Das ist unter anderem damit zu erreichen, dass die Mieter die Kosten nach Verbrauch bezahlen. Dadurch bekommen sie einen Anreiz, ihren Verbrauch selbst zu regulieren, also gegebenenfalls weniger zu heizen.

Um den Verbrauch zu erfassen, müssen entsprechende Messgeräte in den einzelnen Räumen mit Heizkörpern vorhanden sein. Diese Messgeräte machen es möglich, bei einer Zentralheizung den Gesamtverbrauch auf mehrere Wohnungen umzulegen. Wie das im Einzelnen zu geschehen hat, regelt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV).

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Ratgeber Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen

Warmmiete und Pauschale nur ausnahmsweise zulässig

Die Abrechnungspflicht gilt für Miet- und Eigentumswohnungen, gewerbliche Räume und gemischt genutzte Gebäude.

Selbst wenn im Mietvertrag eine Warmmiete (= Heizkosten sind in der Miete enthalten) vereinbart ist oder eine Pauschale (= einen festen Beitrag, über den nicht abgerechnet wird): Solche Klauseln sind meistens unwirksam.

Mieter können auf verbrauchsabhängiger Abrechnung bestehen

Der Mieter kann jederzeit eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, und zwar sogar dann, wenn die Heizkostenpauschale seinerzeit auf Wunsch des Mieters in den Mietvertrag aufgenommen wurde und er sie viele Jahre widerspruchslos akzeptiert hat. Der Vermieter kann von sich aus jederzeit zur verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen.

Dabei gilt der neue Abrechnungsmodus nicht rückwirkend. In der Praxis bedeutet das: Die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung beginnt erst mit der kommenden (nicht der laufenden) Abrechnungsperiode.

Was ist, wenn sich Mieter und Vermieter einig sind und beide die Pauschale beibehalten wollen?

Dann ist das natürlich möglich. Allerdings genügt es, wenn ein einziger Mieter im Haus verlangt, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Dann muss der Vermieter das tun – und zwar nicht allein für diesen einen Mieter, sondern für alle.

Stellt der Vermieter auf verbrauchsabhängige Abrechnung um, muss er seine Mieter darüber informieren. Er muss mitteilen, dass er ab der kommenden Abrechnungsperiode Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig abrechnen wird und dass Verbrauchserfassungsgeräte installiert werden. Den Einbau müssen alle Mieter dulden.

Praktisch sieht das Ganze dann so aus, dass der Vermieter den Betrag für die Heizkostenpauschale nach der Umstellung einfach als Vorauszahlung behandelt, über die er dann abrechnet. Bei einer Betriebskostenpauschale muss er den Anteil für die übrigen Betriebskosten herausrechnen.

Bei einer Warmmiete ist zu ermitteln, wie hoch die gesamten Heizkosten sind. Dann wird daraus der Anteil für die betreffende Wohnung abgeleitet.

Das geht mittels Schätzung (BGH, Urteil vom 19.7.2006, Az. VIII ZR 212/05). Diesen Anteil muss der Vermieter von der Warmmiete abziehen. Das ist die neue Kaltmiete. Der Anteil für die Heizkosten gilt nun als Vorauszahlung.

Der Mieter überweist dem Vermieter erst einmal denselben Betrag wie vor der Umstellung. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Zahlung von monatlichen Abschlagsbeträgen. Er bekommt sein Geld erst am Jahresende. Insoweit entfällt auch die Möglichkeit einer Erhöhung der Zahlungen.

Was ist, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung möglich ist?

Kann der Vermieter keine ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Abrechnung erstellen, weil zum Beispiel das Ablesegerät nicht ordnungsgemäß funktioniert hat und auch keine Schätzung anhand früherer Daten möglich ist, gibt es eine Ausnahme (BGH, Urteil vom 5.3.2013, Az. VIII ZR 310/12) mit zwei Konsequenzen:

  • Alle Messergebnisse spielen keine Rolle mehr. In diesem Fall sind die Gesamtkosten nach einem festen Schlüssel, in aller Regel nach der Wohnfläche (oder wenn sich die Raumhöhen stark unterscheiden: nach dem umbauten Raum) zu verteilen.

  • Die Mieter dürfen die Kosten, die sie zu tragen haben, pauschal um 15 % kürzen.

Dieses Kürzungsrecht bezieht sich auf die gesamten Heizkosten, die die Mieter zu tragen hätten, also nicht auf eine Nachzahlung oder die letzte Rate. In der Konsequenz heißt das häufig: Die Mieter bekommen Geld zurück.

(MS)

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