Gebrauchte Immobilien kaufen: Diese Baumängel und Bausünden sollten Sie kennen

Gebrauchte Immobilien kaufen: Diese Baumängel und Bausünden sollten Sie kennen

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Beim Kauf eines älteren Hauses oder einer Wohnung geht es nicht nur um Schäden, die im Lauf der Jahre aufgetreten sind. Ebenso muss bedacht werden, dass die Baustandards früher teilweise andere waren. Zudem gab es Zeiten, in denen gute Baustoffe Mangelware waren. Doch auch neuere Bausünden sind bekannt.

  • Eine nicht ordentlich ausgeführte oder alte Wärmedämmung an der Außenfassade,

  • unsachgemäße Umbauten oder Anbauten, eventuell verbunden mit dem Entfernen tragender Teile,

  • eine veraltete Elektrotechnik:

Es ist wichtig, sich über die »Problemzonen« gebrauchter Häuser rechtzeitig vor dem Kauf zu informieren.

Viele Schäden und Probleme an Häusern sind typisch für bestimmte Zeiten. Aber natürlich können auch bei älteren Gebäuden neue Schwachstellen hinzukommen. Wenn ein Haus beispielsweise 1900 erbaut und 1975 gründlich saniert wurde, ist zu erwarten, dass dabei einige Schwachstellen aus dem Erbauungsjahr beseitigt wurden. Andererseits können neue, 70er-Jahre-typische Probleme hinzugekommen sein.

Dieser Text ist dem Ratgeber »Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden« entnommen. Darin erfahren Sie noch mehr zu typischen Schwachstellen, zur richtigen Begehung beim Immobilienkauf, zum Kaufvertrag und zum Bauvertragsrecht.

Historische Gebäude bis 1900

Risse in Mauern oder Gebälk, Hausabsenkungen, bröckelnder Putz oder veraltete Elektrik: Damit rechnet bei diesen Häusern schon beinahe.

Weitere Gefahren sind Schimmel oder Hausschwamm, der vornehmlich im hölzernen Dachstuhl sitzt. Die Sanierung ist aufwendig und teuer. Bohrmehlhaufen lassen auf Insektenbefall schließen. Bei solchen Schäden lassen Sie besser die Finger von der Immobilie.

Weitere mögliche Schäden und Schwachstellen sind oft nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Die Schornsteine oder Kamine sollten gründlich inspiziert werden, denn sie sind oft versottet, da für die heutige Zeit überdimensioniert.

Auch Abwasserleitungen sind ein steter Quell für Ärgernisse: Sind sie für heutige Verhältnisse zu klein dimensioniert, kommt es zu Verstopfungen oder Rissen. Sogar Brüche können vorkommen, die dazu führen, dass durch unkontrolliertes Eindringen von Wasser das Fundament gefährdet oder der Keller ständig feucht ist.

Gerade alte Häuser verfügen noch über Einfachverglasung von Fenster und Türen, die sich im Laufe der Zeit gern mal etwas verzogen haben. Im Winter ist dann Kälte im Haus garantiert. Zumal noch ein weiterer Aspekt hinzukommt: Auch die Heizungen haben ihre beste Zeit in den Häusern häufig hinter sich.

Beim Kauf historischer Gebäude müssen Sie immer den Denkmalschutz berücksichtigen. Darüber muss eigentlich der Verkäufer informieren. Einige Städte haben Gestaltungshandbücher für die Häuser in der Altstadt erstellt. Diese Vorschriften einzuhalten geht ins Geld. Daher sollte die Liebe zu alten Häusern schon groß sein, um die Mehrbelastung zu akzeptieren.

Gebäude von 1900 bis 1945

In der Zeit von 1900 bis 1950 wurden viele zweckmäßige Wohnhäuser in den Städten gebaut, um den Zustrom aus dem ländlichen Raum aufzunehmen. Dies hat auch Auswirkungen auf die Bausubstanz. Es wurde beim Bau weniger in die Fassade investiert, die Wände der Wohnungen sind dünner und der Schallschutz nach außen sowie der Trittschallschutz nach innen war quasi unbekannt. Natürlich sind auch Häuser zu finden, bei denen dies bereits alles »repariert« wurde. Viele Häuser in den nicht so angesagten Stadtteilen stehen jedoch noch wie anno dazumal da.

Gepflegte Gründerzeithäuser oder Wohnungen wie auch Häuser aus dem Jugendstil oder Gartenstadthäuser gehören zu dem Teuersten auf dem Markt für gebrauchte Immobilien. Wer das Geld hat und ein entsprechendes Objekt erwirbt, tätigt in der Regel eine solide Geldanlage.

Aufpassen sollten Sie beim Dach: Viele dieser Häuser in den Städten haben im II. Weltkrieg Schäden davongetragen, wovon vor allem Dächer betroffen waren. Nach dem Krieg wurden dann schnell mit billigem Baumaterial die Häuser wieder bewohnbar gemacht. Sind die Häuser später nicht gründlich saniert worden, drohen undichte Dächer oder noch schlimmer Hausschwamm oder Ungezieferbefall in den Balken des Dachstuhls. Der Hausschwamm kann auch in die hölzernen Geschossdecken eingezogen sein, falls dort genug Feuchtigkeit vorhanden ist.

Die Kosten für die Beseitigung können schnell in die Zehntausende gehen. Auf den Erwerb einer befallenen Immobilie sollte verzichtet werden.

Auch Feuchtigkeit im Keller kommt bei Bauten dieser Altersklasse häufiger vor, da die Isolierung mit der Zeit schwächelt.

