Einkunftserzielung bei Vermietung: Für jedes Gebäude einzeln prüfen

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Vermietungsverluste erkennt das Finanzamt nur an, wenn Sie eine Einkunftserzielungsabsicht haben. Wenn Sie nur einen Teil Ihres Grundstücks vermieten, wird diese Absicht für jedes vermietete Gebäude einzeln geprüft.

Vermieten Sie ein Gebäude oder einen Gebäudeteil auf Dauer, geht das Finanzamt in aller Regel davon aus, dass Sie langfristig einen Überschuss Ihrer Mieteinnahmen über die Werbungskosten erwarten (Einkunftserzielungsabsicht). Das gilt auch für Gebäude, die Sie nicht zu Wohnzwecken vermieten, sondern zu anderen Zwecken.

Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann für das Grundstück insgesamt zu prüfen, wenn auch das gesamte Grundstück vermietet wird. Werden dagegen nur einzelne Gebäude oder Gebäudeteile vermietet, ist die Einkunftserzielungsabsicht für jedes Objekt einzeln zu prüfen. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 39/08, EFG 2009 S. 252).

Im konkreten Fall ging es um ein 2.700 qm großes Grundstück, das mit einem Wohnhaus, einem Stall samt Nebengebäude und einer Scheune bebaut war. Die Klägerin verpachtete nur den Stall und einen Nebenraum für rund 400 Euro jährlich sowie eine Scheune für rund 300 Euro jährlich. Das Wohnhaus stand leer.

Von den Einnahmen zog sie die Aufwendungen für das gesamte Grundstück ab. Das Finanzamt verneinte die Einkunftserzielungsabsicht und die strich die Verluste. Der BFH dagegen bejahte die Einkunftserzielungsabsicht bezogen auf den Stall und die Scheune. Er erkannte die Aufwendungen als Werbungskosten an, die anteilig auf diese beiden Gebäude entfielen.

Steuertipp
Auch für noch nicht vermietete Gebäude oder Gebäudeteile können Sie eine Vermietungsabsicht nachweisen, beispielsweise durch Annoncen oder Baumaßnahmen, die auf eine bevorstehende Vermietung hindeuten. Gelingt Ihnen das, können Sie die Ausgaben als vorweggenommene Werbungskosten ansetzen, auch wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen. Voraussetzung: Das Gebäude ist nicht aus baulichen Gründen zur Vermietung ungeeignet.

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