Vermieter: Zeitmietverträge gefährden Steuervorteile!

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Wenn eine Immobilie nur auf Zeit vermietet wird, prüft der Fiskus genau nach, ob die Absicht vorliegt, Einkünfte zu erzielen. Sind die Mieteinnahmen niedriger als die Ausgaben, wird diese Absicht in aller Regel verneint – mit teuren Folgen.

Bei einer Vermietungstätigkeit müssen auf Dauer positive Einkünfte erzielt werden, ansonsten kann der Werbungskostenabzug entfallen. Durch eine Ertragsprognose bzw. Überschussprognose kann festgestellt werden, ob auf längere Sicht die Vermietung Gewinne bringt. Dabei sind die zukünftig zu erwarteten Einnahmen und die zukünftig zu erwartenden Ausgaben (Werbungskosten) zu ermitteln und gegenüber zu stellen.

Zeitmietvertrag mit anschließender Selbstnutzung spricht gegen Einkünfteerzielungsabsicht

Eine Vermietungstätigkeit kann zwar auch dann auf Dauer angelegt und Einkünfteerzielungsabsicht vorhanden sein, wenn mehrere Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen werden. Das ist allerdings dann nicht der Fall, wenn der Eigentümer die vermietete Immobilie innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung wieder selbst nutzt.

So verhielt es sich auch in einem vor dem FG Köln verhandelten Fall:

Ein Arztehepaar hatte im April 2006 von der Großmutter der Ehefrau zu gleichen Bruchteilen ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück erworben. Der Kaufpreis betrug 375.000,00 €. Das Ehepaar übernahm dabei auch ein Mietverhältnis, dass die Großmutter im September 2004 mit einem Mieter abgeschlossen hatte und das im September 2009 enden sollte.

In den Mietvertrag war damals eine Selbstnutzungsklausel aufgenommen worden: Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird. Anderweitiger Ersatzwohnraum steht für die Person nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird.

Im Oktober 2008 bezog das Arztehepaar die bereits geräumte Doppelhaushälfte. In seiner Steuererklärung machte das Paar 25.565,00 € Verlust aus Vermietung und Verpachtung für die Jahre 2006 und 2007 geltend, die das Finanzamt jedoch nicht anerkannte, da seiner Meinung nach keine Einkünfteerzielungsabsicht vorlag. Es seien keine Hinweise darauf ersichtlich, dass das Paar auf die Inanspruchnahme der Selbstnutzungsklausel hätten verzichten wollen. Vielmehr sei es sogar noch vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist in das Objekt eingezogen.

Das Ehepaar zog vor Gericht – doch dieses gab dem Finanzamt Recht und lehnte die Anerkennung der Verluste ebenfalls ab. Jetzt liegt der Fall beim BFH (FG Köln vom 21.9.2011, 9 K 4205/09 ; Az. der Revision IX B 162/11).

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