Was mache ich mit meinem Haus im Alter?

Welche drei Lösungen gibt es?

Viele Personen oder Paare der Generation 50plus entscheiden sich dazu, die Immobilie zu verkaufen und in ein kleineres, seniorengerechtes Haus, in eine passende Eigentumswohnung oder eine Mietwohnung zu ziehen.

Doch nicht jeder betroffene Senior möchte seine eigenen vier Wände gleich veräußern, beispielsweise, weil er das Haus lieber als Erbe für die Kinder behalten möchte. Dann stellen die Vermietung des Hauses und der Umzug in eine passendere Immobilie eine Alternative dar.

Anderen sind Haus und Garten zu groß, sie möchten aber trotzdem im angestammten Eigenheim weiter wohnen bleiben. Dann kommt die Teilvermietung an Verwandte oder andere Personen infrage – vorausgesetzt, das Haus besteht aus zwei getrennten Wohnungen. Auch eine Senioren-Hausgemeinschaft lässt sich auf diese Weise verwirklichen.

Lösung 1: Was spricht für den Verkauf des Hauses?

Viele Senioren hängen an ihrem Eigenheim, in dem sie viele Jahre oder sogar Jahrzehnte gewohnt haben, und möchten in diesem möglichst lange selbstbestimmt weiterleben. Trotzdem entscheiden sich manche dafür, sich von ihrer Immobilie zu trennen und in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Sie suchen sich dann entweder eine altersentsprechende Mietwohnung und legen den Verkaufserlös am Kapitalmarkt an, oder sie finanzieren aus dem Verkaufspreis für das Eigenheim eine kleinere barrierefreie Eigentumswohnung und investieren den Restbetrag in Kapitalanlagen.

Ein solcher Schritt ist nicht einfach, denn es gilt Abschied zu nehmen von den vertrauten vier Wänden und von vielen Erinnerungen. Dieser Schritt geht jedoch mit der Chance einher, dass Betroffene auch in hohem Alter ihren Alltag weiterhin eigenständig in den eigenen vier Wänden bewältigen, denn wer rechtzeitig in seniorengerechten Wohnraum umzieht, kann diesen beispielsweise auch weiter nutzen, sollte er einmal auf einen Rollator oder Rollstuhl angewiesen sein. Zudem lässt sich bei Bedarf aus dem Verkaufserlös die monatliche Rente aufstocken und so der gewohnte Lebensstandard aufrechterhalten.

Welche Gründe können für den Verkauf des Eigenheims sprechen?

• Mit zunehmendem Alter werden Haus und/oder Garten zu groß, und es ist zu schwierig alles in Schuss zu halten.

• Den Haushalt in dem großen Haus zu führen, ist zu anstrengend.

• Das Haus barrierefrei umzubauen, ist mit hohen Kosten verbunden.

• Mittlerweile sind am Haus aufwendige Sanierungsarbeiten notwendig.

• Der Senior benötigt eine medizinische Betreuung.

• Die betroffene Person möchte im Alter gern zentrumsnah wohnen, mit Ärzten und guten Einkaufsmöglichkeiten direkt vor Ort.

• Der Immobilieneigentümer möchte die guten Immobilienpreise nutzen, um sich einen Lebenstraum, wie beispielsweise eine Weltreise, zu erfüllen.

• Der Partner ist verstorben, und der überlebende Partner möchte nicht allein in dem Haus wohnen bleiben.

• Der Senior möchte in die Nähe seiner Kinder ziehen.

• Die Erben sollen nicht mit dem Verkauf belastet werden.

• Der Senior hat eine niedrige Rente und sonst keine Einnahmen oder Geldreserven und kommt mit seinem monatlichen Budget mitunter nur schwer über die Runden.

Welche Vorüberlegungen muss ich anstellen?

Das Vorhaben bedarf einer guten Vorbereitung. Das Wichtigste dabei: Wer den Verkauf seines Eigenheims in Erwägung zieht, muss dieses Thema realistisch angehen. Das ist oft nicht ganz einfach, denn viele Eigentümer haben überzogene Vorstellungen, welchen Verkaufspreis sie mit ihrer Immobilie erzielen können. Für sie hat ihr Haus einen hohen subjektiven Wert, und sie erwarten, dass sich das materiell entsprechend widerspiegelt.

