Übertragung von Haus und Grundstück gegen Rente: Das gilt bei der Steuer

Übertragung von Haus und Grundstück gegen Rente: Das gilt bei der Steuer

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Wenn Eltern im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ihren Kindern ein Grundstück samt Gebäude gegen eine sogenannte »Veräußerungszeitrente« übertragen, können den Eltern mit den Rentenzahlungen steuerpflichtige Zinseinkünfte gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG zufließen, sagt der BFH.

Das gilt jedenfalls, soweit die Rentenzahlungen nicht auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem Barwert des Rentenstammrechts zu Beginn und zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres entfallen. Unerheblich ist, ob es sich um eine teilentgeltliche Übertragung handelt, bei der die Summe der Rentenzahlungen niedriger als der Verkehrswert der Immobilie im Übertragungszeitpunkt ist.

Die Richter erklärten es handle sich nicht um eine unentgeltliche erbrechtliche Übertragung, sondern trotz der Übertragung zu einem Preis unterhalb des Verkehrswerts um ein einkommensteuerbares Veräußerungsgeschäft.

Die Folge: Die Rentenzahlungen aus der Veräußerungszeitrente müssen in einen Tilgungsteil und einen Zinsanteil aufgeteilt werden. Der Tilgungsanteil entspricht dabei dem Barwert des Rentenstammrechts, der sich aus der Abzinsung aller noch ausstehenden Teilbeträge ergibt. In Höhe der Differenz des Barwerts der Rentenforderung zur jeweiligen Rentenzahlung erzielt der Veräußerer dann einen steuerpflichtigen Zinsertrag.

Dies gelte auch, so die Richter weiter, wenn die dem Veräußerer zufließenden Tilgungsanteile nicht im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gemäß § 23 EStG einkommensteuerbar seien.

Ergebnis: Einkommensteuer + Soli + Kirchensteuer

Der BFH erachtete den für die Aufteilung der Rentenforderung in einen Tilgungs- und Zinsanteil gemäß § 13 Abs. 1 BewG maßgeblichen Zinssatz von 5,5% auch für verfassungsgemäß. Der in den Rentenzahlungen des Streitjahres 2013 (12.000 Euro) enthaltene Zinsanteil betrug danach 9.420 Euro und führte in dieser Höhe zu steuerpflichtigen Zinseinkünften der Eltern.

Zinseinkünfte unterliegen seit 2009 grundsätzlich der Abgeltungsteuer von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Ausnahme: Der Steuerpflichtige kann –wie hier die Kläger des vom BFH entschiedenen Streitfalls-- erfolgreich einen Antrag auf Günstigerprüfung (§ 32d Abs. 6 EStG) stellen. Dann sind die Zinseinkünfte dem niedrigeren (persönlichen) tariflichen Regelsteuersatz zu unterwerfen.

Im entschiedenen Fall hatte ein zusammen veranlagtes Ehepaar im Jahr 2012 einem seiner Söhne und dessen Ehefrau ein Grundstück mit Gebäude gegen eine monatliche Rente in Höhe von 1.000 Euro übertragen. Die Rente hatte insgesamt eine Laufzeit von 30 Jahren und 2 Monaten, zu Beginn des Streitjahres 2013 betrug die Laufzeit noch 29 Jahre und 2 Monate. Die Rente war bis zum Tod des Längstlebenden der Kläger und danach bis zum Ende der Laufzeit an deren Erben zu zahlen (BFH-Urteil vom 14.7.2020, Az. VIII R 3/17).

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(MB)

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