Meine Rechte als Mieter

Von der Wohnungssuche bis zum Auszug auf der rechtlich sicheren Seite

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In diesem Ratgeber lernen Sie Ihre Rechte und Pflichten aus dem Wohnungsmietverhältnis kennen. Viele konkrete Tipps sollen Ihnen helfen, eine für Sie günstige rechtliche Situation zu schaffen. Es werden Fallstricke und Risiken aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Anhand konkreter Beispiele wird das jeweilige Problem so verdeutlicht, dass Sie Ihre individuelle Situation erkennen und auf der Grundlage der aufgezeigten Lösungswege die richtige Entscheidung treffen können.
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Meine Rechte als Mieter

Das gesetzliche Mietrecht räumt Ihnen als Mieter viele Rechte und Ansprüche gegen den Vermieter ein. Leider ist es aber in der komplizierten Welt der Paragrafen nicht einfach zu beurteilen, welche Rechte Mietern im konkreten Einzelfall zustehen und wie Sie diese Rechte gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen können. Selbstverständlich können Sie sich als Mieter an einen fachkundigen Anwalt oder an den örtlichen Mieterverein wenden; das kostet aber einerseits Geld und andererseits will man nicht immer das gute Einvernehmen mit dem Vermieter gefährden, wenn man rechtliche Hilfe in Anspruch nimmt.

Gleichwohl wird Ihnen häufig nichts anderes übrigbleiben, als auf fachkundige Hilfe zurückzugreifen, wenn Ihr Vermieter uneinsichtig auf seiner Meinung beharrt und Sie in Ihren Rechten als Mieter beeinträchtigt werden. Unabhängig davon ist es aber wichtig, dass Sie in der Lage sind, einen konkreten Sachverhalt mietrechtlich zu beurteilen, weil damit nicht zuletzt auch finanzielle Konsequenzen verbunden sind.

Unser Ratgeber zu Rechtslage, Ansprüchen und Rechten im Wohnungsmietverhältnis

In diesem Ratgeber zum Mietrecht lernen Sie als Mieter Ihre Rechte und Pflichten aus dem Wohnungsmietverhältnis kennen. Viele konkrete Tipps sollen Ihnen als Mieter helfen, eine für Sie günstige rechtliche Situation zu schaffen. In dreizehn Kapiteln werden Fallstricke und Risiken aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen (z.B. bei Mieterhöhungen) schützen sollen.

Anhand konkreter Beispiele wird das jeweilige Problem so verdeutlicht, dass Sie Ihre individuelle Situation erkennen und auf der Grundlage der aufgezeigten Lösungswege die richtige Entscheidung (z.B. eine Mietminderung bei Mängeln) treffen können.

Folgende Themen zum Mietrecht werden u.a. behandelt:
  • Wohnungssuche: Anforderungen an eine Wohnung, Maklerprovision, Bestellerprinzip, Wohnungsbesichtigung, Energieausweis, Fragerecht des Vermieters, Bonitätsprüfung
  • Zustandekommen des Mietvertrags: Form des Mietvertrags, Vertragspartner, Hausordnung, Energieausweis, Übergabe
  • Wichtiger Inhalt des Mietvertrags: Mieträume, Wohnfläche, Mietdauer, Zusammensetzung und Höhe der Miete, Mietkaution
  • Nutzung der Wohnung: Vertragsgemäßer Gebrauch, bauliche Veränderungen durch den Mieter, Untervermietung, Tierhaltung, Anzeige- und Obhutspflichten des Mieters
  • Betriebskosten: Vereinbarung im Mietvertrag, Betriebskostenpauschale, umlegungsfähige „kalte“ und „warme“ Betriebskosten, Vorauszahlungen, Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung, Nach- und Rückzahlung von Betriebskosten
  • Renovierung und Schönheitsreparaturen: Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters, Übertragung von „Bagatellreparaturen“ auf den Mieter, Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
  • Mängel: Arten von Mängeln, Anzeige des Mangels, Ausschluss der Gewährleistungsrechte, Höhe und Durchführung der Mietminderung im Rahmen des Mietrechts, Zurückbehaltung der Miete, Beseitigung des Mangels durch den Mieter und Aufwendungsersatz, Schadensersatz, fristlose Kündigung des Mietvertrags (z.B. Sonderkündigungsrechte)

Inhaltsverzeichnis

1   Vorwort

2   Wie Sie die richtige Wohnung finden
2.1   Klären Sie vorab Ihre Anforderungen an die Wohnung
2.2   Wer Ihnen bei der Wohnungssuche helfen kann
2.2.1   Zeitungsanzeige, Internet etc.
2.2.2   Was Sie über Wohnungsmakler wissen müssen
2.3   Auf was Sie bei der Wohnungsbesichtigung achten sollten
2.4   Achten Sie auf die Energiekosten
2.4.1   Worauf Sie bei der Wohnungsbesichtigung achten sollten
2.4.2   Energieausweis
2.4.3   Vorsicht bei zu niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen
2.5   Was Sie der Vermieter fragen darf und was nicht
2.5.1   Fragerecht des Vermieters
2.5.2   Bonitätsprüfung

