Sonderwünsche bei Immobilien: Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
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Wenn bei einer noch zu errichtenden Immobilie nachträglich Sonderwünsche dazu kommen, können die dafür anfallenden Kosten der Grunderwerbsteuer unterliegen. Voraussetzung: Es besteht ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag.
Die Kosten für die Sonderwünsche werden dann nicht im ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid, sondern in einem separaten Steuerbescheid erfasst. Das geht aus einem aktuell veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs hervor (BFH-Urteil vom 30.10.2024, Az. II R 15/22). Eine Ausnahme bilden Hausanschlusskosten, wenn diese bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt sind (BFH-Urteil vom 30.10.2024, Az. II R 18/22).
Nachträgliche Sonderwünsche und Grunderwerbsteuer
Im Verfahren Az. II R 15/22 kauften der Kläger und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen errichtet werden sollten. Im Verfahren Az. II R 18/22 erwarb der Kläger ein Grundstück für den Bau einer Doppelhaushälfte. In beiden Fällen verpflichteten sich die Verkäuferinnen auch zum Bau der Immobilien.
Nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Käufer Änderungswünsche, die als »nachträgliche Sonderwünsche« bezeichnet wurden. Die Kaufverträge sahen vor, dass die Käufer die Mehrkosten für diese Sonderwünsche tragen und nur die Verkäuferinnen diese umsetzen durften.
Das Finanzamt betrachtete diese Entgelte als grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide. Klagen vor dem Finanzgericht blieben erfolglos.
Der BFH bestätigte in den Revisionsverfahren überwiegend die Auffassung des Finanzamts und erklärte, nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gehörten auch nachträglich vereinbarte Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn sie zusätzlich zur beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt würden. Diese Regelung gelte jedoch nur für nachträglich gewährte Leistungen.
Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits im ursprünglichen Kaufvertrag verpflichtet habe, unterlägen bereits im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Rechtlicher Zusammenhang entscheidend
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind zudem nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen.
Im Verfahren Az. II R 15/22 sah der BFH diesen Zusammenhang darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten zu tragen und die Ausführung der Sonderwünsche der Verkäuferin oblag.
Im Verfahren Az. II R 18/22 erkannte der BFH den rechtlichen Zusammenhang bei den Sonderwünschen »Innentüren, Rolllädenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge«, da der Kaufvertrag Abweichungen von der Bauausführung vorsah. Hausanschlusskosten wurden hingegen nicht als nachträglich vereinbarte Sonderwünsche betrachtet, da deren Übernahme bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt war (BFH-Urteile vom 30.10.2024, Az. II R 15 und 18/22).
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(MB)
