Ferienwohnung teils selbst nutzen, teils vermieten: Das müssen Sie wissen
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Vermieten Sie eine Ferienwohnung, funktioniert das auf den ersten Blick nicht viel anders als die dauerhafte Vermietung einer Wohnung an einen festen Mieter. In der Praxis ergeben sich neben dem häufigeren Wechsel der Mieter allerdings einige Unterschiede, die sich auch auf die Besteuerung auswirken können.
Ferienwohnungen sind oft nur einen Teil des Jahres vermietet, während sie in der Nebensaison in einem Urlaubsgebiet häufiger leer stehen. Es liegt nahe, dass durch den zeitweisen Leerstand die Gefahr steigt, Verluste zu erzielen.
Das Finanzamt sieht hier häufig genauer hin und prüft, ob steuerlich gesehen Liebhaberei vorliegt. Wenn Sie sich als Eigentümer zugleich noch die Möglichkeit vorbehalten, eine Ferienwohnung auch selbst zu nutzen, müssen Sie fast immer damit rechnen, dass geprüft wird, ob mit der Wohnung überhaupt ein steuerlicher Überschuss zu erzielen ist.
Im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen gibt es vor allem zwei Bereiche, in denen zusätzliche steuerliche Fragen auftreten:
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Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht besonders dann, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen für Ihre Mieter anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben Einkommensteuer fällt unter Umständen eine Gewerbesteuer auf den Gewinn an.
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Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung gelegentlich auch selbst und erzielen für längere Zeit Verluste mit der Vermietung der Wohnung, wird das Finanzamt genau hinterfragen, ob es sich bei der Vermietung nicht um Liebhaberei handelt und die Wohnung eigentlich überwiegend privaten Zwecken dient. Zudem werden entstehende Werbungskosten nur zu dem Teil anerkannt, zu dem sie der Vermietung zugeordnet werden können.
Möchten Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen, müssen Sie dem Finanzamt in jedem Fall nachweisen, dass Sie mit der Vermietung auf Dauer einen Totalüberschuss erzielen können und es sich nicht um eine Liebhaberei handelt.
Bei der steuerlichen Ermittlung des Überschusses aus der Vermietung werden hier nur die Werbungskosten erfasst, die anteilig auf die Zeit entfallen, in der die Wohnung für die Vermietung zur Verfügung steht.
Dagegen werden Kosten nicht berücksichtigt, die sich auf die Zeit beziehen, in der Sie die Wohnung selbst nutzen oder nutzen können.
Auf den ersten Blick mag das ungünstig erscheinen. Ist jedoch fraglich, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist, kann durch diese Regelung möglicherweise auch dann noch ein Überschuss erreicht werden, wenn die Erträge der Wohnung eher gering ausfallen. Der Grund: Neben den Werbungskosten während der Vermietung werden auch die Kosten während der Leerstandszeiten zwischen der Zeit der Selbstnutzung und der Zeit der Vermietung aufgeteilt.
Überschussprognose bei Vermietung über einen Vermittler
Kümmern Sie sich nicht selbst um die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, sondern übergeben diese Aufgabe einem Vermittler, kommt es für die Zuordnung der Werbungskosten auf die vertragliche Vereinbarung mit dem Dienstleister an.
Haben Sie sich die Selbstnutzung nur für einen bestimmten Zeitraum vorbehalten, wird die Zeit des Leerstands in voller Höhe der Vermietung zugerechnet.
Erreichen Sie mit der vereinbarten Selbstnutzung keinen Totalüberschuss, prüfen Sie, ob ein Überschuss entstünde, wenn Sie sich eine erhöhte Selbstnutzung vorbehalten würden.
Überschussprognose bei Vermietung in Eigenregie
Übernehmen Sie die Vermietung der Wohnung selbst, können Sie automatisch auch jederzeit darüber entscheiden, wann Sie die Wohnung selbst nutzen möchten. Damit werden die Werbungskosten und auch die Zeiten des Leerstands anteilig zwischen Selbstnutzung und Vermietung aufgeteilt.
Können Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Wohnung selbst genutzt haben, geht das Finanzamt von einer 50 %igen Eigennutzung aus. Diese Regelung führt in den meisten Fällen zu einem deutlich geringeren Werbungskostenabzug.
Um nicht durch den höheren Werbungskostenansatz eine Einstufung der Ferienwohnung als Liebhaberei zu riskieren, sollten Sie genau nachweisen, in welchen Zeiten Sie Ihre Ferienwohnung selbst genutzt haben.