Ob sich ein guter Preis erzielen lässt, hängt natürlich vor allem von der Lage ab. Insbesondere in ländlichen Gegenden müssen Eigentümer damit rechnen, dass eine Veräußerung vielleicht nicht den erhofften Gewinn bringt oder sehr lange dauert. Dann gilt es, genau zu rechnen und sich gegebenenfalls bewusst zu machen, dass man künftig Abstriche beim Lebensstandard machen muss, um zu verhindern, dass das gewonnene Kapital durch hohe Mietkosten zu schnell aufgezehrt wird.

Dann lassen sich Einsparungen bei der Miete durch eine geringere Wohnfläche erzielen. Wer in die Stadt zieht, kann darüber hinaus sparen, indem er nicht in einem zentral gelegenen Stadtteil nach einer neuen Wohnung sucht, sondern sich in einem von der Innenstadt weiter entfernt liegenden Viertel umschaut.

Um einschätzen zu können, wie viel der Verkauf der Immobilie einbringt, muss sich der Eigentümer zunächst einmal selbst einen Überblick über den möglichen Marktpreis verschaffen. Bei Eigenheimen muss der Grundstückswert ermittelt werden, der sich in den von örtlichen Gutachterausschüssen ausgewiesenen Bodenrichtwerten widerspiegelt. Zudem wird einbezogen, wie gut das Gebäude in Schuss ist, und errechnet, wie viel es heutzutage kosten würde, die Anlagen im gleichen Standard zu errichten. Hinzu kommt gegebenenfalls noch ein Marktanpassungsfaktor, der die aktuelle Marktlage miteinbezieht.

Laien sollten jedoch die Schätzung des Werts ihrer Immobilie professionellen Gutachtern oder einem Makler überlassen. So erhalten sie eine gute Basis für die Festlegung ihres Angebotspreises. Zudem ist der Profi sicherer in seinen Einschätzungen und sein Gutachten hat – potenziellen Käufern gegenüber – eine größere Überzeugungskraft als ein selbst erstelltes Gutachten.

Wie erfolgt die praktische Umsetzung?

Die Umsetzung des Verkaufs kann entweder eigenständig oder mithilfe eines Maklers erfolgen. Wer sein Haus selbst verkaufen möchte, muss sich jedoch vorab mit einigen Themen beschäftigen.

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer und langwieriger Vorgang, der in der Regel viel Zeit erfordert. Das Haus vermarkten und präsentieren, Interessenten auswählen, Besichtigungen durchführen, den Verkaufsvertrag unter Dach und Fach bringen – all das sind wichtige Schritte auf dem Weg zur erfolgreichen Veräußerung.

Lösung 2: Was spricht für die Vermietung des eigenen Hauses?

Senioren müssen, wenn sie in eine andere, für sie passendere Wohnform wechseln wollen, ihr Eigentum nicht sofort veräußern. Eine Alternative stellt die Vermietung dar. Das Eigenheim bleibt damit weiterhin im Eigentum der betroffenen Person und lässt sich darüber hinaus als Erbe für die Nachkommen erhalten.

Allerdings: Wer im Ruhestand weiterhin über ein hohes Einkommen verfügt, muss genau rechnen, denn die Mieteinnahmen können dazu führen, dass sich die Steuerlast des Eigentümers erhöht. Dann frisst die Steuer eventuell einen erheblichen Teil der Miete wieder auf.

Worauf kommt es bei der Vermietung an?

Ob das Eigenheim erfolgreich vermietet werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Natürlich kommt es dabei, ebenso wie beim Verkauf, auf die Lage, den Zustand und die weitere Entwicklung der Mikro- und Makrolage an. Ebenso wichtig ist die Marktgängigkeit des Objekts.

Denkmalgeschützte Häuser, historische Altbauten oder Liebhaberobjekte lassen sich häufig nicht einfach vermieten. Eigentümer solcher Immobilien müssen nicht selten Abschläge bei der Miete in Kauf nehmen. Dann ist es sinnvoller, gleich einen Käufer zu suchen, denn erfahrungsgemäß kaufen Liebhaber eher, als dass sie mieten. In ländlichen Gebieten kann es ebenfalls schwierig sein, einen akzeptablen Kaufpreis zu erzielen. Dann stellt die Vermietung die bessere Option dar.

Wie kann ich die Miethöhe ermitteln?

