Werbungskosten bei Vermietung

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Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen Sie Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust, den Sie mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen können.

Das sind Ihre Werbungskosten im Überblick:

  • alle Finanzierungskosten. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen, die Sie nach dem Bau eines Hauses, nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder nach einer größeren Renovierungsmaßnahme für das aufgenommene Fremdkapital zahlen müssen,

  • alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,

  • alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes. Dazu gehören vor allem die laufenden Kosten für Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer,

  • die Abschreibungen, die Sie Jahr für Jahr für Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.

Durch negative Ergebnisse (Verluste) mit einer Mietimmobilie können Sie die Steuerbelastung auf Ihre übrigen Einkünfte reduzieren.

Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug

Durch rechtzeitige Planung von Maßnahmen und Zahlungen können Sie bestimmen, wann Werbungskosten anfallen und damit die Steuerbelastung eines bestimmten Jahres gezielt beeinflussen.

  • Vorweggenommene Werbungskosten: Zahlreiche Kosten fallen bereits an, bevor überhaupt die ersten Mietzahlungen fließen. Das Recht zum Abzug von Werbungskosten haben Sie bereits dann, wenn Ihnen dadurch Aufwendungen entstehen, dass Sie die Absicht haben, Ihre Immobilie in Zukunft zu vermieten.

    Grundsätzlich können beinahe alle Kosten, die als Werbungskosten während der Vermietung anfallen, auch schon im Vorfeld entstehen. Hinzu kommen weitere Kosten, die sich bereits vor einer Vermietung ergeben können, wie beispielsweise Fahrtkosten für die Besichtigung möglicher Kaufobjekte, auch wenn der Kauf später nicht zustande kommt.

    Vorweggenommene Werbungskosten müssen in dem Jahr in der Steuererklärung angegeben werden, in dem die Kosten angefallen sind. Dazu verwenden Sie Anlage V für die Einkommensteuererklärung. Sind noch keine Mieteinkünfte angefallen, geben Sie ausschließlich die Werbungskosten an.

  • Nachträgliche Werbungskosten: Ebenso wie vor der Vermietung können auch nach Ende der Vermietung noch Kosten anfallen, die in engem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den vorherigen Mieteinnahmen stehen. Unter diese Regelung können z. B. Schuldzinsen für ein Darlehen fallen, mit dem Sie während der Vermietung Instandhaltungsaufwendungen bezahlt haben. Ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten anerkannt werden die Kosten für den Abriss einer Immobilie, wenn der Grund für den Abriss in die Zeit der Vermietung fällt.

  • Drittaufwand: Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben können Sie grundsätzlich nur solche Aufwendungen ansetzen, die Sie auch selbst getragen haben. In zwei Ausnahmefällen erkennt das Finanzamt auch dann Werbungskosten an, wenn eine dritte Person diese für Sie getragen hat.

    Haben die Beteiligten aus wirtschaftlichen und praktischen Erwägungen vereinbart, dass eine fällige Zahlung, die von einem Ehepartner zu leisten ist, ausnahmsweise vom anderen Partner übernommen wird, kann diese Verkürzung der Zahlungsläufe steuerlich anerkannt werden (sog. abgekürzter Zahlungsweg).

    Die Richter des BFH gehen sogar noch weiter und haben auch dann der Anerkennung von Drittaufwand zugestimmt, wenn der Dritte nicht nur die Rechnung zahlt, sondern sogar den Auftrag im Interesse des Immobilieneigentümers selbst erteilt (sog. abgekürzter vertragsweg).

Vermieter: Werbungskosten schon vor der Vermietung absetzen!

Der Werbungskostenabzug setzt nicht voraus, dass Ihnen schon Mieteinnahmen zufließen. Denn jeder, der die Absicht hat zu vermieten, darf sofort seine Werbungskosten absetzen, auch wenn er erst in späteren Kalenderjahren Mieteinnahmen erzielt.

Dann liegen vorweggenommene bzw. vorab entstandene Werbungskosten vor. Infrage kommen Abschreibungen, Finanzierungskosten, Renovierungskosten und Aufwendungen für Inserate zum Beispiel in der Zeitung oder in Online-Immobilienbörsen.

Es gibt keine Vorschrift darüber, wie lange Sie auch ohne Mieteinnahmen Werbungskosten absetzen dürfen. Je länger aber etwa Ihre Immobilie leersteht, umso nachdrücklicher müssen Sie sich um eine Vermietung bemühen. Sonst geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Ihre Verluste nicht an.

Verweigert Ihnen das Finanzamt den Werbungskostenabzug, weil es bei Ihnen keine Vermietungsbemühungen feststellen kann, müssen Sie glaubhaft machen, dass Sie ursprünglich vermieten wollten. Argumentieren Sie, dass Ihre Vermietungsabsicht erst nachträglich aus ganz bestimmten Gründen weggefallen ist, etwa wegen unvorhergesehener Versetzung oder plötzlichen Finanzierungsschwierigkeiten.

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