Baudenkmäler: Schöner wohnen und Steuern sparen

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Baudenkmäler werden steuerlich besonders gefördert. Bei Vermietung geschieht das durch höhere Abschreibungsmöglichkeiten und im Bereich der Selbstnutzung über einen Sonderausgabenabzug. Der Gesetzgeber will mit diesen Fördermöglichkeiten einen Anreiz zur Sanierung von erhaltenswerter Bausubstanz geben.

Begünstigt sind Aufwendungen für im Inland belegende Gebäude, die nach landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal ausgewiesen wurden. Dabei genügt es, wenn die Denkmaleigenschaft sich auf einen Gebäudeteil beschränkt oder nur ein Ensembleschutz besteht. Unter Ensembleschutz versteht man mehrere Gebäude, die insgesamt als erhaltungswürdig betrachtet werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Straßenabschnitte oder auch einen historischen Platz handeln.

Bemessungsgrundlage

Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen (bei Selbstnutzung), die zur Erhaltung des Baudenkmales oder zu seiner vernünftigen Nutzung erforderlich sind, werden begünstigt. Hierbei werden auch Kosten berücksichtigt, die zu einer sinnvollen und zeitgemäßen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Unstrittig ist beispielsweise, dass Heizungs- und Sanitäranlagen auf einen zeitgemäßen Standard gebracht werden können. Zweifel hinsichtlich der zeitgemäßen Nutzung kommen aber auf, wenn es um Luxussanierungen geht, bei denen zum Beispiel ein Aufzug oder ein Designerbad eingebaut wird. Die Begriffe sinnvolle und zeitgemäße Nutzung sind sehr dehnbar und auslegungsfähig und bieten daher viel Raum für unterschiedliche Rechtsauffassungen.

Wenn bei einem Gebäude der Denkmalschutz nur einen Teil des Objekts betrifft, sind auch nur diejenigen Kosten begünstigt, die hierauf entfallen. Steht etwa nur der historische Giebel unter Denkmalschutz, ist auch nur dessen Sanierung begünstigt. Ebenso sind bei Gebäuden im Ensembleschutz nur die Kosten begünstigt, die das äußere Erscheinungsbild betreffen und sich auf das Ensemble auswirken.

Wichtig: Sämtliche Baumaßnahmen können nur dann steuerlich anerkannt werden, wenn eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgt ist.

Hierbei ist der Bescheid der Denkmalschutzbehörde als Grundlagenbescheid zu sehen, an den die Finanzbehörde gebunden ist. Folgende Details müssen aus der Bescheinigung hervorgehen:

  • Eigenschaft des Gebäudes als Denkmal,

  • Erforderlichkeit der Aufwendungen,

  • Beschreibung der auszuführenden Arbeiten/Gewerke,

  • Höhe der Aufwendungen.

Die Prüfung der Denkmalschutzbehörde endet mit der Abnahme des Objektes, bei der geprüft wird, ob die Bauausführung auch entsprechend den gemachten Vorgaben erfolgt ist.

Keine Bindungswirkung hat der Bescheid der Denkmalschutzbehörde bezüglich der Frage, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt. Dies ist aber ohnehin nur bei solchen Gebäuden von Bedeutung, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Sofern Zuschüsse zu den Baumaßnahmen geflossen sind, wird die Bemessungsgrundlage entsprechend vermindert.

Steuerliche Förderung hängt von der Nutzungsart des Baudenkmals ab

Liegen die Voraussetzungen für ein Baudenkmal vor, hängen die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten davon ab, ob das Baudenkmal selbst genutzt wird oder vermietet werden soll:

  • Selbstnutzung: Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden 9 Jahren können jeweils 9 % der begünstigten Erhaltungs- und Herstellungskosten als Sonderausgaben abgezogen werden, insgesamt also 90 % der Kosten.
    Falls in einem Jahr der Höchstbetrag von 9 % nicht in Anspruch genommen wurde, gibt es keine Möglichkeit, das nachzuholen.

  • Vermietung: Im Bereich der Vermietung können die Herstellungsaufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen mit einem erhöhten Satz abgeschrieben werden:
    Im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren: 9 % p.a. × 8 Jahre = 72 %
    In den nächsten 4 Jahren jeweils 7 % p.a. × 4 Jahre = 28 %
    Damit sind die als Herstellungsaufwendungen qualifizierten Kosten für Baudenkmäler schon nach 12 Jahren komplett abgeschrieben.

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