3   Auf was Sie beim Abschluss des Mietvertrags und bei der Wohnungsübergabe achten müssen
3.1   Form des Mietvertrags
3.1.1   Schriftlicher, mündlicher schlüssiger Vertragsabschluss
3.1.2   Formularmietvertrag oder Individualvereinbarung
3.2   Vorsicht bei Vertrags- und Bearbeitungsgebühren
3.3   Auf welche Regelungen im Mietvertrag Sie beim Vertragsabschluss besonders achten müssen
3.3.1   Vermieterfreundliche Regelungen im Mietvertrag
3.3.2   Unwirksame Regelungen im Mietvertrag
3.4   Vertragspartner des Mietvertrags
3.4.1   Vermieter
3.4.2   Mieter
3.5   Mieträume
3.5.1   Beschreibung des Mietobjekts
3.5.2   Nebenräume und Gemeinschaftseinrichtungen
3.5.3   Garten
3.5.4   Garage, Stellplatz
3.6   Wohnfläche
3.6.1   Berechnungsmethode
3.6.2   Berechnung nach der Wohnflächenverordnung
3.6.3   Wohnflächenabweichung
3.7   Dauer des Mietverhältnisses
3.7.1   Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
3.7.2   Zeitmietvertrag
3.7.3   Vereinbarung eines Kündigungsverzichts
3.8   Miete
3.8.1   Zusammensetzung der Miete
3.8.2   Höhe der Miete
3.8.3   Staffelmiete
3.8.4   Indexmiete
3.8.5   Fälligkeit der Miete, Zahlungsort
3.8.6   Verjährung der Miete
3.9   Mietsicherheit
3.9.1   Keine Mietsicherheit ohne Vereinbarung
3.9.2   Art der Sicherheitsleistung
3.9.3   Höhe der Mietsicherheit
3.9.4   Abgesicherte Forderungen des Vermieters
3.9.5   Zugriff des Vermieters auf die Kaution
3.9.6   Vermieterwechsel
3.10   Übertragung von Kleinreparaturen auf den Mieter
3.10.1   Voraussetzungen einer wirksamen »Kleinreparaturklausel«
3.10.2   Unwirksame Klauseln
3.11   Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
3.11.1   Was zu Schönheitsreparaturen zählt und was nicht
3.11.2   Wer Schönheitsreparaturen durchführen muss
3.12   Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags
3.12.1   Wirksame und unwirksame Regelungen
3.12.2   Verbindlichkeit der Hausordnung
3.12.3   Änderung der Hausordnung

4   Wenn Ihnen die Wohnung übergeben wird
4.1   Aushändigung Wohnungsschlüssel
4.1.1   Anzahl der Wohnungsschlüssel
4.1.2   Schlüsselbesitz des Vermieters
4.1.3   Abgebrochener Wohnungsschlüssel
4.1.4   Verlust des Wohnungsschlüssels
4.2   Wohnungsübergabeprotokoll
4.2.1   Sinn und Zweck
4.2.2   Inhalt
4.3   Wohnungsgeberbestätigung

5   Welche Versicherungen für den Mieter wichtig sind
5.1   Sehr nützlich: Hausratversicherung
5.1.1   Versicherte Risiken
5.1.2   Versicherungssumme
5.2   Ein Muss: Privathaftpflichtversicherung
5.2.1   Versicherte Risiken
5.2.2   Rechtsschutz
5.2.3   Deckungssumme
5.3   Geschmackssache: Glasversicherung

6   Wann und in welcher Höhe Umzugskosten steuerlich abgesetzt können
6.1   Beruflich veranlasster Umzug
6.2   Privat veranlasster Umzug

7   Wie Sie die Wohnung nutzen dürfen
7.1   Gewerbliche Nutzung
7.1.1   Erlaubnisfreie gewerbliche Nutzung
7.1.2   Erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung
7.2   Tierhaltung in der Wohnung
7.2.1   Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung
7.2.2   Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht
7.2.3   Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung
7.2.4   Der Mietvertrag verlangt die Erlaubnis des Vermieters
7.2.5   Folgen unerlaubter Tierhaltung
7.3   Überlassung der Wohnung an Dritte
7.3.1   Aufnahme einer Person in die Wohnung
7.3.2   Untervermietung
7.4   Rauchen in der Mietwohnung und in Gemeinschaftsräumen
7.4.1   Rauchen in der Wohnung
7.4.2   Rauchen auf dem Balkon
7.4.3   Rauchen in Gemeinschaftsräumen
7.5   Bauliche Veränderungen durch den Mieter
7.6   Anbringung von Rundfunk- und Fernsehaußenantennen
7.7   Musikausübung
7.8   Briefkasten
7.9   Blumenkästen
7.10   Obhuts- und Anzeigepflicht des Mieters
7.10.1   Obhutspflicht des Mieters
7.10.2   Anzeigepflicht des Mieters

