Eigenheimverkauf trotz Raumvermietung an Messegäste steuerfrei?
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Bleibt der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst genutzten Reihenhauses auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn in allen Jahren vor dem Verkauf einzelne Räume des Hauses zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr an Messegäste vermietet wurden? Mit dieser Frage beschäftigt sich der Bundesfinanzhof.
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, liegt nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Dagegen bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf von der Steuer befreit.
Beim Bundesfinanzhof ist unter dem Az. IX R 20/21 eine Revision zu der Frage anhängig, ob der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst genutzten Reihenhauses (150 m2) auch dann in vollem Umfang steuerfrei bleibt, wenn in allen Jahren vor dem Verkauf einzelne Räume des Hauses (konkret das Dachgeschoss inkl. Bad mit insgesamt 35 m2) zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr an Messegäste vermietet wurden.
Während das Finanzamt deshalb 35/150 des Verkaufsgewinns besteuern wollte, gewährte das von den Verkäufern angerufene Finanzgericht die volle Steuerfreiheit. Die Vermietung sei zeitlich nur von untergeordneter Bedeutung gewesen, da sie an weniger als 10% der Tage im Jahr erfolgte und die Dachgeschossräume zu den übrigen Zeiten von den Klägern nicht zur Vermietung bereitgehalten, sondern als Kinderzimmer genutzt wurden (FG Niedersachsen, Urteil vom 27.5.2021, Az. 10 K 198/20; Az. der Revision beim BFH: IX R 20/21).
Der BFH wird nun prüfen müssen,
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ob die zeitweise vermieteten Kinderzimmer eigenständige Wirtschaftsgüter sind. In diesem Fall wäre dieser Teil des Hauses in den Jahren vor dem Verkauf von den Klägern zeitlich nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, sodass es zu einer anteiligen Besteuerung des Verkaufsgewinns käme.
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ob das Haus insgesamt ein einheitliches Wirtschaftsgut ist, weil das Dachgeschoss nicht getrennt verkauft werden kann. Dann dürfte der Verkaufsgewinn wohl insgesamt steuerfrei bleiben, weil das Haus zeitlich überwiegend (zu 76%) dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
(AI)
