Immobilienverkauf: Wann ist die Drei-Objekt-Grenze überschritten?

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Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, liegt keine private Vermögensverwaltung mehr vor. Die Finanzverwaltung geht dann von gewerblichem Grundstückshandel aus. Jetzt gibt es ein neues interessantes – und Steuerzahler-freundliches – Urteil dazu, wann die Drei-Objekt-Grenze erreicht ist.

Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt im Sinne der zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze, entschied der BFH (Urteil vom 5.5.2011, Az. IV R 34/08). Der BFH rechnet also: Fünf Häuser, aber nur ein Grundstück = private Vermögensverwaltung!

Das ist steuerlich günstiger, denn beim gewerblichen Grundstückshandel unterliegen die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien nicht mehr nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Bei der privaten Vermögensverwaltung fallen die Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie dagegen unter § 23 EStG und unterliegen nur der Einkommensteuer.

Hintergrund:

Grundsätzlich ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf die Dauer der Nutzung und die Zahl der veräußerten Objekte abzustellen. Nur in wenigen Ausnahmefällen wird bei weniger als vier verkauften Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt. Unter bestimmten Umständen kann aber sogar der Verkauf eines einzigen sehr großen Objektes als ein gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden.

Wurden bebaute Grundstücke mindestens zehn Jahre gehalten, gehört auch die Veräußerung grundsätzlich noch zur privaten Vermögensverwaltung (BFH, Urteil vom 6.4.1990, Az. III R 28/87).

Nicht berücksichtigt werden zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke. Ausnahme: Die Selbstnutzung dauert weniger als fünf Jahre. Aber selbst in diesem Fall wird das Grundstück nicht einbezogen, wenn eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachgewiesen wird und der Verkäufer darlegen kann, dass der Verkauf aufgrund offensichtlicher Sachzwänge erfolgte. Auch die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen allein lässt die Veräußerung der so entstandenen Wohnungen nicht zwingend zu einer gewerblichen Tätigkeit werden.

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