Geld verdienen mit offenen Immobilienfonds
Nehmen Sie Immobilienfonds vor dem Kauf genau unter die Lupe.

Geld verdienen mit offenen Immobilienfonds

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Seine Ersparnisse sicher und rentabel anzulegen, ist in diesen Zeiten besonders schwer. Umso gefragter sind Kapitalanlagen, die hohe Sicherheit und stabile Renditen versprechen. Dazu zählen offene Immobilienfonds. Doch auch diese bergen einige Klippen. Wie Sie diese umschiffen, lesen Sie hier.

Wenn Sie Ihre Ersparnisse in offene Immobilienfonds investieren, können Sie sich schon mit kleinen Beträgen an Geschäfts- und Wohnimmobilien beteiligen. Das klingt verlockend, doch die Corona-Krise hat auch bei diesen Anlagefavoriten risikoscheuer Anleger ihre Spuren hinterlassen.

Was steckt hinter offenen Immobilienfonds?

Bei offenen Immobilienfonds wandert Ihr Investment wie bei anderen Investmentfonds auch in einen gemeinsamen Topf, in den alle Kunden einzahlen. Mit dem darin gesammelten Geld werden mehrere Immobilien gekauft. Dazu zählen Bürogebäude, Lagerhäuser, Logistikzentren, Shopping-Arkaden und verstärkt auch Wohnanlagen. Diese spülen laufende Mieterträge in die Kassen der Fonds. Zusätzliche Gewinne werden außerdem idealerweise durch den Kauf und Verkauf von Immobilien erzielt. Investiert wird in verschiedene Länder, Regionen und Städte.

Der Vorteil: Sie können z.B. schon mit 25,– € im Monat, also sehr überschaubaren Beträgen, Miteigentümer an Immobilien werden. Sie erhalten somit Zugang zu einem Markt, der für Sie ansonsten verschlossen wäre. Denn wer verfügt schon über die finanziellen Mittel, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen, und hat die Expertise, aus vielen Angeboten vielversprechende Objekte auszuwählen? So kommt dieses Angebot gut an: 125 Milliarden Euro an Sparergeldern steckt laut dem Fondsverband BVI mittlerweile in den offenen Immobilienfonds – so viel wie noch nie.

Was ist der Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds?

Finanzvertriebe, die von Provisionen leben, verkaufen gerne geschlossene Immobilienfonds. Der Grund: Hier sind die Provisionen für die Verkäufer besonders attraktiv.

Sie sollten aber nicht geschlossene Immobilienfonds mit den offenen Immobilienfonds verwechseln, die in unserem Beitrag vorgestellt werden.

Bei geschlossenen Fonds wird das Geld der Anleger (oder das, was nach Abzug der sogenannten weichen Kosten von bis zu 20 % übrig bleibt) in ein konkretes Projekt investiert. Das kann ein Hotel, ein Einzelhandelszentrum, ein Solarpark oder eine andere Gewerbeimmobilie sein. Hierzu wird von den Anlegern eine bestimmte Gesamtsumme eingesammelt. Ist der erforderliche Betrag beisammen, wird der Fonds geschlossen.

Bei diesen Produkten ist höchste Vorsicht angebracht. Als Investor haben Sie damit eine unternehmerische Beteiligung in Ihrem Portfolio. Im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr gesamtes eingezahltes Geld. In den Prospekten wird deshalb auf das Risiko des Totalverlusts hingewiesen. Ein vorzeitiger Ausstieg aus solchen Projekten ist oft schwierig. Möglich ist dies, wenn Sie einen Käufer Ihrer Anteile auf dem sogenannten Zweitmarkt finden.

Wie wird das Geld der Anleger bei offenen Immobilienfonds verteilt?

Nach Angaben des BVI sieht der Nutzungsmix bei offenen Immobilienfonds derzeit so aus:

→ Knapp 55 % der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds sind Gebäude, in den sich Büros und Praxen befinden.

→ Handels- und Gastronomieobjekte haben einen Anteil von knapp 23 %, Hotels gut 7 % und Wohngebäude fast 4 %.

→ Knapp ein Fünftel der angekauften Objekte stehen in deutschen Großstädten.

→ Gut ein Drittel der erworbenen Liegenschaften hat einen Verkehrswert von mehr als 200 Millionen Euro.

Wie kann ich offene Immobilienfonds kaufen?

Im Prinzip können Sie die Fonds bei jeder Bank kaufen. Dabei fallen aber Kaufgebühren an, die sogenannten Ausgabeaufschläge. Diese können vereinfacht gesagt 4 % oder 5 % Ihres Investitionsvolumens betragen. Geeignet sind die Fonds deshalb nur als langfristige Anlage. Denn das für Gebühren ausgegebene Geld muss von den Fonds ja erst mal wieder erwirtschaftet werden, damit Sie mit Ihrem Investment in die Gewinnzone kommen.