Die Mieten bestehender Mietverhältnisse orientieren sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten, denn bei Mieterhöhungen darf der Vermieter nicht mehr verlangen als das, was ortsüblich ist. Bei Neuvermietungen kann die Miete frei vereinbart werden und damit auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wenn Sie Ihre Immobilie neu vermieten wollen, sollten Sie sich erkundigen, ob in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt. Die Miete darf dann maximal 10 % über dem Wert des Ortsüblichen liegen. Das betrifft jedoch meist nur Eigentümer, die in den Metropolen eine Eigentumswohnung vermieten wollen. Meist ist die Mietpreisbremse auf bestimmte beliebte Stadtteile begrenzt.

Ein realistischer Mietpreis lässt sich anhand des örtlichen Mietspiegels ermitteln. Dieser dient eher als Anregung, da er das Mietniveau stärker aus Mietersicht und weniger aus Vermietersicht betrachtet. Ausstattungsmerkmale, Anzahl und Größe der Kellerräume oder des Dachbodens, Garagen, andere vermietete Sonderflächen oder der Garten, der mitvermietet werden soll, sind kaum enthalten. Ergänzend sollten Vermieter in jedem Fall auch große Immobilienportale wie www.immobilienscout.de oder www.immobilienwelt.de heranziehen. Auch sollten künftige Vermieter das Potenzial der Wohngegend mit einbeziehen. Wird sich der Stadtteil künftig kaum verändern? Oder entwickelt er sich gerade sehr positiv? Dann dürfte auch eine höhere Miete erzielbar sein.

Was ist beim Vermieten steuerlich zu beachten?

Wer das Haus vermieten und nicht weiter selbst bewohnen möchte, muss den steuerlichen Aspekt berücksichtigen. Die Einnahmen müssen im Formular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Sie erhöhen somit das Gesamteinkommen. Dessen Höhe wiederum entscheidet, ob der Senior überhaupt verpflichtet ist, eine Steuererklärung abzugeben. Wessen Einnahmen unterhalb des Grundfreibetrags liegen, der braucht keine Einkommensteuer zu zahlen. Im Jahr 2021 liegt der Grundfreibetrag für Singles bei 9.744,– €, für Verheiratete bei 19.488,– €.

Zu berücksichtigen ist bei Rentnern zudem der Rentenfreibetrag – also der Teil der Rente, der nicht versteuert wird. Wie hoch dieser liegt, hängt vom Jahr des Rentenbeginns ab. Er wird im ersten Jahr nach Rentenbeginn ermittelt und gilt für die gesamte Laufzeit der Rente. Im Jahr 2021 steht Neurentnern ein Rentenfreibetrag von 19 % zu. Wer in diesem Jahr in Rente geht, muss 81 % der Rente versteuern. Das bleibt für diesen Rentnerjahrgang auch in den Folgejahren so.

Grundsätzlich gilt jedoch: Der Rentenfreibetrag nimmt für jeden kommenden Rentnerjahrgang kontinuierlich ab, bis er im Jahr 2040 bei 0 % liegt. Wer dann in Rente geht, muss also alle Einkünfte, die den dann geltenden Grundfreibetrag übersteigen, zu 100 % versteuern.

Wichtig: Alle Ausgaben, die die Vermietung erfordert, sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Das betrifft sowohl die Herrichtung der Wohnung zur Vermietung, sei es der neue Anstrich oder der neue Teppichboden, als auch Reparaturen oder größere Sanierungen am Haus. Kleinere Anschaffungen wie Gartengeräte oder die laufenden Posten wie Strom, Gas, Wasser und Abwasser können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Das Gleiche gilt für Schuldzinsen: Ist das Haus noch nicht abbezahlt, kann der Eigentümer die Zinskosten der Darlehensraten von den Mieteinnahmen abziehen.

Wer nun allerdings auf die Idee kommt, sein Haus aufwendig zu sanieren, um einen höheren Mietpreis zu realisieren, sei es in Eigenregie oder staatlich gefördert, der sollte sich das dreimal überlegen, denn die anfallenden Kosten dafür müssen auch wieder reingeholt werden. Ob sich der Modernisierungsaufwand durch eine erhöhte Miete so leicht einspielen lässt, ist fraglich. Das hängt davon ab, ob in der Region die Preise bereits ausgereizt sind oder ob es sich um eine Potenziallage handelt. Das bedeutet, dass für bestimmte Objekte oder sogar flächendeckend deutliche Mietpreiserhöhungen zu erwarten sind. Ist das der Fall, lässt sich durch eine Modernisierung eine anspruchsvollere Klientel als Mieter gewinnen. Bei ausgereizten Lagen, beispielsweise in strukturschwachen Gebieten, dürften sich die Investitionen kaum auszahlen.

