Modifiziertes Baurecht bringt zahlreiche Verbesserungen

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Bauen soll einfacher und transparenter werden. Das neue Baurecht enthält Verbesserungen für Verbraucher.

Seit dem 1.1.2018 gilt ein modifiziertes Baurecht. Folgende Punkte ändern sich: Widerrufsrecht bei Bauverträgen, neue Regelungen bei Abschlagszahlungen, ausführlichere Leistungsbeschreibungen, Zusicherung der Bauzeit und Festlegung, welche Unterlagen der Bauherr erhält.

Widerrufsrecht bei Bauverträgen

Das Widerrufsrecht bietet die Möglichkeit, eine Unachtsamkeit des Verbrauchers zu korrigieren. Das gilt nun in erweiterter Form auch für das neue Baurecht. Der Verbraucher muss schriftlich über das Widerrufsrecht belehrt werden. Dabei gilt das gesetzliche Widerrufsrecht gemäß § 355 ff. BGB. Die Widerrufsfrist beträgt wie bei allen Verbraucherverträgen 14 Tage. Mit dieser Maßnahme sollen Verbraucher vor übereilten Entscheidungen geschützt werden, beispielsweise auch vor zeitlich befristeten Rabattangeboten oder vor leichtfertigen Vertragsabschlüssen im Urlaub, um eine Ferienwohnung zu kaufen.

Wichtig ist beim Widerruf nicht, wann die Vertragsunterlagen erstellt wurden, sondern ab wann Ihnen der vollständige Vertrag und die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis gebracht wurden.

Neue Regeln bei Abschlagszahlungen

War es bislang so, dass überhöhte Abschlagszahlungen möglich waren, die einer Vorauszahlung gleichkamen, dürfen nun maximal 90 % der Herstellungsforderung durch das Bauunternehmen vor der Bauabnahme in Rechnung gestellt werden. So bleiben immer noch 10 % der Bausumme übrig, die der Bauherr zurückhalten darf. Das ist wichtig, wenn beispielsweise Mängel festgestellt werden. Dadurch besteht gegenüber dem Bauunternehmen noch ein Druckmittel, die Mängel zu beseitigen. Manchmal kam es nämlich vor, dass ein Bauunternehmen nach Baufertigstellung plötzlich pleite war.

Achten Sie bei der Zusammenarbeit mit Bauunternehmen darauf, dass diese über eine gültige Bauträgerhaftpflichtversicherung verfügen, denn nur in diesem Fall besteht die Sicherheit, dass eventuelle Mängel am Bau auch tatsächlich beseitigt werden. Alternativ kann Ihnen der Bauträger oder das Bauunternehmen auch eine Gewährleistungsbürgschaft oder Mängelanspruchsbürgschaft einer Bank vorlegen. Das verspricht ein hohes Maß an Sicherheit. Seriöse Anbieter verfügen darüber.

Ausführlichere Leistungsbeschreibungen

Die Pflicht zu ausführlicheren Leistungsbeschreibungen dient der Transparenz des Vertrags. Bauherren standen häufig vor dem Problem, dass sie nicht genau erkennen konnten, welche Qualität bei den Baumaterialien verwendet wurde. Außerdem war es möglich, auch die Bauausführungen zu verschleiern. Das ist nun nicht mehr so einfach möglich. So soll der Bauherr schon frühzeitiger erkennen können, wenn etwas falsch läuft. Das war bislang lediglich eingefleischten Experten oder Gutachtern möglich.

Das Vorteilhafte am neuen Baurecht: Das Zeit- und Kostenrisiko wird herabgesetzt. Außerdem werden durch die nun transparente Beschreibung von Materialien und Leistungen Vergleiche mit anderen Anbietern einfacher. Die Leistungs- und Materialbeschreibungen sind seit dem 1.1.2018 normiert.

Das Bauunternehmen muss über folgende Punkte informieren: vollumfänglich über Art und Umfang der angebotenen Leistungen. Dazu können auch Informationen zur Bauleitung und dem Planungsablauf gehören. Außerdem besteht auch eine Pflicht, über die genauen Arbeiten auf dem Grundstück und über die Einrichtung der Baustelle Auskunft zu geben. In Abhängigkeit des Bauumfangs können noch weitere Punkte hinzukommen.

Der Bauherr muss über alle wichtigen Gebäudedaten sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte informiert werden. Aus den Beschreibungen müssen die Angaben zur Baukonstruktion ersichtlich sein und welche Gewerke zum Bau des Hauses erforderlich sind.

Wichtig für den Bauherrn ist auch die Darstellung, welche Qualität die Gewerke und das gesamte Bauvorhaben genügen müssen. Das schafft Sicherheit, wenn etwas schiefläuft. Auch die Darstellung der verwendeten Haustechnik muss eindeutig sein.

Hinweis: Was genau in die Beschreibung gehört, hängt vom Bauumfang ab. Das ist beim Bau einer Garage etwas anderes als bei einem Zweifamilienhaus auf Smarthome-Niveau.

Zusicherung der Bauzeit

Ein ganz wichtiger Punkt für Bauherren ist die Festlegung der Bauzeit. Das kann ja auch finanzielle Auswirkungen haben. Beispielsweise muss bei einer verzögerten Bauausführung noch länger die Miete oder Bereitstellungszinsen gezahlt werden. Früher war es so, dass die Bauunternehmen mit ihren Aufträgen einen Spielraum hatten, sodass zwischendurch gern lukrativere Angebote vorrangig abgewickelt und mancher Bauherr vertröstet wurde. Natürlich gab und gibt es auch seriöse Bauunternehmen, für die diese Vorgehensweise selbstverständlich war, konkrete Termine zu nennen, nachdem die Baugenehmigung vorlag. Doch das geschah dann freiwillig.

Durch das neue Bauvertragsrecht muss nun ein verbindlicher Zeitpunkt genannt sein, an dem das Werk fertig ist. Freilich kann es sachliche Gründe geben, die es unmöglich machen, einen genauen Termin der Fertigstellung zu benennen, weil z.B. umfangreiche Vorarbeiten wie Bodensanierungen erforderlich sind. Dennoch müssen Bauunternehmen zumindest eine Zeitdauer ab Beginn der Arbeiten nennen. Das schafft Planungssicherheit für alles Weitere.

Verzögerungen des Bauzeitraums sind immer noch möglich. Doch dafür darf dann nicht das Bauunternehmen verantwortlich sein. Beispiele dafür wären Hagel, der wichtige Baumaterialien zerstört, oder der Unfall eines Lkws, der Baumaterial transportiert, mit entsprechender Zeitdauer der Neubeschaffung. Daher sollten Sie auch jetzt eine zeitliche Reserve vorhalten, die Unglücksfälle berücksichtigt.

Festlegung, welche Unterlagen der Bauherr erhält

Bislang war man auf das Bauunternehmen angewiesen, wenn es darum ging, welche Pläne und Unterlagen der Bauherr erhält. Mit der Neuregelung ist festgelegt, dass nun alle wesentlichen Unterlagen ausgehändigt werden müssen. Dazu zählen Nachweise, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten wurden, wie beispielsweise Umweltauflagen. Weitere wichtige Nachweise sind die Genehmigungsplanung, EnEV-Nachweise, Unterlagen zur Instandsetzung und Nachweise für die KfW-Förderung.

So gut die Neuregelungen auch sind: Für Bauunternehmen oder Bauträger bedeutet das meist einen hohen Mehraufwand. Das dürfte Auswirkungen auf die Baupreise haben. Daher ist damit zu rechnen, dass das neue Baurecht das Bauen des Eigenheims noch teurer macht.

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