Gebäude von 1945 bis 1960

Bauwerke nach dem II. Weltkrieg waren gerade in der Anfangszeit noch von qualitativ minderwertigen Baumaterialien und auch von Materialknappheit geprägt. Dies änderte sich erst ab etwa Mitte der 50er-Jahre mit dem Wirtschaftswunder in Westdeutschland. In Ostdeutschland blieb Materialknappheit ein Problem bis zur Wende 1989.

Schwachstellen sind besonders das Dach, eine nachlassende Isolierung im Keller und die Elektrik, teilweise auch noch Heizungen. Ein Trittschallschutz im Gebäude ist gerade noch in den Anfangsjahren unbekannt. Das Gleiche gilt auch für den Wärmeschutz zwischen den Geschossdecken.

Mit den Wirtschaftswunderjahren kamen auch bei Einfamilienhäusern Balkone in Mode. Die Dichtigkeit ist dabei teilweise ein Problem und nicht immer gleich erkennbar. Schwerpunkte des Problems sind die Bodenfläche, aber auch die Dichtigkeit zur Wand. Hier kann durch feine Risse Wasser eindringen und zu Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss führen.

Auch die Zufluss- und Abwasserrohre bilden oft eine Schwachstelle, denn es wurden noch Bleirohre verwendet. Auch Einzelöfen pro Etage waren noch üblich. Ein Blick auf die Elektronik ist ebenfalls nötig, da noch 2-polige Anschlüsse verbaut wurden, was heute nicht mehr zulässig ist – es gilt jedoch ein Bestandsschutz. Bei einer angedachten Sanierung muss aber das 2-polige System zu einem 3-poligen umgerüstet werden.

Dieser Text ist dem Ratgeber »Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden« entnommen. Darin erfahren Sie noch mehr zu typischen Schwachstellen, zur richtigen Begehung beim Immobilienkauf, zum Kaufvertrag und zum Bauvertragsrecht.

Gebäude von 1960 bis 1980

Konstruktive Schwächen bei der Wärmeisolation sind noch gegeben. Die Einzelöfen wurden bei Mehrfamilienhäusern durch eine Zentralheizung ersetzt. Ist das Gebäude ab 1973 errichtet, verfügt es immer über eine 3-polige Elektrik.

Asbest ist glücklicherweise eher selten anzutreffen. Aber Formaldehyd oder Mineralwolle sind durchaus möglich. Hier steht dann über kurz oder lang eine entsprechende Sanierung an.

Bei Flachdachbungalows bereitet oft das Dach Probleme. Bei Fertighäusern müssen Sie auf die Dichtigkeit der Bodenplatte aufpassen, auch die Hausfugen und Fassaden können Probleme bereiten.

Nach 1980 errichtete Gebäude

Schwachstellen können noch die Wärmedämmung und die veraltete Heizungsanlage sein. Auch beim Schallschutz gibt es manchmal noch Defizite. Ein besonderes Problem kann bei Häusern entstehen, die bereits über eine Außendämmung verfügen: Hier sammelt sich gerne Tauwasser.

Schlägt die Nässe durch die Wand durch, was nur eine Frage der Zeit ist, herrscht im Innenraum ein Paradies für Schimmel, Algen und Hausschwamm. Die Häuser sind dann praktisch unbewohnbar und eine sehr teure Sanierung ist fällig. In solchen Fällen gilt: Finger weg!

Bei Neubauten sollte alles in Ordnung sein. Ist dies nicht der Fall, so muss man nicht selbst Geld investieren, sondern es greift die Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens oder Bauträgers.

Dieser Text ist dem Ratgeber »Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden« entnommen. Darin erfahren Sie noch mehr zu typischen Schwachstellen, zur richtigen Begehung beim Immobilienkauf, zum Kaufvertrag und zum Bauvertragsrecht.

Checkliste: Richtige Begehung beim Immobilienkauf

Bei der ersten Begehung geht es vor allem darum, ob das Haus zu den Vorstellungen des Käufers passt. Beim zweiten Termin geht es dann in medias res... Nehmen Sie unbedingt eine ordentliche Taschenlampe mit sowie Zollstock, Feuchtigkeitsmesser, ggf. eine Leiter und einen Fotoapparat, oder Ihr Smartphone.

Arbeiten Sie sich dann von außen nach innen vor und prüfen Sie die folgenden Punkt:

  • Sind Risse im Putz oder Anstrich zu erkennen? Handelt es sich nur um dünne Spannungsrisse, die meist nur optisch stören, oder sind breite Risse im Putz?

  • In welchem Zustand sind die Fensterrahmen?

  • Sind die Dachrinnen in einem ordentlichen Zustand?

  • Weisen Dachziegel oder die Dacheindeckung Risse, Verfärbungen oder sonstige Schäden auf?

  • Falls gedämmt wurde: Wie sieht die Fassade aus? Gibt es Verfärbungen? Wie ist der Feuchtigkeitsgehalt der Außendämmung? Mit welchem Material wurde gedämmt?

  • Überprüfung von Zäunen und Einfriedungen. Und: Gehört das, was eingefriedet ist, auch zu dem Grundstück?

  • In welchem Zustand ist der Balkon von oben und unten? Wie sieht die Bepflasterung der Terrasse aus?

  • Wie sieht die Ummantelung des Schornsteins aus?

  • Falls vorhanden müssen natürlich auch Wintergarten, Kamin, Freisitz, Garagen, Trennwände zum Nachbarn oder Swimmingpool geprüft werden. Außerdem auch die Solaranlage von außen.

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(MB, GE)

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