Außergewöhnliche Absetzung: Rentabilitätsminderung reicht nicht aus

Nicht jede eklatante Ertragsminderung eines vermieteten Objekts rechtfertigt Absetzungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfaA), entschied das FG Münster.

Die Klägerin vermietete ein Ladenlokal an ein Discounthandelsgeschäft und zwei kleinere Ladenlokale im selben Objekt an andere Mieter. Nachdem der Mietvertrag mit dem Hauptmieter beendet wurde, machte die Klägerin eine AfaA geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Die Klägerin trug vor, dass es ihr erst nach einem Jahr gelungen sei, das größere Ladenlokal wieder zu vermieten, allerdings unter Mieteinbußen von etwa 80 %. Wegen der Größe, der Lage und des Zuschnitts sei eine höhere Miete nicht erzielbar. Das Objekt sei auf die Bedürfnisse des Hauptmieters zugeschnitten gewesen und sei wegen der veränderten Anforderungen des Marktes nicht mehr für eine Vermietung an einen Discounter bzw. Verbrauchermarkt geeignet.

Das Gericht wies die Klage ab. Selbst erhebliche Rentabilitätsminderungen rechtfertigten grundsätzlich keine AfaA. Die geänderten Anforderungen an den Discounthandel stellten kein außergewöhnliches Ereignis dar, das zu einer Nutzungseinschränkung des Objekts führe, da sich in allen Branchen typischerweise die Anforderungen änderten. Zudem sei jedes Mietobjekt in seiner Gestaltung auf einen bestimmten Kundenkreis zugeschnitten. Die Mieteinbußen, die teilweise aus Lage und Zuschnitt des Objekts selbst und teilweise aus der Entwicklung des Marktes resultierten, reichten für eine AfA nicht aus. Tatsächlich habe die Klägerin das Objekt auch wieder vermieten können, wenn auch zu einem deutlich niedrigeren Preis.

Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Quelle: FG Münster, Pressemitteilung vom 15.3.2013 zum Urteil 11 K 4248/10 vom 24.1.2013

Wann ist eine außergewöhnliche Abschreibung möglich?

Bei den planmäßigen Abschreibungen wird von einer normalen Abnutzung eines Wirtschaftsgutes ausgegangen. Manchmal führen aber unvorhergesehene Entwicklungen oder Ereignisse zu einer das normale Maß überschreitenden Abnutzung. Die Vorkommnisse können technischer oder wirtschaftlicher Art sein. Für solche Fälle hat der Gesetzgeber die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung eingeführt (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG). Eine außergewöhnliche Abschreibung ist bei jedem abnutzbaren betrieblichen Wirtschaftsgut zulässig.

Ziel der außerplanmäßigen Abschreibung ist es, den Buchwert des Wirtschaftsguts in dem Umfang zu mindern, wie sich der Marktwert des Gegenstands durch den Eintritt des unvorhergesehenen Ereignisses verringert hat.

  • Eine außergewöhnliche technische Abnutzung liegt immer dann vor, wenn sich die Substanz eines Wirtschaftsgutes erheblich verschlechtert hat. Davon ist auszugehen, wenn der Gegenstand teilweise oder vollständig zerstört wurde.

  • Von einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung ist immer dann auszugehen, wenn ein Wirtschaftsgut aufgrund einer nicht vorhersehbaren Entwicklung nur noch sehr eingeschränkt oder überhaupt nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Gegensatz zu der technischen Abnutzung liegt bei einer wirtschaftlichen Abnutzung also kein erkennbarer physischer Schaden vor. Auslöser für die wirtschaftliche Abnutzung kann eine technische Neuerung sein, die dazu führt, dass ein Wirtschaftsgut nicht mehr rentabel eingesetzt werden kann. Denkbar sind aber auch Nachfrageverschiebungen und daraus resultierende Absatzprobleme, die eine Anlage wertlos machen.

Achtung: Die degressive Abschreibung kann nicht mit der außergewöhnlichen Abschreibung kombiniert werden. Soll die außergewöhnliche Abschreibung zum Zuge kommen, muss von der degressiven zur linearen Abschreibung gewechselt werden.

Eine Abschreibung aufgrund außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung ist eine Ergänzung zur regulären Abschreibung. Sie wird also zusätzlich zur normalen Abschreibung berücksichtigt.

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