Nießbrauch gegen Abfindung: BFH verschärft Besteuerung, BMF steuerzahler-freundlich
-
Vor gut einem Jahr hat der BFH die steuerliche Behandlung der entgeltlichen Ablösung eines Nießbrauchs grundlegend geändert: Die Abfindung für den Verzicht auf den Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie soll steuerpflichtig sein. Das Bundesfinanzministerium wendet die neue Rechtsprechung noch nicht an. Das ist gut für Steuerzahler.
Zusammenfassung
Eine Abfindung für den Verzicht auf einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie kann steuerpflichtig sein. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden und damit seine jahrzehntelange Rechtsprechung geändert. Für Betroffene gibt es jedoch eine wichtige Übergangsregelung: Das BMF hält für bereits vertraglich vereinbarte Nießbrauchsablösungen bis zur Veröffentlichung des BFH-Urteils im Bundessteuerblatt weiterhin an der bisherigen günstigeren Behandlung fest. Entscheidend kann deshalb sein, wann die Ablösung vereinbart wurde.
Inhalt
Worum ging es im BFH-Urteil zum Nießbrauch?
Eine Frau besaß ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück. Das Grundstück hatte sie vermietet, die Mieteinnahmen versteuerte sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 2019 verzichtete sie gegen eine Zahlung in Millionenhöhe auf ihren Nießbrauch. Das Finanzamt wollte den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft besteuern.
Der Bundesfinanzhof kam zu einem anderen Ergebnis und erklärte, der entgeltliche Verzicht sei im entschiedenen Fall als Entschädigung für künftig entgehende Mieteinnahmen steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 10.10.2025, Az. IX R 4/24).
Die Entscheidung bedeutet einen deutlichen Kurswechsel.
Nach der bisherigen Rechtsprechung wurde die Abfindung für einen Nießbrauch grundsätzlich als Gegenleistung für die Aufgabe eines Vermögenswerts angesehen. Die Finanzverwaltung behandelte die Ablösung eines Vorbehalts- oder Vermächtnisnießbrauchs gegen Einmalzahlung entsprechend als nicht steuerbare Vermögensumschichtung.
Voraussetzung: Vermietete Immobilie
Davon rückt der BFH nun ab, wenn ein Nießbraucher die Immobilie tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte erzielt.
Seine Begründung: In einem solchen Fall liegt der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs insbesondere darin, Mieteinnahmen zu erzielen. Wird auf das Recht gegen eine Abfindung verzichtet, ersetzt die Zahlung wirtschaftlich die künftig entfallenden Mieten. Deshalb gehört sie als Entschädigung zu den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Neu ist außerdem: Für die Steuerpflicht spielt es keine Rolle mehr, ob der Nießbrauch unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck aufgegeben wurde. Auch ein freiwillig vereinbarter Verzicht kann zu einer steuerpflichtigen Entschädigung führen. Damit ändert der BFH auch in diesem Punkt seine bisherige Rechtsprechung.
Nicht entschieden hat der BFH, wie ein Verzicht zu beurteilen ist, wenn die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht vermietet ist.
BMF wendet die neue Rechtsprechung noch nicht an
Für Betroffene besonders wichtig ist das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2026. Darin erklärt das Bundesfinanzministerium, dass die Finanzverwaltung die neue BFH-Rechtsprechung noch nicht übernimmt (BMF-Schreiben (koordinierter Ländererlass) vom 21.10.2026).
Die bisherige, steuerzahler-freundliche Rechtsprechung bleibt für Nießbrauchsablösungen anwendbar, die bis zum Ablauf des Tages der Veröffentlichung des BFH-Urteils im Bundessteuerblatt vertraglich vereinbart wurden.
Das kann für Betroffene einen erheblichen Vorteil bedeuten. Denn in diesen Fällen gilt weiterhin die bisherige Behandlung, nach der die Gegenleistung für die Ablösung eines Nießbrauchs nicht als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen behandelt wurde. Für spätere Vereinbarungen muss dagegen mit der neuen, strengeren BFH-Rechtsprechung gerechnet werden.
Geplante Nießbrauchsablösung: Jetzt prüfen, aber nicht überstürzen
Wer ohnehin über eine entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchs nachdenkt, sollte die Entscheidung jetzt zeitnah prüfen: Die bisherige, Steuerzahler-freundliche Rechtsprechung soll noch auf alle Nießbrauchsablösungen bis zum Ablauf des Tages der Veröffentlichung der Entscheidung im BStBl angewendet werden.
Das kann für Betroffene einen deutlichen steuerlichen Vorteil bedeuten. Aber: Die Steuerersparnis allein sollte nicht ausschlaggebend sein. Entscheidend ist, ob die Abfindung den wirtschaftlichen Wert des aufgegebenen Nießbrauchs angemessen ausgleicht und die Ablösung zu den weiteren Plänen von Nießbraucher und Eigentümer passt.
Wer ohnehin über eine Ablösung nachdenkt, sollte jetzt aktiv werden und rechnen – nur aus steuerlichen Gründen sollte ein Nießbrauch aber nicht aufgegeben werden.
Besonders wichtig wird die Regelung bei Verträgen rund um den maßgeblichen Stichtag (von dem noch niemand weiß, wann er kommt): Vertragsschluss, Zahlung, Aufgabe des Nießbrauchs und Löschung im Grundbuch können zeitlich auseinanderfallen. Das BMF stellt ausdrücklich auf die vertraglich vereinbarte Nießbrauchsablösung ab.
Vor einer Ablösung sollte insbesondere geprüft werden,
-
welchen wirtschaftlichen Wert der Nießbrauch hat und ob die angebotene Abfindung diesen angemessen ausgleicht,
-
welche künftigen Nettomieteinnahmen bei Fortführung des Nießbrauchs zu erwarten wären,
-
wie die Einmalzahlung anschließend verwendet werden soll und ob sie beispielsweise langfristig laufende Einnahmen ersetzen muss,
-
welchen Vorteil der Eigentümer durch die Ablösung erhält, etwa weil die Immobilie anschließend verkauft, finanziert oder selbst genutzt werden soll,
-
welche steuerlichen und wirtschaftlichen Folgen sich insgesamt für beide Seiten ergeben.
Sinnvoll ist ein Vergleich von zwei Szenarien: Ablösung gegen Einmalzahlung jetzt oder Fortführung des Nießbrauchs mit laufenden Einnahmen. Bei der Entscheidung sollten nicht nur die Steuern, sondern auch die langfristige Vermögens- und Einkommenssituation berücksichtigt werden.
Ratgeber zum Thema
Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen
Häuser und Wohnungen in der Familie vererben Immobilien steueroptimiert übertragen, Freibeträge nutzen und Familienkonflikte vermeiden – mit praxisnahen Tipps zu Schenkung und Erbschaft.
Der große Immobilienratgeber Immobilie kaufen, finanzieren, vermieten oder verkaufen: Praxisnahe Tipps, Steuern verständlich erklärt, Fehler vermeiden, Rendite sichern.
(MB)
