Immobilien kaufen, nutzen, veräußern

So verschenken Sie kein Geld!

Immobilien Kaufen, nutzen, veräußern – so verschenken Sie kein Geld! Immobilien Kaufen, nutzen, veräußern – so verschenken Sie kein Geld! Immobilien Kaufen, nutzen, veräußern – so verschenken Sie kein Geld!
Dieser Ratgeber beantwortet Ihnen als Haus- oder Wohnungseigentümer kompetent und leicht verständlich die wichtigsten steuerlichen und rechtlichen Fragen bei der Anschaffung und Nutzung Ihrer Immobilie.


Die wichtigsten Beiträge aus Ihren Steuertipps-, Geldtipps- und Rechtstipps-Ratgebern in einem Spezialband zusammengestellt.

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Immobilien kaufen, nutzen, veräußern

Immobilien kaufen, nutzen, veräußern

Dieser Ratgeber beantwortet Ihnen als Haus- oder Wohnungseigentümer kompetent und leicht verständlich die wichtigsten steuerlichen und rechtlichen Fragen bei der Anschaffung und Nutzung Ihrer Immobilie u. a. zu den Themen:

  • Immobilienerwerb und -finanzierung
  • Energieausweis, Betriebs- und Nebenkosten sowie Reparaturen
  • Rechte und Pflichten als Nachbar und Straßenanlieger
  • Umgang mit Handwerkern und Maklern
Sparen Sie ganz einfach bares Geld durch eine frühzeitige Planung, wenn sich die Nutzung der Immobilie verändern soll, wie bei

  • dem altersgerechten Umbau,
  • der Schenkung oder dem Verkauf der Immobilie,
  • der Altersvorsorge durch die Immobilie,
  • Nießbrauch oder
  • die Vermietung der Immobilie an Angehörige.
Wertvolle Expertentipps und Praxisbeispiele helfen Ihnen, sich in rechtlichen Belangen zu orientieren und die finanziellen sowie steuerlichen Hinweise optimal für sich zu nutzen!

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

A DIE ANSCHAFFUNGSPHASE EINER IMMOBILIE

A1 Kauf und Bau einer Immobilie

1 Der Käufer hat Anschaff ungskosten
1.1 Was gehört zu den Anschaff ungskosten?
1.2 So ermitteln Sie die Anschaff ungskosten
1.3 So teilen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf

2 Der Bauherr hat Herstellungskosten

3 ABC der Herstellungskosten

4 Anschaff ungs- / Herstellungskosten sind abschreibbar
4.1 Wer darf abschreiben?
4.2 Wann beginnt / endet die Abschreibung?
4.3 Wie darf abgeschrieben werden?

5 Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren
5.1 Optimierung beim Kauf einer Immobilie
5.2 Optimierung beim Bau einer Immobilie

6 Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
6.1 Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
6.2 Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
6.3 Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpfl icht
6.4 Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
6.5 Bemessungsgrundlage
6.6 Steuersatz
6.7 So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen

7 Grundsteuer auf den Immobilienbesitz
7.1 Wer muss Grundsteuer zahlen?
7.2 Die Grundsteuer pro Kalenderjahr festgesetzt
7.3 So funktioniert die Festsetzung
7.4 Grundsteuererlass und -ermäßigung
7.5 Bundesverfassungsgericht entscheidet über Einheitsbewertung

A2 Geld von der Bank: Das Annuitätendarlehen

1 Das Annuitätendarlehen – Klassiker der Baufinanzierung

2 Kreditvergabe: Sicherheit wird großgeschrieben
2.1 Die persönliche Kreditwürdigkeit bestimmt den Finanzierungsrahmen
2.2 Mit diesen Kosten müssen Sie zusätzlich rechnen
2.3 Beleihung nur in Grenzen

3 Das Annuitätendarlehen
3.1 Das Prinzip der Annuität
3.2 Die Wahl des Darlehens

4 Darlehensformen
4.1 Festzinsdarlehen: Darlehen mit fester Zinsvereinbarung
4.2 Variables Darlehen: Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung
4.3 Kombidarlehen
4.4 Sonderkredite

