Indexmiete: Das müssen Vermieter und Mieter wissen
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Wenn eine sogenannte Indexmiete vereinbart worden ist, wird die Inflation auch für zunehmend mehr Vermieter und Mieter zum Thema. Womit Mieter rechnen und woran Vermieter sich halten müssen, erklären wir in diesem Beitrag.
Inhalt
Was ist ein Index-Mietvertrag?
Bei diesen Mietverträgen ist die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelt.
Der Index soll zeigen, wie sich die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland entwickelt haben. Die amtlichen Statistiker berechnen diese Kosten anhand eines Warenkorbs, der den täglichen Bedarf der Verbraucher widerspiegelt. Darin enthalten sind Hunderte Waren und Dienstleistungen wie Sprit, Nahrungsmittel, Schuhe oder die Ausgaben für Freizeit, Bildung oder Gesundheit. Steigen die täglichen Lebenshaltungskosten und damit die Inflation, steigt auch die Grundlage für die Berechnung der Indexmiete.
Vorteile und Nachteile von Index-Mietverträgen
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter sind die Verträge transparent. Es gibt eindeutige Regeln, das verringert die Gefahr, dass es Streit um Mieterhöhungen gibt. In den vergangenen 20 Jahren bis Ende 2020 waren die Verträge für Mieter eine gute Wahl: Vor allem in den Groß- und Universitätsstädten mussten sich Mieter keine Sorgen wegen möglicher Mieterhöhungen machen.
Nun ist die Lage umgekehrt: Wegen der in den vergangenen zwei Jahren rasant gestiegenen Inflation können Vermieter die Miete kräftig erhöhen, wenn sie auf einen Indexmietvertrag pochen können. Der Mieterbund fordert deshalb bereits für Indexmieten eine Kappungsgrenze einzuführen, um die Mieter zu schützen. Eine politische Mehrheit in der Ampelkoalition gibt es dafür aber nicht, weil die FDP eher aufseiten der Vermieter steht.
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Aus der Reihe »kurz&konkret«: Die Miete erhöhen
Wichtig zu wissen für Vermieter wie auch für Mieter: Modernisiert ein Vermieter die Fenster oder die Heizung auf freiwilliger Basis, dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden, wenn vorher ein Index-Mietvertrag vereinbart wurde. Wer einen klassischen Mietvertrag hat, darf die Kosten hingegen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umlegen. Hinzu kommt: In mehr als 300 Städten darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 % erhöht werden. Diese Kappungsgrenze gilt bei Indexmietverträgen normalerweise nicht. Hier sind also Mieterhöhungen von mehr als 15 % oder sogar 20 % möglich.
Indexmiete und Staffelmiete: Was ist der Unterschied?
Bei Staffelmietverträgen wissen Vermieter und Mieter von vornherein, woran sie sind. Dann ist fest vereinbart, dass die Miete zum Beispiel alle drei Jahre um 50 Euro steigt. Unzulässig ist dabei die Angabe eines Prozentsatzes, um den die Miete jeweils steigen soll. Anzugeben ist immer der Geldbetrag der Erhöhung oder die erhöhte Miete.
Vorteil für den Vermieter: Es ist möglich, innerhalb des Staffelmietvertrags Mieten unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren, sofern sie nicht gegen eine gültige Mietpreisbremse verstoßen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, können Vermieter nicht mit dem Hinweis auf die gestiegene Inflationsrate die Miete erhöhen.
Mieterhöhung bei Indexmiete
Bei der Erhöhung einer Indexmiete müssen die folgenden Punkte beachtet werden:
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Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen.
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Die Vermieter müssen den Preisindex des Statistischen Bundesamts berücksichtigen und die neue Miete dem Mieter schriftlich mitteilen. Weder der Mieter noch der Vermieter darf irgendwelche andere Zahlen heranziehen. Es gelten die amtlichen Zahlen. Mieterhöhungen, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen, sind ausgeschlossen.
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Die Miete erhöht sich nicht automatisch aufgrund des Vertrags: Vermieter müssen selbst tätig werden und – gestützt auf die Zahlen des Preisindex – eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung abgeben. Sobald der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich angekündigt hat, darf diese Mieterhöhung zum übernächsten Monat in Kraft treten. Vorausgesetzt, siehe Punkt eins. eine zuvor erfolgte Mieterhöhung liegt mindestens ein Jahr zurück.
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Vermieter können auch vereinbaren, dass sie die Miete mit jeder Veränderung des Preisindex – unter Beachtung der Jahresfrist – erhöhen dürfen. Alternativ kann auch eine Untergrenze für die Mieterhöhung vereinbart werden, um minimale Mieterhöhungen auszuschließen.
Was die wenigsten Mieter wissen: Sollte der Verbraucherpreisindex sinken, sind die Mieter berechtigt, den Mietpreis zu reduzieren. Dies passiert allerdings sehr selten. Wird die Miete aber deshalb gesenkt, darf der Vermieter die Miete von diesem Zeitpunkt an erst zwölf Monate später wieder erhöhen.
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Wie wird eine neue Indexmiete berechnet?
Basis ist der Verbraucherpreisindex im Monat der letzten Mieterhöhung oder der zu Beginn des Mietverhältnisses, wenn die Miete bisher nicht erhöht wurde. Dieser Wert wird verglichen mit dem aktuellen Verbraucherpreisindex. Die Veränderung in Prozent zeigt den Prozentsatz, um den die Kaltmiete erhöht werden darf.
Möglich ist es dabei auch, die erste Mieterhöhung zum Beispiel erst nach drei Jahren anzukündigen. Es kann gut sein, dass gerade private Vermieter mit Indexmietverträgen sich in den vergangenen Jahren gar nicht die Mühe machen wollten, die Miete zu erhöhen, weil die Inflationsraten ja lange Zeit sehr niedrig waren.
Rechner für Indexmieten
Das Statistische Bundesamt (destatis.de) stellt auf seiner Homepage einen Rechner zur Verfügung, mit dem sich die Veränderungen des Verbraucherpreisindex leicht nachvollziehen und korrekte Mieterhöhungen schnell ausrechnen lassen. So sind beide Seiten auf der sicheren Seite.
Wie können sich Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?
Indexmietverträge bieten nur wenig juristischen Spielraum. Weder gibt es ein Vetorecht, noch können Mieter die Inflationsrate infrage stellen, wenn die amtlichen Zahlen benutzt wurden.
Als Mieter sollten Sie versuchen, mit Ihrem Vermieter zu sprechen. Vielleicht gewährt dieser einen Aufschub, ist bereit abzuwarten, bis die Inflation wieder nachgibt, oder gibt einen Nachlass, sodass nicht der volle Preisanstieg ausgeschöpft wird. Gerade private Vermieter sind oft kompromissbereit, wenn es ihnen um langfristig zufriedene Mieter geht und nicht um ihre maximale Mietrendite.
(AI)