Verhandeln Sie mit Ihrer Bank über den Ausgabeaufschlag. Gerade wenn Sie ein langjähriger, guter Kunde sind, können Sie einen Rabatt heraushandeln. Oder Sie suchen sich eine Direktbank oder einen Fondsvermittler, die Fonds ohne Ausgabeaufschlag oder mit Rabatt anbieten. Sie können auch Fondsanteile an offenen Immobilienfonds über Ihre Direktbank oder einen Internetbroker direkt über die Börse kaufen. Dabei geben Sie am besten ein Kauflimit ein. Damit legen Sie fest, zu welchem Kurs Sie maximal kaufen möchten. Orientieren Sie sich beim Festlegen des Limits an den tagesaktuellen Kursen. Beim Kauf über die Börse brauchen Sie keinen Ausgabeaufschlag zu zahlen. Der zu zahlende Spread (Differenz zwischen An- und Verkaufskurs) ist in der Regel deutlich günstiger als der Ausgabeaufschlag.

Warum sind die Angebote teilweise beschränkt?

Die meisten Fonds müssen inzwischen darauf achten, nicht zu viel Geld einzusammeln. Denn finden sich keine geeigneten Investitionsobjekte, müssen sie das Geld als Tages- und Termingeld anlegen. Das aber zehrt mangels Zinsen an der Rendite. Große Anbieter wie Deka Immobilien (Sparkassen) und Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) geben deshalb nur bestimmte Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds arbeiten mit sogenannten Cash-Call-Verfahren und nehmen dann neue Mittel an, wenn sie ein Objekt kaufen wollen. Für diese Verfahren können sich Anleger anmelden.

Gegenwärtig arbeiten zehn der 24 betrachteten Fonds mit Kontingentierungssystemen und sind damit nur eingeschränkt für Kunden geöffnet. Das zeigt eine gerade vorgelegte Studie der Ratingagentur Scope.

Wenn Sie in einen offenen Immobilienfonds investieren möchten, der derzeit keine neuen Anlagegelder mehr annimmt, können Sie beim Kauf der Anteile über die Börse diesen Sperrmechanismus umgehen.

Was kann ich an Erträgen erwarten?

Die Rendite der Fonds bewegt sich langfristig meist zwischen jährlich 2 % und 3 %. Einen Großteil davon erhalten die Sparer Jahr für Jahr als Ausschüttung. Im Corona-Jahr 2020 gingen die Renditen der Fonds jedoch zurück. Jetzt geht es wieder leicht aufwärts.

Die von Scope näher analysierten Fonds, die vor allem in Gewerbeimmobilien investieren, erzielten im vergangenen Jahr eine Rendite von durchschnittlich 2,2 %. Schon besser fällt der Ein-Jahres-Vergleich mit dem 31.5.2022 als Stichtag aus. Bis dahin ist die Rendite für diese Fonds auf durchschnittlich 2,4 % gestiegen. Die Unterschiede sind jedoch beträchtlich. Besser sieht es bei den Fonds aus, die sich auf Wohnimmobilien konzentrieren.

Was bringen Ansparpläne mit offenen Immobilienfonds?

Wenn Sie in offene Immobilienfonds investieren wollen, geht dies auch ganz einfach und bequem per Ansparplan.

Der Fondsverband BVI rechnet vor:

→ Wer zehn Jahre lang bis Ende März 2022 monatlich 100,– € und damit insgesamt 12. 000,– € in offene Immobilienfonds eingezahlt hat, kommt im Durchschnitt nach zehn Jahren auf eine Rendite von 1,4 % macht zusammen 12.897,– €. Je länger der Zeitraum des Sparplans, desto höher ist die durchschnittliche Jahresrendite.

→ Nach 25 Jahren wurden aus den eingezahlten 30.000,– € schon 41.998,– € (Rendite: 2,6 %).

→ Nach 35 Jahren summieren sich die 100,– € pro Monat (insgesamt 42.000,– €) auf 78.427,– € (Rendite 3,3 %. Zuletzt sind die vom BVI ausgewiesenen Renditen allerdings gesunken.

Wie wirken sich steigende Zinsen und Ukrainekrieg aus?

Der kriegerische Angriff Russlands auf die Ukraine wirkt sich laut Scope auf die Portfolios kaum aus, da die Fonds keine Immobilien-Objekte in der Ukraine oder in Russland halten.

Wenn Staatsanleihen wieder positive Erträge und auch Sparanlagen mehr Zinsen abwerfen, belastet dies aber schon die Publikumslieblinge. Durch die steigenden Zinsen würden offene Immobilienfonds für die Anlegerinnen und Anleger ein Stück weit an Attraktivität verlieren, heißt es bei Scope.

Was belastet sonst noch die Fonds?