8   Wer für Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnung und für die Verkehrssicherungspflicht zuständig ist
8.1   Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters
8.1.1   Inhalt
8.1.2   Ausnahmen von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
8.1.3   Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter
8.1.4   Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
8.1.5   Ankündigungspflicht des Vermieters
8.1.6   Duldungspflicht des Mieters
8.1.7   Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz
8.1.8   Folgen der Verletzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
8.2   Verkehrssicherungspflicht des Vermieters
8.2.1   Umfang
8.2.2   Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter

9   Wann der Vermieter die Wohnung modernisieren und die Miete erhöhen darf
9.1   Welche Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters Sie dulden müssen
9.1.1   Energetische Modernisierung
9.1.2   Sonstige Einsparung von Primärenergie und Schutz des Klimas
9.1.3   Wassereinsparung
9.1.4   Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung
9.1.5   Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
9.1.6   Vom Vermieter nicht zu vertretende Umstände
9.1.7   Schaffung neuen Wohnraums
9.2   Wann und wie Sie der Vermieter informieren muss
9.2.1   Ankündigungsfrist
9.2.2   Inhalt der Ankündigung
9.2.3   Form der Ankündigung
9.3   Wann Sie die Modernisierungsmaßnahme ablehnen können
9.3.1   Duldungspflicht des Mieters
9.3.2   Ausnahmen von der Duldungspflicht, Härteeinwand des Mieters
9.4   Welche Rechte Sie bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters haben
9.4.1   Anspruch auf Aufwendungsersatz
9.4.2   Mietminderung während der Modernisierungsarbeiten
9.4.3   Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung
9.4.4   Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters
9.5   Wenn zwischen Vermieter und Mieter eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen werden soll
9.6   Wenn der Vermieter wegen der Modernisierung die Miete erhöhen will
9.6.1   Für welche Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöht werden darf
9.6.2   Wann die Miete nicht erhöht werden darf
9.6.3   In welchem Umfang der Vermieter die Miete erhöhen darf
9.6.4   Wie eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung aussehen muss
9.6.5   Einwand des Mieters wegen unzumutbarer (finanzieller) Härte
9.6.6   Wann die erhöhte Miete fällig wird
9.6.7   Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters
9.7   Modernisierung im vereinfachten Verfahren

10   Wann Sie bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen dürfen
10.1   Wann die Erlaubnis des Vermieters notwendig ist
10.1.1   Regelung im Mietvertrag
10.1.2   Keine Regelungen im Mietvertrag
10.2   Vermieter entscheidet nach seinem Ermessen
10.3   Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz
10.3.1   Barrierereduzierung
10.3.2   E-Mobilität
10.3.3   Einbruchschutz
10.3.4   Verweigerung der Zustimmung des Vermieters
10.3.5   Zusätzliche Mietsicherheit
10.4   Auswirkungen der Mietermodernisierung auf die Miethöhe
10.5   Rückbaupflicht des Mieters
10.6   Modernisierungsvereinbarung

11   Auf was Sie bei der Betriebskostenabrechnung achten sollten
11.1   Wann der Mieter Betriebskosten zahlen muss
11.2   Wenn im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart ist
11.2.1   Betriebskosten sind durch Pauschale abgegolten
11.2.2   Anpassung der Betriebskostenpauschale
11.3   Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen
11.3.1   Voraussetzungen
11.3.2   »Kalte« und »warme« Betriebskosten
11.3.3   Umlagefähige »kalte« Betriebskosten
11.3.4   Umlagefähige »warme« Betriebskosten
11.3.5   Welche Kosten nicht zu den Betriebskosten gehören
11.4   Wann und in welcher Höhe der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen leisten muss
11.4.1   Regelfall: Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
11.4.2   Vorauszahlungen in angemessener Höhe
11.4.3   Änderung der Vorauszahlungen
11.5   Welchen Anforderungen die Betriebskostenabrechnung entsprechen muss
11.5.1   Mindestangaben
11.5.2   Besonderheiten bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
11.5.3   Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
11.6   Wann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung vorlegen muss
11.6.1   Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten
11.6.2   Fristüberschreitung nur in Ausnahmefällen erlaubt
11.6.3   Verjährungsfrist beträgt drei Jahre
11.7   Fälligkeit der Nachzahlung oder Rückzahlung
11.8   Wie die Betriebskostenabrechnung vom Mieter überprüft werden sollte
11.8.1   Formelle Fehler
11.8.2   Inhaltliche Fehler
11.8.3   Einsichtsrecht des Mieters
11.8.4   Betriebskostenspiegel und Heizspiegel des Deutschen Mieterbunds
11.9   Was der Mieter tun muss, wenn er mit der Abrechnung nicht einverstanden ist
11.10   Wann Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden können