5 Alternativen zum Annuitätendarlehen
5.1 Realkredit / Sachkredit
5.2 Ratentilgungsdarlehen

6 Gesamtlaufzeit und Gesamtbelastung eines Kredits
6.1 Im Voraus nur grob abzuschätzen: Gesamtlaufzeit undGesamtbelastung eines Kredits
6.2 Vorsicht vor der Tilgungsfalle

7 Falls Sie vorzeitig aussteigen möchten: Kündigungsmöglichkeiten bei Immobiliendarlehen

8 So finden Sie das günstigste Finanzierungsangebot
8.1 Konditionenübersichten richtig lesen
8.2 Darlehen von Baugeldvermittlern

A3 Immobilienkauf: Erst informieren, dann zum Notar

1 Informieren und aufklären

2 Auf welche rechtlichen Eigenschaft en des Grundstücks es ankommt
2.1 Bestehen Beschränkungen, Verbote oder Altlasten?
2.2 Was sagt das Grundbuch?
2.3 Was wird eigentlich alles mitverkauft?

3 Prüfen Sie den Vertragsentwurf eingehend

4 Vertragsschluss und Beurkundung beim Notar
4.1 Die Aufgaben des Notars
4.2 Der Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet
4.3 Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab

5 Das kommt an Kosten auf Sie zu
5.1 Notar- und Gerichtskosten
5.2 Steuern
5.3 Beiträge
5.4 Sonstige Kosten

6 Sonderformen des Immobilienerwerbs
6.1 Sie erwerben eine Immobilie auf Rentenbasis
6.2 Sie erwerben ein Erbbaurecht
6.3 Sie erwerben im Wege der Zwangsversteigerung

B DIE EIGENE NUTZUNG

B1 Mit Handwerkern und Hilfen im Haushalt Steuern sparen

1 Grundlagen und Höhe der steuerlichen Förderung
1.1 So hoch sind die Steuerermäßigungen
1.2 Umfang der begünstigten Aufwendungen
1.3 Wer kann die Steuerermäßigung in Anspruch nehmen?
1.4 Wann gibt es die Steuerermäßigung?

2 Voraussetzungen für die steuerliche Förderung
2.1 Erforderliche Nachweise
2.2 Keine Barzahlung
2.3 Tätigkeit im Haushalt

3 Handwerkerleistungen
3.1 Voraussetzungen für die Steuerermäßigung
3.2 Welche Leistungen begünstigt sind
3.3 Ein Neubau ist nicht begünstigt
3.4 Kein Steuerbonus für öff entlich geförderte Maßnahmen

4 Haushaltsnahe Hilfen
4.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen
4.2 Pfl ege- und Betreuungsleistungen
4.3 Sozialversicherungspfl ichtige Beschäft igung im Privathaushalt

5 Minijob im Privathaushalt
5.1 Was ist ein Minijob im Privathaushalt?
5.2 Haushaltsscheck erleichtert Ihre Pfl ichten als Arbeitgeber
5.3 Welche Aufwendungen begünstigt sind

6 Die Höchstbeträge gelten haushaltsbezogen
6.1 Ganzjährig gemeinsamer Haushalt
6.2 Gemeinsamer Haushalt besteht nicht das ganze Jahr

7 Andere Steuerregeln haben Vorrang
7.1 Werbungskosten oder Betriebsausgaben
7.2 Sonderausgaben
7.3 Außergewöhnliche Belastungen

8 Mieter, Wohnungseigentümer und Heimbewohner
8.1 Mieter und Wohnungseigentümer
8.2 Heimbewohner

B2 Wie können Sie sich gegen Strom- und Gaspreiserhöhungen wehren?

1 Schöpfen Sie Ihre Rechte aus

2 So prüfen Sie eine Energiepreiserhöhung
2.1 Darf Ihr Energieversorger die Preise überhaupt erhöhen?
2.2 Gibt es eine Rechtsgrundlage für die Erhöhung?
2.3 Ist die Erhöhung im konkreten Fall angemessen?

