Immobilien-Sonderabschreibung nach Trennung einer zusammengelegten Doppelhaushälfte
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Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kann auch dann greifen, wenn zwei früher zusammengelegte Doppelhaushälften wieder getrennt werden. Das geht aus einer Entscheidung des FG Düsseldorf hervor.
Zusammenfassung
Zwei ursprünglich selbstständige Doppelhaushälften waren mehr als 20 Jahre lang zu einer großen Familienwohnung verbunden. Nach der erneuten Trennung wurde eine Haushälfte vermietet. Das Finanzamt verweigerte die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Das FG Düsseldorf entschied jedoch zugunsten der Eigentümer: Durch die Trennung sei gegenüber dem vorherigen Zustand zusätzlicher Wohnraum entstanden.
Inhalt
Wann gilt eine Wohnung als »neu«?
Im entschiedenen Fall hatten die Kläger 1989 eine Doppelhaushälfte errichtet und 2001 die benachbarte Doppelhaushälfte erworben. Anschließend wurden beide Häuser durch Durchbrüche im Erd- und Obergeschoss miteinander verbunden und über mehr als 20 Jahre als gemeinsame Wohnung genutzt. Auch bewertungsrechtlich behandelte das Finanzamt beide Gebäude als eine wirtschaftliche Einheit.
Im Jahr 2020 beantragten die Eigentümer die erneute Trennung der Häuser. Die Durchgänge wurden verschlossen, zudem erfolgten weitere Umbauten, darunter ein Anbau und ein Dachausbau. Seit Februar 2022 ist eine der beiden Doppelhaushälften vermietet.
Für die angefallenen Herstellungskosten machten die Eigentümer die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) geltend.
Finanzamt: Es wurde kein neuer Wohnraum geschaffen
Das Finanzamt hatte die Sonderabschreibung zunächst berücksichtigt, später aber seine Auffassung geändert und den Abzug wieder gestrichen. Die Begründung: Die betreffende Doppelhaushälfte habe bereits vor der Zusammenlegung als eigenständige Wohnung existiert. Durch die Trennung sei deshalb keine »neue« Wohnung entstanden, sondern lediglich früher vorhandener Wohnraum wiederhergestellt worden.
Nach Ansicht des Finanzamts soll § 7b EStG nur zusätzlichen und erstmalig geschaffenen Wohnraum fördern. Die bloße Rückkehr zu einem früheren Zustand genüge dafür nicht.
FG Düsseldorf: Maßgeblich ist der verfestigte Zustand vor dem Umbau
Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf sah dies anders: Entscheidend sei der Zustand unmittelbar vor der Baumaßnahme. Zu diesem Zeitpunkt bestand nach Auffassung des Gerichts nur eine einzige große Wohnung. Die beiden Doppelhaushälften waren seit mehr als 20 Jahren verbunden. Dieser Zustand habe sich »verfestigt«.
Deshalb dürfe nicht auf die Verhältnisse vor der Zusammenlegung im Jahr 2001 zurückgeblickt werden. Maßgeblich sei vielmehr, dass vor dem Umbau nur eine Wohnung vorhanden gewesen sei und danach zwei selbstständige Wohnungen existierten. Der Wohnungsbestand habe sich somit vergrößert.
Das Gericht stützte sich dabei auf eine aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Danach liegt eine »neue, bisher nicht vorhandene Wohnung« vor, wenn durch die Baumaßnahme im Vergleich zum vorherigen Zustand zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
Mehr Wohnraum durch Trennung
Besonders wichtig war für das Gericht der Zweck der gesetzlichen Förderung: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde eingeführt, um zusätzlichen Mietwohnraum zu schaffen und dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Genau dieses Ziel sei im Streitfall erreicht worden. Vor dem Umbau gab es eine große Wohnung. Nach dem Umbau standen zwei voneinander getrennte Wohnungen zur Verfügung. Damit sei eine zusätzliche Wohnung entstanden, die dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden konnte.
Das Gericht betonte ausdrücklich, dass die Tatsache, dass vor mehr als 20 Jahren bereits zwei Wohnungen existiert hatten, der Förderung nicht entgegenstehe. Wegen des langjährigen Bestands der zusammengelegten Wohnsituation sei von dem zuletzt bestehenden Zustand auszugehen.
Nach Auffassung des Gerichts entstand durch die Trennung eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG. Damit bleibt die steuerliche Förderung für den neu geschaffenen Mietwohnraum erhalten.
Sonderabschreibung bleibt erhalten
Die Richter bestätigten daher die Förderfähigkeit der Maßnahme. Die Herstellungskosten für die betreffende Doppelhaushälfte lagen deutlich unter der maßgeblichen Baukostenobergrenze. Nach Abzug einer De-minimis-Beihilfe ergab sich eine Bemessungsgrundlage von 399.941 Euro. Daraus errechnete sich die Sonderabschreibung von 19.998 Euro pro Jahr.
Bedeutung für Immobilieneigentümer
Das Urteil ist für alle Eigentümer interessant, die durch Umbaumaßnahmen zusätzliche, abgeschlossene Wohnungen schaffen.
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Nach Auffassung des Finanzgerichts kann eine neue Wohnung auch dann entstehen, wenn zuvor vorhandene Wohneinheiten über viele Jahre hinweg zu einer einzigen Wohnung zusammengelegt waren und erst später wieder getrennt werden.
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Bei der Prüfung der Sonderabschreibung ist auf den unmittelbar vor dem Umbau bestehenden, verfestigten Zustand abzustellen ist. Dadurch können auch Umbauten an Bestandsgebäuden begünstigt sein, wenn sie tatsächlich zu einer Vermehrung des Wohnungsbestands führen.
Allerdings ist die Entscheidung noch nicht endgültig. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Eine abschließende Klärung durch den Bundesfinanzhof steht somit noch aus (FG Düsseldorf, Urteil vom 21.7.2026, Az. 12 K 823/26 E).
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(MB)