Was ist beim Vermieten an Angehörige zu beachten?

Vielen Eigentümern ist es lieb, ihr zu groß gewordenes Haus an die eigenen Kinder oder andere Verwandte zu vermieten. Davon haben idealerweise beide Seiten etwas. Die Vermieter überlassen den Kindern oder Enkeln den Wohnraum meist zu günstigen Bedingungen. Im Gegenzug können sie davon ausgehen, dass die Familie das Eigentum auch pfleglich behandelt. Darüber hinaus lassen sich eventuell Steuerersparnisse erzielen, denn die Mieteinnahmen sind niedrig, und trotzdem kann der Vermieter die Kosten als Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Allerdings muss mit der Vermietung formal alles stimmen – ansonsten ist Ärger mit dem Finanzamt programmiert.

Die Mieteinnahmen sind, wie bereits erläutert, steuerpflichtig, sofern der Senior der Steuerpflicht unterliegt. Jedoch können von den Mieteinnahmen zuvor die Werbungskosten abgezogen werden. Dazu zählen die Ausgaben für die Renovierung und Verwaltung der Immobilie, die Hypothekenzinsen, kleinere Anschaffungen wie Gartengeräte, laufende Ausgaben für den Betrieb sowie auch Abschreibungen. Der Überschuss kann sich somit sogar in einen Verlust umwandeln, der im Endeffekt dazu führt, Steuern zu sparen.

Allerdings: Der Fiskus akzeptiert das bei der Vermietung an Angehörige nur, wenn bestimmte Formalien eingehalten werden. Folgende Vorgaben müssen die Eigentümer berücksichtigen.

Was gilt bezüglich des Mietvertrags mit Angehörigen?

• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen sein.

• Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.

• Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.

• Im Mietvertrag muss die Miethöhe einschließlich der Nebenkosten enthalten und der Zeitpunkt, zu dem die Miete fällig ist, vereinbart sein.

• Der Mieter darf die Miete nicht bar zahlen, sondern sie dem Vermieter per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung zukommen lassen.

• Der Mietvertrag darf nicht befristet sein.

Was ist außerdem noch wichtig beim Vermieten an Angehörige?

Die Miethöhe muss angemessen sein: Sie muss mindestens 66 % der marktüblichen Miete betragen. Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die Miete geringer, beispielsweise nur bei 50 % der ortsüblichen Höhe, kann der Eigentümer nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen steuerlich absetzen.

Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum keine Miete, muss ihn der Vermieter abmahnen wie einen normalen Mieter auch. Der Eigentümer kann die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Jedoch muss er das Finanzamt informieren und gegebenenfalls den Mietvertrag kündigen.

Lösung 3: Was spricht für die Teilvermietung?

Für alle, die in jedem Fall in ihrem Eigenheim weiter wohnen bleiben möchten, stellt die Teilvermietung eine Alternative zur kompletten Vermietung dar. Sie ist der Mittelweg zwischen Alleinwohnen und Komplettvermietung.

Sowohl frei stehende Einfamilienhäuser als auch Reihenhäuser lassen sich nachträglich baulich aufteilen. Der Eigentümer bleibt dann weiterhin beispielsweise im unteren Bereich des Hauses wohnen und vermietet das obere Stockwerk. Dafür notwendige Umbauten oder Modernisierungen kosten natürlich Geld. Doch in der Regel ist das Haus in dieser Lebensphase meist abbezahlt und eine Finanzierung möglich. Dann können Modernisierungsdarlehen oder Förderdarlehen, beispielsweise von der KfW-Bank, dazu dienen, bauliche Umgestaltungen umzusetzen.

Ein Beispiel ist die KfW-Förderung für altersgerechtes Wohnen. Mit diesen Förderungen lässt sich auch die Raumgestaltung der Immobilie verändern – schließlich bedeutet altersgerecht auch, dass mehr Platz nötig ist. Die Mieteinnahmen können vom Eigentümer dann mit den entstehenden Kreditraten gegengerechnet werden. So lassen sich auch noch Steuern sparen.

Darüber hinaus bietet die Teilvermietung noch mehr Vorteile, zum einen finanzieller Art: So können zum Beispiel die Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung mit der zweiten Mietpartei geteilt werden. In welchem Umfang das erlaubt ist, ist gesetzlich festgelegt. Auch lassen sich bauliche Modernisierungen auf Mieter umlegen. Zudem bietet die Teilvermietung die Chance, die eigene Lebensqualität zu erhöhen.

