Verdeckte Mängel beseitigt: keine Werbungskosten

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Wenden Sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie mehr als 15 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten für Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen und Schönheitsreparaturen auf, können Sie diese Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend machen.

Vielmehr ist der Aufwand als anschaffungsnahe Herstellungskosten dem Anschaffungspreis des Gebäudes hinzuzurechnen und zusammen mit diesem abzuschreiben.

Das gilt leider auch dann, wenn unvermutet hohe Renovierungsaufwendungen anfallen, durch die lediglich altersübliche Schäden beseitigt werden, die aufgrund langjähriger Vermietung entstanden sind. Dabei spielt es leider keine Rolle, ob die Mängel bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung vorhanden waren, so der BFH.

Der Fall: Kurz nach dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung war die langjährige Mieterin unerwartet verstorben. Da das Objekt über Jahre nicht modernisiert worden war, konnte es ohne größere Sanierungsmaßnahmen der Eigentümer nicht neu vermietet werden. Sie tauschten mehrere Fenster, renovierten und ließen das Bad vollständig sanieren, da dieses nach mehr als 40 Jahren Benutzung nicht mehr den Ansprüchen heutiger Mieter genügte.

Die Kosten dieser Maßnahmen machten sie als sofort abziehbare Instandhaltungsaufwendungen geltend. Da jedoch der Anschaffungspreis der Immobilie auch aufgrund des Alters nicht sehr hoch war, überschritten die Kosten die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten. Bei einem Anschaffungskostenanteil des Gebäudes von 40.000 Euro ging es um immerhin 12.000 Euro Instandhaltungskosten.

Das Finanzamt lehnte den sofortigen Abzug der Instandhaltungsaufwendungen ab und behandelte diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die auf die Nutzungsdauer abzuschreiben sind. So sahen es auch das Finanzgericht und der BFH. Begründung: Nach geltender Rechtsprechung seien lediglich einfache Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Fußböden, Türen und Fenstern von der Einstufung als nachträgliche Herstellungskosten ausgenommen, jedoch nicht die Beseitigung altersüblicher Mängel und Defekte (BFH-Urteil vom 13.3.2018, Az. IX R 41/17).

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