Immobilieneigentum in Spanien: Neue Steuerregeln beim Verkauf des Objektes

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Aufgrund eines zum 1.1.2013 in Kraft getretenen neuen Doppelbesteuerungsabkommens mit Spanien gibt es eine gewichtige Änderung für in Deutschland ansässige Steuerzahler, die in Spanien eine Immobilie besitzen.

Keine Änderungen bei Vermietungseinkünften

Bei Vermietungseinkünften aus der spanischen Immobilie gib es keine Änderung. Nach wie vor gilt hier im deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen die sogenannte Anrechnungsmethode.

Dies bedeutet: Zunächst einmal werden die Vermietungseinkünfte in dem Staat besteuert, indem die Immobilie belegen ist. In diesem Fall also in Spanien. Im Anschluss daran werden die Vermietungseinkünfte auch im Wohnsitzstaat (in diesem Fall in der Bundesrepublik Deutschland) besteuert, wobei jedoch die spanische Steuer Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer findet.

Unter dem Strich wird daher die spanische Steuer wie eine Art Vorauszahlung auf die deutsche Einkommensteuer behandelt, wodurch eine Doppelbesteuerung ausgeschlossen werden soll.

Anrechnungsmethode jetzt auch bei Verkauf der Immobilie

Anders sieht es jedoch bei Einkünften aus der Veräußerung einer Immobilie aus. Hier galt bislang die sogenannte Freistellungsmethode. Danach werden die Einkünfte aus der Veräußerung der spanischen Immobilie auch im Belegenheitsstaat der Immobilie (also in Spanien) besteuert und in der Bundesrepublik Deutschland (also dem Wohnsitzstaat des Steuerpflichtigen) von der Besteuerung freigestellt. Komplett freigestellt wurden sie jedoch nicht, da es insoweit noch zum Progressionsvorbehalt kam. Dies bedeutet: Die Einkünfte aus der Veräußerung der spanischen Immobilie werden zwar selber nicht in Deutschland besteuert, erhöhen jedoch den Steuersatz auf die übrigen innerdeutschen Einkünfte.

Ab 2013 wird jedoch aufgrund der Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Spanien die bisher geltende Freistellungsmethode bei der Veräußerung einer Immobilie durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Ebenso wie bei der Vermietung einer spanischen Immobilie werden die Einkünfte also in beiden Staaten zur Besteuerung herangezogen, während im Wohnsitzstaat (im geschilderten Fall die Bundesrepublik) die im Belegenheitsstaat der Immobilie (also in Spanien) gezahlte Steuer angerechnet wird.

Das dürfte zu erheblichen Nachteilen führen, da Gewinne aus der Veräußerung einer Immobilie in Spanien wesentlich geringer besteuert werden, als dies in der Bundesrepublik Deutschland der Fall ist. Dies bedeutet: Die in Spanien gezahlte Steuer, welche auf die deutsche Einkommensteuer wie eine Vorauszahlung angerechnet wird, wird nicht dazu ausreichen, die in Deutschland entstehende Steuer komplett zu decken. Für den Spanien-Liebhaber wird es daher bei der Veräußerung einer in Spanien belegenen Immobilie in Deutschland regelmäßig zu einer Steuernachzahlung kommen. Entsprechende Rücklagen müssen daher aus dem Veräußerungserlös gebildet werden.

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