Die Vermietungsquoten der Fonds sind bereits leicht gesunken von 94,3 % auf 94 %. Dieser Vermietungsanteil sollte möglichst hoch sein, denn leer stehende Immobilien bringen keine Mieterträge. Sie verursachen zusätzliche Kosten, etwa für Renovierungen oder Umbauten. In der Pandemie verloren Hotelimmobilien teilweise Pächter, Shoppingcenter standen leer. Besonders hart traf die Corona-Krise den Textileinzelhandel, auch weil noch mehr Menschen ihre Klamotten online bestellten.

Nun wird in der Scope-Studie angemerkt: "Die unsicheren konjunkturellen Aussichten aufgrund des Ukrainekriegs, der steigenden Inflationsraten und der eingeläuteten Zinswende erhöhen die Risiken weiter. Leere Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht erstklassigen Lagen zu kämpfen haben". Scope erwartet daher in Zukunft stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten.

Anleger müssten sich deshalb aber keine großen Sorgen machen. Viele Mietverträge seien langfristig abgeschlossen worden oder während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert worden. Zum Vergleich: 2011, als viele der Fonds wegen der Folgen der Finanzkrise schließen mussten, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote lediglich 91,8 %.

Wie geht es mit Investments in Büros weiter?

"Auch im Bürosektor sind Neuvermietungen schwieriger geworden", heißt es in der Untersuchung. Gesucht seien Büros, die flexibles Arbeiten ermöglichen, Gebäude in erstklassigen Lagen mit guter Verbindung zum öffentlichen Nahverkehr und hohen Nachhaltigkeitsstandards. Die Fondsmanager müssten daher mehr als früher darauf achten, an welchen Standorten sie investieren, wie die technische Ausstattung ist, wie energieeffizient die Gebäude sind und was für eine möglichst klimaneutrale Nutzung zu tun ist.

Büro-Objekte bleiben aber auch in Zukunft auf der Einkaufsliste der Fondsmanager ganz oben. Drei von vier setzen in den kommenden drei Jahren auf Büro-Investments. Dahinter folgen Wohnimmobilien (67 %). Auffällig dabei: Fast 40 % planen Ankäufe im Segment gefördertes Wohnen, ein Drittel bei Mikro- und Studentenwohnungen.

Wie geht es mit den Renditen weiter?

Die Experten der Ratingagentur gehen davon aus, dass Anleger in Zukunft mit niedrigeren Renditen leben müssen als noch vor einigen Jahren.

Trotzdem erwartet die Ratingagentur zumindest kurzfristig leicht steigende Renditen von durchschnittlich 2,5 % bis 3,0 % in diesem Jahr, weil die negativen Effekte durch die Corona-Krise nachlassen. Damit seien die Renditen der Fonds immer noch deutlich besser als die Zinsen für Tages- oder Festgelder oder deutsche Staatsanleihen.

Wie und wann komme ich an mein investiertes Geld wieder heran?

Nach wie vor fließt mehr Geld in die Fonds hinein, als Mittel herausgezogen werden. Trotzdem mögen Sie sich vielleicht fragen, ob solche Fonds nicht zuletzt wegen der Corona-Krise in naher Zukunft in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten.

Es wäre nicht das erste Mal: Nach der Jahrtausendwende hatten viele der Fonds Immobilien teuer eingekauft, mussten diese aber in der Finanzkrise 2008/2009 mit teils milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Fondsanteile loswerden wollten. 18 Fonds mussten wegen Liquiditätsmangel geschlossen und später abgewickelt werden.

Aus folgenden Gründen sieht es derzeit aber so aus, dass es keine neue Welle von Fondsschließungen geben wird:

→ Die Anleger ziehen nicht in großem Stil Geld aus den Fonds ab – im Gegenteil, sie stecken weiter mehr hinein.

→ Die Fonds haben viel Geld gebunkert, notfalls auch für Auszahlungen. So liegt die sogenannte Liquiditätsquote im Durchschnitt bei gut 15 %.

→ Die gesetzlichen Hürden: Neuanleger müssen seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre lang halten. Wer Anteile zurückhaben will, ist an eine Kündigungsfrist von mindestens zwölf Monaten gebunden. Das soll Kunden auch davon abhalten, die Fonds zum Parken großer Geldbeträge zu missbrauchen.

Wenn Sie früher als ursprünglich geplant, Anteile an offenen Immobilienfonds loswerden wollen und die Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben können, gibt es eine Möglichkeit die Kündigungsfristen zu umgehen. Verkaufen Sie einfach Ihre Anteile über die Börse. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass Sie an der Börse womöglich einen Abschlag gegenüber dem von den Gesellschaften festgelegten, offiziellen Rückkaufswert hinnehmen müssen. Im schlimmsten Fall finden Sie sogar keinen Käufer.

(MS)

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