3 Wie können Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen?
3.1 Sie müssen unmittelbarer Vertragspartner sein
3.2 Vorbehaltszahlung oder Zahlungsverweigerung – Sie haben die Wahl
3.3 Wann sollten Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen?
3.4 Ist jede neue Erhöhung gesondert anzugreifen?
3.5 Was müssen Sie bei der Rückforderung unberechtigter Preiserhöhungen beachten?

4 Womit müssen Sie rechnen, wenn Sie erhöhte Abschläge oder die Jahres abrechnung kürzen?

5 Wenn Sie eine Preiserhöhung gerichtlich prüfen lassen

6 So funktioniert der Tarif- oder Anbieterwechsel
6.1 Wann können Sie wechseln?
6.2 Wie können Sie wechseln?
6.3 Was gilt für die Auswahl eines neuen Anbieters?

B3 Gekonnt mit Handwerkern und Kundendiensten umgehen

1 Worauf es schon bei der Auft ragsvergabe ankommt
1.1 Erteilen Sie einen möglichst genauen und verbindlichen Auftrag
1.2 Begrenzen Sie die Kosten durch Kosten-voranschlag oder Festpreisvereinbarung

2 Was tun, wenn sich die Arbeiten verzögern?
2.1 Auf Vertragserfüllung bestehen?
2.2 Den Vertrag beenden?

3 Worauf sollten Sie vor und während der Arbeiten achten?
3.1 Wenn Sie etwas unterschreiben sollen
3.2 Wenn der Handwerker in Begleitung kommt
3.3 Wenn Kaff eepausen eingelegt werden
3.4 Wenn der Handwerker ein zweites Mal kommen muss

4 Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind
4.1 Müssen Sie das Werk abnehmen?
4.2 Wann hat das Werk einen »Mangel«?
4.3 Ihre Rechte, wenn Mängel vorhanden sind
4.4 Wenn der Handwerker Schäden angerichtet hat

5 Was tun, wenn Sie nach der Abnahme Mängel feststellen?
5.1 Schritt 1: Halten Sie bestimmte Maßregeln ein
5.2 Schritt 2: Verlangen Sie »Nacherfüllung«
5.3 Schritt 3: Wenn keine Nacherfüllung (mehr) in Betracht kommt

6 Was tun, wenn Sie zur Kasse gebeten werden?

B4 Ihre Rechte als Straßenanlieger

1 Wer gilt als Anlieger?
2 Wer darf eine öff entliche Straße wie nutzen?
2.1 Das bedeutet Gemeingebrauch, Anliegergebrauch bzw. Sondernutzung
2.2 Was gilt, wenn Dritte sich am Gebrauch stören?

3 Ihre Nutzungsrechte und Duldungspfl ichten als Anlieger
3.1 Wenn es ums Parken geht
3.2 Wenn es um den Straßenverkehr geht
3.3 Wenn es um Lärm und Gestank geht
3.4 Wenn es um Kommunikation auf der Straße geht
3.5 Wenn es um Sport, Spiel und Freizeit geht
3.6 Wenn es um Pfl anzen und Bäume geht
3.7 Wenn Sie privat bauen wollen

4 Wenn Straßenbaumaßnahmen Ihr Grundstück beeinträchtigen
4.1 Bauarbeiten behindern den Zugang zu Ihrem Grundstück
4.2 Bauarbeiten verursachen Lärm, Staub und Erschütterungen
4.3 Wasser schädigt Ihr Grundstück

5 Wie Sie Ihre Rechte durchsetzen
5.1 Wenn es Streit um die Straßennutzung gibt
5.2 Wenn es Streit rund um Straßenbauarbeiten gibt
5.3 Denken Sie an die Beweissicherung

B5 Das Nachbarrechts-ABC

1 Wer ist überhaupt »Nachbar«?

2 Was umfasst das Nachbarrecht?
2.1 Das private Nachbarrecht
2.2 Das öff entliche Nachbarrecht
2.3 Was gilt im Verhältnis von privatem und öffentlichem Nachbarrecht?
2.4 Es gibt kein abschließendes Nachbarrechtsgesetz
2.5 Wo fi nden Sie Gesetze und Informationen zum Nachbarrecht?

