Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung: Ermittlung in ungewöhnlichen Fällen

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Vermieten Sie eine Immobilie an Angehörige, sind die Werbungskosten nur dann voll abzugsfähig, wenn sie zu einem marktgerechten Preis vermieten. Zur Beurteilung, ob ein solcher vorliegt, muss das Finanzamt die ortsüblichen Vergleichsmieten heranziehen.

Wie diese zu ermitteln sind, hat nun der Bundesfinanzhof noch einmal in einem besonderen Fall beurteilt. Ein Steuerpflichtiger hatte eine außergewöhnlich gestaltete Gaststättenanlage mit Minigolfanlage, Beachvolleyballplatz und großem Außengelände von seiner Ehefrau gepachtet. Die Feststellung einer Vergleichsmiete war darum nicht ohne Weiteres möglich. Das Finanzamt ging von einer verbilligten Vermietung aus und erkannte nicht alle Werbungskosten an.

Das Finanzgericht ließ darum in der ersten Instanz eine ortsübliche Marktpacht von einem Sachverständigen ermitteln. Dieser setzte eine Pacht nach dem Ertrag des verpachteten Objektes fest. Dabei ging er von dem erzielbaren Ertrag des Objektes und den Renditeanforderungen eines Investors aus. Diese sogenannte ertragsorientierte Pachtwertberechnung führte zu einem deutlich höheren Pachtzins, als ihn die Eheleute vereinbart hatten.

Gegen diesen vom Finanzgericht vorgeschlagenen Wert wehrte sich die Klägerin vor dem BFH und bekam dort recht. Nach Ansicht der BFH-Richter ist die ortsübliche Marktmiete oder Pacht für Gewerbeobjekte grundsätzlich die Kaltmiete. Damit weisen die Richter die von dem bestellten Sachverständigen angewandte Methode zur Berechnung der Vergleichsmiete vollständig als ungeeignet zurück. Eine Mietberechnung auf Basis des möglichen Ertrages mag zwar im Gewerbebereich üblich sein, ist aber steuerrechtlich nicht als Maßstab für die Ermittlung einer Vergleichsmiete heranzuziehen (BFH-Urteil vom 10.10.2018, Az. IX R 30/17).

Übertragung auf die Vermietung von Wohnraum

Die Überlegungen des BFH zur ortsüblichen Vergleichsmiete lassen sich auf die Vermietung von Wohnraum übertragen. Geht das Finanzamt bei der Festsetzung der Vergleichsmiete von einer ertragsorientierten Miete aus, ohne dazu eine Vergleichsgrundlage zu haben, sollten Sie sich gegen eine Kürzung des Werbungskostenabzugs wehren. Können Sie zudem Belege beibringen, dass die vereinbarte Miete marktgerecht ist, haben Sie große Erfolgschancen, alle Werbungskosten anerkannt zu bekommen.

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