Vermietung einer Ferienwohnung im EU-Ausland

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Besitzen Sie eine Ferienwohnung im EU-Ausland und erzielen Sie damit Verluste aus Vermietung und Verpachtung, dürfen Sie diese nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes in den negativen Progressionsvorbehalt einbeziehen. Gleiches gilt u.E. für Verluste aus Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds, die im EU-Ausland anlegen.

Besitzen Sie im Ausland eine Ferienwohnung, die Sie (zeitweise) vermieten, müssen Sie Einkünfte aus der Vermietung in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Meist ist per Doppelbesteuerungsabkommen geregelt, dass Überschüsse von der deutschen Einkommensteuer freigestellt sind. Dann unterliegen sie dem Progressionsvorbehalt und erhöhen die Steuerbelastung Ihrer übrigen Einkünfte. Umgekehrt würde man erwarten, dass ausländische Vermietungsverluste in den negativen Progressionsvorbehalt einzubeziehen sind und damit steuersenkend wirken. Doch dagegen wehrt sich der deutsche Fiskus und verweist auf die Regelung des § 2a Abs. 1 Nr. 6 EStG, wonach negative Einkünfte aus der Vermietung ausländischer Immobilien nur mit positiven Vermietungseinkünften aus demselben Staat verrechnet werden dürfen.

Der Europäische Gerichtshof hat dieser restriktiven Auffassung der deutschen Finanzverwaltung den Boden entzogen und entschieden, dass das Verbot der Einbeziehung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung einer Immobilie im EU-Ausland in den negativen Progressionsvorbehalt im Wohnsitzstaat gegen EU-Gemeinschaftsrecht verstößt (EuGH, Urteil vom 21.2.2006, Az. C-152/03, DStR 2006 S. 392). Doch die deutsche Finanzverwaltung mauert weiter und will das EuGH-Urteil nur in den Fällen anwenden, in denen für die ausländische Immobilie die alte Nutzungswertbesteuerung bis 1998 anzuwenden war (BMF-Schreiben vom 24.11.2006, Az. IV B 3-S 2118a-63/06, BStBl I 2006 S. 763).

Steuertipp
Trotzdem sollten Besitzer von vermieteten Immobilien (und geschlossenen Immobilienfonds) im EU-Ausland weiterhin ihre Verluste in die Zeile 45 der Anlage AUS eintragen und bei Verweigerung des negativen Progressionsvorbehalts Einspruch einlegen. Verweisen Sie dabei nicht nur auf das genannte EuGH-Urteil vom 21.2.2006, sondern auch auf das Urteil des BFH vom 20.9.2006 (Az. I R 13/02, BFH/NV 2007 S. 410), das die restriktive Auffassung des deutschen Fiskus nicht stützt.

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