3 Wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen können
3.1 Wenn ein Fall von »Selbsthilfe« vorliegt
3.2 Wenn die Polizei kommen darf
3.3 Wenn Sie sich außergerichtlich einigen
3.4 Wenn es doch vor Gericht gehen soll
3.5 Nachbarrechtliche Ansprüche bestehen nicht ewig

4 Nachbarrecht von »A« bis »Z«
 
B6 Barrierefreies Eigenheim

1 Vorausschauend planen

2 Die Wohnung barrierefrei machen
2.1 Die wichtigsten Regeln für die Gesamtwohnung
2.2 Bad
2.3 Küche
2.4 Flur, Diele
2.5 Schlafzimmer
2.6 Wohnzimmer
2.7 Balkon, Terrasse
2.8 Eingangsbereich und Treppenhaus

3 Rechtsgrundlagen und Normen
3.1 Normen für altersgerechten Wohnungsumbau
3.2 Mietrecht und Umbau

4 Wer hilft bei der Planung?

5 Hilfen bei der Finanzierung
5.1 Hilfen der Pfl egekasse
5.2 Darlehen der KfW-Bank
5.3 Landesprogramme
5.4 Hilfen vom Amt
5.5 Krankenkassen
5.6 Sonstige Fördermittel
5.7 Steuervorteile

6 Den Umbau bewerkstelligen

B7 Was bringt der Energieausweis für Eigentümer, Mieter und Käufer?

1 Es geht um die energetische Qualität eines Gebäudes
1.1 Die Energieeffi zienz ist entscheidend
1.2 Es gibt zwei Arten von Energieausweisen
1.3 Welchen Energieausweis benötigen Sie?

2 Was sagt ein Energieausweis aus?
2.1 Je grüner, desto besser
2.2 Welchen Nutzen bietet der Energieausweis?
2.3 Wie lange ist ein Ausweis gültig?

3 Welche Gebäude sind ausweispflichtig?

4 Wer benötigt den Ausweis – und wozu?
4.1 Eigentümer
4.2 Käufer oder Mieter
4.3 Wohnungseigentümer

5 Wenn es um Fragen der Ausstellung geht
5.1 Wie wird der Energieausweis erstellt?
5.2 Nur Fachleute dürfen den Ausweis ausstellen
5.3 Wie fi nden Sie den »richtigen« Energieberater?
5.4 Was kostet ein Ausweis?
5.5 Werden die Ausweise kontrolliert?
5.6 Haft et der Aussteller für fehlerhaft e Ausweise?

C DIE ZUKÜNFTIGE NUTZUNG

C1 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft

1 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft
1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?
1.2 Vermietung oder Selbstnutzung?

2 Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?
2.1 Das gilt bei einer Erbschaft
2.2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge

3 Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet
3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen
3.2 Das sind Ihre Werbungskosten

4 Sonderfragen
4.1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaff ungs kosten kürzt
4.2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes
4.3 Gewerblicher Grundstückshandel
4.4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist

C2 Verkauf einer Immobilie

1 Selbst genutzte Immobilien
1.1 Für die Besteuerung entscheidend: die Nutzung in den Jahren vor dem Verkauf
1.2 Erbschaft und Schenkung

2 Vermietete Immobilien
2.1 Für diese Veräußerungen gilt die Zehnjahresfrist
2.2 So wird die Zehnjahresfrist berechnet
2.3 So können Sie Anschaff ungsvorgänge im Erbfall vermeiden

3 Gemischt genutzte Immobilien

4 Ermittlung des Veräußerungsgewinns

5 Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungs gewinn
5.1 Bau auf einem Erbbaurechtsgrundstück
5.2 Kaufpreiszahlung in Raten

6 Verlustverrechnung
6.1 So dürfen Sie den Verlust beim Verkauf einer Immobilie verrechnen
6.2 Wenn der Verkauf scheitert
 
7 Gewerblicher Grundstückshandel

C3 Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge

1 Immobilienmarkt im Wandel
1.1 Der Markt boomt seit der Finanzkrise
1.2 Lohnt es sich jetzt noch, zu vermieten?
1.3 Wohneigentum: Kapitalanlage mit Wertzuwachs

