Vermieter: Was gehört alles zu den abzugsfähigen Finanzierungskosten?

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Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können auch Finanzierungskosten sofort als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden. Das FG Köln hat den dafür erforderlichen Veranlassungszusammenhang erfreulicherweise sehr weit gesteckt.

Im Urteilsfall wurde eine Immobilie veräußert, welche nicht der Einkünfteerzielung gedient hatte. Der so erzielte Veräußerungserlös wurde jedoch (größtenteils) zum Erwerb eines typischen Vermietungsobjektes genutzt. Der Steuerpflichtige setzte nun anteilig Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung des Hauses als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit Blick auf das neu erworbene Objekt an.

Im Einzelnen ging es dabei um Rechtsanwalts- und Notarkosten, die im Rahmen einer zuvor gescheiterten Veräußerung des Hauses mangels Solvenz der Käufer angefallen waren. Weiter wurden Maklerkosten, die für die danach geglückte Veräußerung des Hauses entstanden waren, als abzugsfähige Finanzierungskosten bei dem neuerworbenen Vermietungsobjekt angesetzt.

Im Ergebnis konnten so die Aufwendungen für die Umschichtung von Immobilienvermögen steuermindernd berücksichtigt werden, sofern mit dem Veräußerungserlös ein Objekt angeschafft wird, welches zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient (FG Köln, Urteil vom 21.03.2018, Az. 3 K 2364/15).

Leider darf man sich jedoch an dieser Stelle noch nicht zu früh freuen. Wie nicht anders zu erwarten war, ist die Finanzverwaltung gegen eine solch positive Entscheidung für den Steuerpflichtigen in Revision gegangen. Unter dem Aktenzeichen IX R 22/18 muss daher der Bundesfinanzhof nun klären, ob Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten zu qualifizieren sind.

Wie bereits gesagt, ist es an dieser Stelle noch zu früh, aufgrund der erstinstanzlichen Entscheidung entsprechende Gestaltungen proaktiv auf den Weg zu bringen. Wer jedoch aus anderem Grund bereits eine Immobilie, die nicht zur Einkünfteerzielung gedient hat, veräußert und den Veräußerungserlös genutzt hat, um einen Vermietungsobjekt anzuschaffen, sollte sich in jedem Fall an das Musterverfahren anhängen und versuchen, entsprechende Veräußerungskosten als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten bei Vermietung und Verpachtung anerkannt zu bekommen.

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