Mietverträge mit Angehörigen: Miethöhe bis Jahresende überprüfen
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Wenn ein Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Baukosten oder Erwerbskosten, Erhaltungsmaßnahmen sowie den laufenden Aufwendungen und Kreditzinsen eines Hauses beteiligen will, lässt sich dies über ein lukratives familieninternes Sparmodell umsetzen.
Inhalt
Vermietung an Familienangehörige: So geht's
Bei dieser Steuergestaltung in der Familie wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.
Mietverträge mit Kindern, Enkeln, den (Groß-)Eltern oder anderen Verwandten sollten regelmäßig darauf geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen und in der Praxis auch so durchgeführt werden. Das gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten.
Ein passender Termin für die Überprüfung ist der Jahreswechsel: Halten die Verträge hier kritischen Fragen stand, steht dem Werbungskostenabzug auch in Zukunft nichts im Wege.
Mit welchen Angehörigen werden Mietverträge anerkannt?
Eine verbilligte Vermietung wird nur infrage kommen, wenn Sie an nahe Angehörige wie Eltern, Partner oder Kinder vermieten.
Unkompliziert durchführbar sind Mietverhältnisse mit den Eltern oder erwachsenen Kindern. Dabei ist es nicht erforderlich, dass Eltern oder Kinder die Miete aus eigenem Einkommen bestreiten können. Selbst wenn Sie Unterstützungsleistungen zahlen und daraus die Miete beglichen wird, kann das Mietverhältnis voll anerkannt werden. Grund: Die Unterhaltsleistungen werden in diesem Fall wie Einkommen betrachtet.
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Lesen Sie im Ratgeber »Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen« zum Beispiel, was bei der Vermietung an unterhaltspflichtige Angehörige gilt und welche steuerlichen Möglichkeiten sich dabei ergeben!
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Die Vermietung an den Lebens- oder Ehepartner wird dagegen steuerlich besonders genau geprüft und nur in Ausnahmefällen anerkannt. Beispiel: Sie nutzen in einem Gebäude, das Ihrem Partner allein oder im Miteigentum gehört, einzelne Räume zu beruflichen Zwecken.
Wichtig für alle Mietverträge mit Angehörigen: Der Mieter muss in dem Gebäude einen eigenen Hausstand führen können.
Sie können Ihrem Kind oder den Eltern auch eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus vermieten, wenn die Wohnung alle erforderlichen Einrichtungen besitzt und klar von Ihren Räumen getrennt ist. Es müssen vor allem Küche und Bad vorhanden sein, die nicht gemeinsam mit Ihnen genutzt werden dürfen. Auch muss die vermietete Wohnung über einen eigenen Eingang verfügen und sollte durch eine abschließbare Tür von den übrigen Räumen getrennt sein.
Mietverträge innerhalb der Familie: So werden sie anerkannt
Bei Mietverträgen mit Angehörigen müssen alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau eingehalten und dokumentiert werden.
Schließen Sie also auch mit Familienangehörigen einen schriftlichen Mietvertrag ab, wie Sie es mit jedem anderen Mieter auch tun würden (Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.
Verwenden Sie einen Mietvertrag, den Sie auch bei Vermietung an einen Fremden nutzen würden (Formularmietverträge). Sind Sie Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein, erhalten Sie hier ebenfalls geprüfte und rechtssichere Vertragsmuster.
Wichtig: Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden! Das heißt, die Mietzahlungen müssen nachweisbar fließen. Am leichtesten fällt Ihnen dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenabschlägen auf ein separates Konto einzahlt. Das erleichtert Ihnen nicht nur die Buchführung im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. Sie können auch jederzeit belegen, dass die Mieten wie vereinbart gezahlt wurden.
Damit ein Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten durchgeführt ist, müssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Jeder Mieter hat Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung – das gilt auch bei der Vermietung an Familienangehörige!
Wie hoch muss die Miete sein, damit das Finanzamt die Werbungskosten anerkennt?
Von einer sogenannten »entgeltlichen Vermietung« wird ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz – EStG). In diesen Fällen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller Höhe möglich.
Liegt die vereinbarte Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Vermieten Sie zum Beispiel zu 40 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie auch nur 40 % Ihrer Werbungskosten geltend machen.
Für Mieten zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Erreichen Sie trotz reduzierter Miete einen steuerlichen Totalüberschuss, dürfen Sie alle Werbungskosten ungekürzt ansetzen. Gelingt Ihnen der Nachweis eines Totalüberschusses nicht, müssen Sie die Werbungskosten aufteilen und können nur den gekürzten Betrag ansetzen.
Wichtig: Vergessen Sie bei der verbilligten Vermietung nicht die Mietpreiserhöhungen. Denn das Finanzamt muss Sie als Vermieter nicht darauf hinweisen, dass Sie Ihre Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerungen erhöhen müssen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Verbilligten Vermietung an Angehörige: Checkliste
Diese Unterlagen und Nachweise sollten Sie zur Verfügung haben:
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Mietvertrag
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Nachweis einer Kautionsstellung
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Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete
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Beleg der Mietzahlungen
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Nachweis der Nebenkostenabrechnungen
Ratgeber zur Steuergestaltung mit Angehörigen
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Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen
Erbschaft und Schenkung: Frühzeitig planen und so Steuern sparen
(MB)