Der Senior lebt nun in direkter Nachbarschaft mit anderen Personen, und der nette Plausch mit dem Nachbarn kann sich durchaus positiv auf die persönliche Gesamtsituation auswirken. Insofern lohnt es sich, sich vorab genauer damit zu beschäftigen, an wen vermietet werden soll. Soll es eine junge Familie sein, damit Leben ins Haus kommt? Oder wäre es schön, andere Senioren als direkte Nachbarn zu haben?

Was spricht dafür, eine Senioren-Hausgemeinschaft zu gründen?

Manche Eigenheimbesitzer entschließen sich in dieser Lebensphase auch dazu, bewusst gemeinsam mit anderen älteren Menschen zu wohnen – beispielsweise in Form einer Hausgemeinschaft. Sie möchten weiterhin ein aktives, selbstbestimmtes Leben führen, das Begegnungen und Kontakte mit anderen Menschen einschließt. Bei der Senioren-Hausgemeinschaft steht vor allem das soziale Erleben im Vordergrund, indem man gemütlich zusammensitzt, gemeinsam kocht und gemeinsam etwas unternimmt.

In der Senioren-Hausgemeinschaft nehmen die Bewohner und Bewohnerinnen bei Bedarf externe Hilfe, wie beispielsweise die Haushaltshilfe oder den Pflegedienst, gemeinsam in Anspruch. Jede Partei bewohnt in diesem Fall eine abgeschlossene, möglichst schon seniorengerechte Wohnung mit eigenem Bad und eigener Küche.

Über die eventuelle gemeinschaftliche Nutzung weiterer Flächen wie einem Gemeinschaftsraum, dem Garten, der Garagen oder dem Keller müssen sich die Parteien entsprechend abstimmen und verbindliche Regeln finden.

Normalerweise bestehen solche Hausgemeinschaften aus mehreren Parteien, die ihr Wohnprojekt gemeinsam vorbereiten und zusammen auch eine passende Immobilie suchen. Doch lässt sich eine solche Wohnform natürlich in kleinerem Umfang in einem Ein- oder Zweifamilienhaus realisieren.

Wer mit einer Seniorengemeinschaft liebäugelt, sollte möglichst offen für Neues sein und darüber hinaus über folgende Eigenschaften verfügen:

• Gemeinschaft bevorzugen,

• bereit sein, einen Teil der Privatsphäre aufzugeben,

• flexibel, kommunikativ und kompromissbereit sein,

• aktiv sein,

• Interessen mit den Mitbewohnern teilen.

Wichtig bei solchen Konzepten ist, dass die jeweiligen Personen gut zusammenpassen und ähnliche Vorstellungen und Ansprüche haben. Deshalb gilt es, sich Gedanken über die eigenen Erwartungen zu machen.

Allerdings: Bei der hier dargestellten Form der Hausgemeinschaft besteht ein gewisses Ungleichgewicht dadurch, dass eine Person Hauseigentümer und die andere Partei lediglich Mieter ist. Das muss den betroffenen Personen bewusst sein. Sie sollten im Vorhinein gut abwägen, ob eine Hausgemeinschaft unter diesen Bedingungen denkbar ist und wie damit umzugehen ist, falls sie sich als zu konfliktreich herausstellt. Eventuell lassen sich entsprechende schriftliche Absprachen finden.

Beim Wohnen im Alter ist nicht allein die Wohnform, sondern auch die konkrete Gestaltung des Wohnraums von Interesse. Wenn Sie nicht aus Ihren eigenen vier Wänden ausziehen möchten, sollten Sie rechtzeitig darüber nachdenken, inwieweit diese seniorentauglich sind. Spätestens bei eintretenden körperlichen Einschränkungen steht diese Überlegung an.

Wichtigste Grundvoraussetzung: Der Wohnraum muss barrierefrei sein und darüber hinaus genügend Wohnfläche bieten, um sich dort gegebenenfalls auch mit dem Rollator oder Rollstuhl bewegen zu können.

Eine Bestandsaufnahme ist also notwendig, um festzustellen, inwieweit Fußböden, Türschwellen, Türbreiten (auch von Balkonen und Terrassen), Raumzuschnitte, Hauszugänge und Möblierung angepasst werden müssen.

(MS)