Der große Immobilienratgeber

Inhaltsübersicht

1   Vorwort

2   Immobilienerwerb: Bauen, Kaufen, Ersteigern oder Erben

2.1   Haus oder Wohnung

2.1.1   Der Markt für Wohnimmobilien

2.1.2   Das Einfamilienhaus

2.1.3   Die Eigentumswohnung

2.1.4   Zwei- und Mehrfamilienhaus

2.1.5   Haus und Wohnung im Vergleich

2.2   Baujahr: Neubau oder Bestandsimmobilie

2.2.1   Bauvorhaben und fertiggestellte Neubauten

2.2.2   Ältere sanierte oder unsanierte Häuser

2.3   Nutzungsart: Selbstnutzung oder Vermietung

2.3.1   Wohnen im Eigentum als Selbstnutzer

2.3.2   Vermieten von Haus oder Wohnung als Kapitalanleger

2.3.3   Zweifamilienhaus mit gemischter Nutzung

2.4   Erwerbsart: Bauen, Kaufen, Ersteigern oder Erben

2.4.1   Bauen auf eigenem Grundstück

2.4.2   Neubaukauf vom Bauträger

2.4.3   Kauf einer Gebrauchtimmobilie aus zweiter Hand

2.4.4   Ersteigern beim Amtsgericht

2.4.5   Erben von Immobilien

2.5   Steuern beim Immobilienerwerb

2.5.1   Die Grunderwerbsteuer

2.5.2   Steuerlich abzugsfähiger anschaffungsnaher Aufwand

2.6   Kollektive Kapitalanlagen in Immobilien

2.6.1   Geschlossene alternative Investmentfonds Immobilien

2.6.2   Offene Immobilienfonds

2.6.3   Immobilienaktien

2.6.4   REITs und Immobilien-ETFs

2.6.5   Geldanlage in Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds mit Immobilienbezug)

2.6.6   Crowdinvesting in Immobilien

3   Immobilienfinanzierung: Belastung aus Zins und Tilgung

3.1   Eigenkapital und Eigenkapitalersatz beim Eigenheim

3.1.1   Reines Eigenkapital

3.1.2   Eigenkapitalersatzmittel

3.2   Annuitätendarlehen als klassische Bankenlösung

3.2.1   Darlehenshöhe, Zins- und Tilgungssatz sowie Tilgungsdauer

3.2.2   Finanzierungskonzepte

3.3   Eigenheim- oder Miethausfinanzierung

3.3.1   Eigenheimfinanzierung: Viel Eigenkapital, lange Zinsbindung und hohe Tilgung

3.3.2   Volltilgerdarlehen beim Eigenheim

3.3.3   KfW-Darlehen für das Eigenheim

3.3.4   Miethausfinanzierung: Wenig Eigenkapital, zehn Jahre Zinsbindung und geringe Tilgung

3.4   Spezielle Zins- und Tilgungsstrategien

3.4.1   Darlehens- und Zinsbindungssplitting

3.4.2   Flexible Tilgung

3.4.3   Variabel verzinsliche Darlehen

3.4.4   Das Forward-Darlehen

3.5   Suche und Auswahl von Finanzierungsinstituten

3.5.1   Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherer

3.5.2   Baugelddiscounter

3.6   Kreditverhandlung mit der Bank

4   Immobilienbewirtschaftung: Laufende Kosten

4.1   Betriebskosten

4.1.1   Grundsteuer, Müllabfuhr, Kalt- und Abwasserkosten

4.1.2   Die Wohngebäudeversicherung

4.1.3   Hausreinigung, Hausmeister und Gartenpflege

4.1.4   Heiz- und Warmwasserkosten

4.1.5   Stromkosten

4.2   Verwaltungskosten

4.2.1   Kosten der Hausverwaltung

4.3   Instandhaltungs- und Modernisierungskosten

4.3.1   Laufende Instandhaltung

4.3.2   Reparatur- und Renovierungskosten

4.3.3   Instandsetzungskosten

4.4   Modernisierungskosten

4.4.1   Bad- oder Küchenmodernisierung

4.4.2   Modernisierung bei Wohnräumen und Gemeinschaftseigentum

4.5   Altersgerechter Umbau von Haus oder Wohnung

4.5.1   Barrierereduzierende und einbruchhemmende Maßnahmen

4.5.2   KfW-Kredite für altersgerechten Umbau

4.6   Kosten für die energetische Sanierung

4.6.1   Sanierungsmaßnahmen

4.6.2   Heizungstausch

4.6.3   Photovoltaikanlage

4.7   Steuerersparnisse bei Bewirtschaftungskosten

4.7.1   Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen und Kosten der energetischen Sanierung beim Eigenheim