12   Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will
12.1   Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
12.1.1   Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
12.1.2   Wann eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist
12.1.3   Maximale Erhöhung bis zur »ortsüblichen Vergleichsmiete«
12.1.4   Welche Wartefrist vom Vermieter eingehalten werden muss
12.1.5   In welchem Umfang die Mieterhöhung durch die »Kappungsgrenze« gedeckelt ist
12.1.6   Wie das Mieterhöhungsverlangen begründet sein muss
12.1.7   In welcher Form und mit welchem Inhalt das Mieterhöhungsverlangen erklärt werden muss
12.1.8   Wer das Mieterhöhungsverlangen erklären und an wen es gerichtet sein muss
12.1.9   Welche Fristen eingehalten werden müssen
12.1.10   Welche Rechte der Mieter hat
12.2   Mieterhöhung bei der Staffelmiete und der Indexmiete
12.2.1   Mieterhöhung bei vereinbarter Staffelmiete
12.2.2   Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete
12.3   Mieterhöhung wegen Modernisierung

13   Welche Rechte Sie bei einem Wohnungsmangel haben
13.1   Wann ein Wohnungsmangel vorliegt
13.1.1   Wann ein Sachmangel vorliegt
13.1.2   Wann ein Rechtsmangel vorliegt
13.1.3   Wann der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt
13.1.4   Vermieter haftet auch ohne Verschulden
13.1.5   Wer was beweisen muss
13.2   Anzeige des Mangels
13.3   Wann die Miete trotz Wohnungsmangels nicht gemindert werden darf
13.3.1   Unerhebliche Beeinträchtigung
13.3.2   Wenn der Mieter den Mangel kennt
13.3.3   Wenn die Miete weiterbezahlt wird
13.3.4   Wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat
13.3.5   Vorübergehender Ausschluss der Mietminderung bei energetischer Modernisierung
13.4   In welcher Höhe der Mieter die Miete mindern darf
13.4.1   Umstände des Einzelfalls sind maßgebend
13.4.2   Wenn nicht alle Räume in gleicher Weise beeinträchtigt sind
13.4.3   Bruttomiete als Berechnungsgrundlage
13.4.4   Gerichtliche Einzelentscheidungen als Orientierungshilfe
13.4.5   Wie die Mietminderung durchgeführt wird
13.5   Welche Ansprüche der Mieter neben der Mietminderung hat
13.5.1   Zurückbehaltungsrecht des Mieters
13.5.2   Mängelbeseitigung durch den Mieter
13.5.3   Anspruch auf Aufwendungsersatz des Mieters bei Mängelbeseitigung durch den Vermieter
13.5.4   Anspruch auf Schadensersatz
13.5.5   Kündigung durch den Mieter

14   Wann das Mietverhältnis endet
14.1   Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
14.1.1   Ordentliche Kündigung durch den Mieter
14.1.2   Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter
14.1.3   Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
14.2   Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
14.2.1   Überblick über den Kündigungsschutz des Mieters
14.2.2   Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter
14.2.3   Kündigung wegen Eigenbedarfs
14.2.4   Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
14.2.5   Kündigung aus sonstigen berechtigten Interessen
14.2.6   Kündigungsfristen
14.2.7   Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
14.3   Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter
14.3.1   Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs
14.3.2   Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
14.3.3   Fristlose Kündigung wegen Verzugs mit einer Sicherheitsleistung
14.3.4   Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
14.3.5   Fristlose Kündigung wegen sonstiger schwerwiegender Vertragsverletzungen
14.3.6   Abmahnung
14.3.7   Frist zur außerordentlichen Kündigung
14.3.8   Begründung der außerordentlichen Kündigung
14.4   Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Kündigung des Vermieters und des Mieters
14.4.1   Form der Kündigung
14.4.2   Inhalt der Kündigungserklärung
14.4.3   Kündigung durch Bevollmächtigten
14.4.4   Zugang der Kündigung
14.4.5   Widerruf und Rücknahme der Kündigung
14.5   Mietaufhebungsvereinbarung
14.5.1   Zustandekommen des Vertrags
14.5.2   Inhalt des Vertrags
14.6   Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses
14.6.1   Rückgabe der Mietsache
14.6.2   Durchführung der Schlussrenovierung
14.6.3   Abrechnung der Betriebskosten
14.6.4   Abrechnung der Mietkaution

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