Hausverkauf: Bundesfinanzministerium erklärt Versteuerung

Hausverkauf: Bundesfinanzministerium erklärt Versteuerung

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Mit der Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf von Immobilien hat sich das Bundesfinanzministerium (BMF) beschäftigt. Konkret geht es um die Steuerfreiheit des Verkaufs, wenn die Immobilie vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde.

Für diese Situation gibt es eine Ausnahmevorschrift im Einkommensteuergesetz, die das BMF in einem aktuellen Schreiben konkretisiert. Konkret geht es um die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG. Sie bestimmt, dass die Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses steuerfrei ist, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf eine bstimmte Zeit lang selbst in der Immobilie gewohnt hat – den entsprechenden Teil haben wir hier hervorgehoben:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

2. [...]

§ 23 EStG ganz lesen

Das Bundesfinanzministerium bezieht sich in seinem Schreiben vom 17.6.2020 auf ein BFH -Urteil vom 3.9.2018 (Az. IX R 10/19). In diesem Fall war darüber gestritten worden, ob eine kurzzeitige Vermietung der Wohnung vor deren Verkauf dazu führt, dass der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss (hier lesen Sie mehr zu diesem Urteil).

Zusammenhängender Zeitraum muss sich über drei Jahre »erstrecken«

Von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über einen zusammenhängenden Zeitraum vorliegen, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.

Es genügt hierbei, dass der Steuerpflichtige

  • das Wirtschaftsgut im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar,

  • im Vorjahr der Veräußerung durchgehend sowie

  • im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Das bedeutet: Es ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Anschluss an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den vorgenannten zeitlichen Kriterien im Jahr der Veräußerung vermietet wird.

Vermietung oder Leerstand im Vorjahr der Veräußerung ist kritisch!

Wird das Wirtschaftsgut hingegen im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z.B. vorübergehende Vermietung) oder kommt es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerstand, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern (BMF- Schreiben vom 17.6.2020, Az. IV C 1 -S 2256/08/10006 :006).

Ratgeber zum Immobilienverkauf:

(MB)

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