4.7.2   Steuerlich abzugsfähige Bewirtschaftungskosten bei Mietobjekten

5   Immobilienvermietung: Von der Miete zur Rendite

5.1   Mietersuche: Ihr Mietangebot von privat an privat

5.1.1   Mietangebot und Exposé

5.1.2   Mietannonce über Immobilienportale im Internet

5.1.3   Kontaktieren von Mietern und Miteigentümern bei Eigentumswohnungen

5.2   Mieterauswahl: Mieterfragebogen und Bonitätsprüfung

5.2.1   Haus- und Wohnungsbesichtigung mit Mietinteressenten

5.2.2   Mieterfragebogen für ernsthafte Mietinteressenten

5.2.3   Schufa-Selbstauskunft des Mietinteressenten

5.2.4   Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers und Bescheinigung des Vorvermieters

5.3   Mietpreiskalkulation

5.3.1   Ortsübliche Vergleichsmiete

5.3.2   Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

5.3.3   Mietrendite brutto und netto

5.4   Mietvertrag: Der rechtssichere Abschluss

5.4.1   Einzugstermin und Mietdauer

5.4.2   Nettokaltmiete und Mietkaution

5.4.3   Betriebskostenvereinbarung

5.5   Vorgehen bei Mietrückständen

5.6   Steuern sparen als Vermieter

6   Immobilienbewertung: Was ist mein Haus heute wert?

6.1   Maßstäbe zur Immobilienbewertung

6.1.1   Der Verkehrswert

6.1.2   Der Vergleichswert

6.1.3   Der Ertragswert

6.1.4   Der Sachwert

6.2   Bewertungsanlässe

6.2.1   Kauf oder Verkauf: Verkehrswert

6.2.2   Zwangsversteigerung: angepasster Verkehrswert

6.2.3   Finanzierung: Beleihungswert

6.2.4   Wohngebäudeversicherung: Versicherungswert

6.2.5   Steuern: Gebäude-, Boden- und Vergleichswert

6.2.6   Scheidung oder Erbengemeinschaft: Auseinandersetzungswert

6.2.7   Wohnungsrecht oder Nießbrauch: Kapitalwert bei vorweggenommener Erbfolge

6.3   Vergleichspreise aus Veröffentlichungen und offiziellen Quellen

6.3.1   Immobilien-Preisspiegel

6.3.2   Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen und Internetportal BORIS in Nordrhein-Westfalen

6.4   Verkehrswertgutachten

6.4.1   Gutachten über den örtlichen Gutachterausschuss

6.4.2   Gutachten bei Zwangsversteigerungen laut Internetportal zvg-portal.de

6.4.3   Gutachten von anderen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern

6.4.4   Beispiele für Verkehrswertgutachten

7   Immobilienverkauf: Von Privat oder über Makler

7.1   Vier-Punkte-Plan für den Privatverkauf

7.1.1   Vorbereitung und Preisfindung

7.1.2   Kaufangebot und Werbung

7.1.3   Besichtigung und Preisverhandlung

7.1.4   Notarieller Kaufvertrag und Abwicklung

7.2   Immobilienverkauf über Makler

7.2.1   Suche und Auswahl von Immobilienmaklern

7.2.2   Maklervertrag

7.2.3   Maklerprovision

7.3   Rechtliche und steuerliche Strategien

7.3.1   Rechtliche Voraussetzungen für den Verkauf schaffen

7.3.2   Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden

7.4   Alternativen zum klassischen Verkauf

7.4.1   Vermietung statt Verkauf

7.4.2   Verschenken an Angehörige statt Verkauf

7.4.3   Verkaufen an Unternehmen und weiter wohnen bleiben im Eigenheim

8   Immobilienverwertung: Verschenken und Vererben

8.1   Vor dem Verschenken oder Vererben: Vermögensbilanz über Immobilien

8.1.1   Das Eigenheim

8.1.2   Vermietete Immobilien

8.1.3   Anteile an Immobilienfonds und Immobilienaktien

8.2   Vorweggenommene Erbfolge

8.2.1   Steuerfreie Zuwendung des Eigenheims an den Ehepartner

8.2.2   Reine Schenkung

8.2.3   Gemischte Schenkung

8.2.4   Schenkung mit Auflagen

8.3   Strategisch richtig Steuern sparen

8.3.1   Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer

8.3.2   Schenkungsteuer sparen im Zehn-Jahres-Zyklus

8.3.3   Erbschaftsteuer sparen mit hohen Freibeträgen

8.4   Nachlassplanung

8.4.1   Erbfolge laut Gesetz, Testament oder Erbvertrag

8.4.2   Güterstand: Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung

8.4.3   Immobilien vererben

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