2 Kapitalanlage mit vermieteter Immobilie
2.1 Immobilie kontra Kapitalversicherung, Aktie oder Banksparplan
2.2 So hoch ist die Mietrendite
2.3 So rechnen Sie die Rendite aus
2.4 Diff erenz zwischen Mietrendite und Festzinshypothek
2.5 Stolperfallen für Kapitalanleger

3 Rendite für die Altersversorgung
3.1 Wie ist es um die Wirtschaft lichkeit bestellt?
3.2 Welche Steuerersparnisse kommen hinzu?
3.3 Rendite nach Hypothekendarlehen
3.4 Rendite mit tilgungsfreiem Festdarlehen
3.5 Rendite und Inflation

4 Die richtige Miethöhe
4.1 Welche Mietentwicklung ist zu erwarten?
4.2 So ermitteln Sie die Miethöhe vor Ort
4.3 Welche Miethöhe nicht unterschritten werden sollte

C4 Steuergestaltungen mit Angehörigen

1 Vermietung an Angehörige
1.1 So wird das Mietverhältnis anerkannt
1.2 So werden alle Werbungskosten akzeptiert
1.3 Mit welchen Angehörigen werden Mietverträgeanerkannt?

2 Übertragung einer Immobilie an Angehörige
2.1 Diese Punkte sollten Sie vor einer Übertragung prüfen
2.2 Wenn durch die Übertragung das Kindes einkommensteigt

3 Immobilienkauf von Angehörigen (gemischte Schenkung)
3.1 Steuerliche Belastungen
3.2 So ermitteln Sie die neue Abschreibungsbasis
3.3 Verkauf der Immobilie durch den Beschenkten

C5 Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen

1 Nießbrauch und Wohnrecht: Was bedeutet das?
1.1 Was ist ein Nießbrauch?
1.2 Was ist ein Wohnrecht?
1.3 Lohnen sich Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge?

2 Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung

3 So vereinbaren Sie einen Nießbrauch
3.1 Erster Schritt: Sie müssen einen Vertrag abschließen
3.2 Zweiter Schritt: Der Nießbrauch muss ins Grundbucheingetragen werden
3.3 Der Nießbrauch wird nicht ins Grundbuch eingetragen – was passiert dann?
3.4 Wann endet der Nießbrauch?
3.5 Der Nießbrauch bei minderjährigen Kindern

4 Vorbehaltsnießbrauch: steuerliche Folgen
4.1 Der Vorbehaltsnießbrauch ist meist unentgeltlich
4.2 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher
4.3 Steuerliche Folgen beim Eigentümer
4.4 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit dem Nießbrauch belastet ist
4.5 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit einem Wohnrecht belastet ist
4.6 Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs: Was ist zu beachten?
4.7 Was passiert nach dem Erlöschen des Nießbrauchs?
4.8 Was wird aus dem Vorbehaltsnießbrauch beim Tod eines Ehepartners?
4.9 Wenn die Eltern sich am Hausbau der Kinder beteiligen
4.10 Statt Vorbehaltsnießbrauch:Welche Alternativen gibt es?

5 Zuwendungsnießbrauch: steuerliche Folgen
5.1 Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich sein
5.2 Steuerliche Folgen beim Eigentümer
5.3 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher
5.4 Ablösung des Zuwendungsnießbrauchs: Was ist zu beachten?
5.5 Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch?
5.6 Sonderfall Vermächtnisnießbrauch

6 Anhang
6.1 Anlage 1: Nießbraucherlass vom 30. 9. 2013
6.2 Anlage 2: Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro
6.3 Anlage 3: Kapitalwert einer lebenslangen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro
6.4 Anlage 4: Sterbetafel 2009 / 2011 des Statistischen Bundesamtes

Abkürzungsverzeichnis

Index

Kundenbewertungen

Das sagen unsere Kunden

Bewertung Kommentar

1 2 3 4 5

Anonymer Benutzer
am

leider habe ich nichts gefunden was möglich ist für Eigennutzer einer neu erworbenen Immobilie beim Finanzamt steuermindernd geltend zu machen ( Notarkosten Gerichtskosten). An sensten habe ich gute Tipps erhalten.

1 2 3 4 5

Ingo
am

Alles gut erklärt.

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