Steuer-optimierte Nutzung und Weitergabe von Immobilien: Wie es nicht funktioniert

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Wer ein Haus erst mit hohen Verlusten an die Kinder vermietet und diesen dann schon bald schenkt, war schlecht beraten. Denn so werden die Verluste aus der Vermietung nicht anerkannt!

Das geht aus einem aktuell veröffentlichten Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts hervor. Die Richter entschieden, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auch rückwirkend dann nicht mehr anerkannt werden können, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjektes an die Mieter ergibt.

Was war passiert?

Ein Mann (er war später der Kläger vor dem FG Niedersachsen) bekam von seiner Mutter im Wege der vorgenommenen Erbfolge ein Einfamilienhaus übertragen und vermietete es an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. Der Mietvertrag war auf unbegrenzte Zeit geschlossen und sollte am 1. Mai 2013 beginnen. In der Folgezeit nahm der Mann zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Die Mieter beteiligten sich hieran mit einem Kostenbeitrag von 65.000 Euro.

Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 5. November 2014. Schon am 9. Juli 2015 übertrug der Mann dann das Haus – mit Wirkung zum 1. Januar 2016 – seinerseits im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Aus dem Mietverhältnis zwischen Vater und Sohn hatte der Vater aufgrund der umfangreichen Bauarbeiten in den Jahren 2013 bis 2015 insgesamt über 450.000 Euro Verlust angehäuft. Diese hatte das Finanzamt auch anerkannt. Als die Finanzbeamten jedoch aus der Steuererklärung für das Jahr 2016 von der unentgeltlichen Übertragung der Immobilie vom Vater auf den Sohn erfuhren, gingen sie davon aus, dass die Mietzeit wohl doch von vornherein nur begrenzt hatte sein sollen. In diesem Fall hätte der Vater von Anfang an keine Überschusserzielungsabsicht gehabt – denn wie hätte er in den wenigen Jahren der Vermietung das Geld für die Umbauarbeiten wieder reinholen sollen? Die Steuerbescheide des Vaters aus den vergangenen Jahren wurden also geändert und eine hohe Steuernachzahlung fällig.

Dagegen wehrte sich der Mann und trug vor, die Übertragung habe auf einem später gefassten Entschluss aufgrund neuer Umstände beruht: Sein Sohn und seine Schwiegertochter hätten Nachwuchs bekommen, und aufgrund des damit verbundenen finanziellen Engpasses bei der kleinen Familie habe er sich zur Übertragung entschieden.

Die Richter des Niedersächsischen Finanzgerichts folgten dem nicht und erklärten: Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vorn herein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen seien, sei die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Regelvermutung der BFH-Rechtsprechung im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (i. d. R. bis zu 5 Jahren) veräußere, selbstnutze oder unentgeltlich übertrage. Dieses im Streitfall gegen die Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz hätte der Kläger hier nicht widerlegt (FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2020, Az. 9 K 112/18).

Damit war für die Richter der Fall erledigt und sie mussten sich nicht mehr mit der Frage befassen, ob der Mietvertrag auch deshalb steuerlich unter dem Aspekt eines Scheinmietverhältnisses nicht anzuerkennen war, weil die Mutter - mit der Kenntnis des Klägers - ihren Sohn mit einem monatlichen Betrag in Höhe der zu zahlenden Miete »unterstützt« hatte.

Spätestens an dieser Stelle wäre vermutlich mit der Steuersparidee des Vaters Schluss gewesen. Dass der Vater Partner einer Steuerberatungsgesellschaft war und es besser hätte wissen müssen, sei daher auch nur als »fun fact« am Rande erwähnt!

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(MB)

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