Teilverkauf des Eigenheims: selten sinnvoll

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Wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Geld um. So wirbt die Wertfaktor Immobilien GmbH aus Hamburg für den neuartigen Immobilien-Teilverkauf. Was ist davon zu halten?

Dieses verlockende Angebot richtet sich an Selbstnutzer von Eigenheimen, die außer ihren schuldenfreien eigenen vier Wänden kein Vermögen besitzen. Jeder dritte Immobilien-Eigentümer über 65 Jahre besitzt lediglich sein Haus und sonst nichts.

Verlockendes Geld

In einem solchen Fall ist das Motto "Geld aufs Konto und Eigentum behalten" von Wertfaktor überaus verlockend. Mit einer Sofortzahlung von beispielsweise 100.000,– € lassen sich dann Wünsche wie ein altersgerechter Umbau des Eigenheims, eine schon länger geplante Weltreise oder auch eine Aufbesserung der zu geringen Renteneinkünfte erfüllen.

Doch Vorsicht: Wer sein Eigenheim weiter selbst nutzen will, muss ein monatliches Nutzungsentgelt von 242,– € an die Firma Wertfaktor zahlen. Nach zehn Jahren gehen immerhin rund 29.000,– € für diesen fiktiven Nettomietwert vom Konto ab.

Für Wertfaktor wirkt das wie ein Festzins von 2,9 % pro Jahr, der im Grundbuch über eine neu einzutragende Grundschuld abgesichert wird. Zwar wird der Teilkäufer nur stiller Teilhaber des Eigenheims, da sich an der Selbstnutzung und fortlaufenden Instandhaltung durch den Eigentümer nichts ändert. Letztlich holt sich dieser aber rechtlich einen Miteigentümer mit ins Haus.

Rechtliche Besonderheiten

Der Vertrag über den Immobilien-Teilverkauf muss notariell beurkundet werden. Darin werden der Miteigentumsanteil des Teilkäufers Wertfaktor, die entsprechend einzutragende Grundschuld sowie das monatliche Nutzungsentgelt zugunsten des Teilkäufers und das Nießbrauchsrecht zugunsten des Teilverkäufers festgelegt.

Anschließend wird alles im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts eingetragen. Die Kosten für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren trägt üblicherweise der Käufer, in diesem Falle also Wertfaktor. In Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen können diese Kaufnebenkosten rund 8 % betragen. Allerdings werden sie beim Teilverkauf nur vom festgelegten Miteigentumsanteil berechnet.

Weiteres Geld nach Gesamtverkauf der Immobilie

Wenn der Eigenheimbesitzer aus den eigenen vier Wänden später doch auszieht, wird Wertfaktor seine Immobilie komplett verkaufen. An einer eventuellen Wertsteigerung seines Eigenheims nimmt der Ex-Eigentümer zwar teil; sollte der Immobilienwert jedoch sinken, muss er dies ebenfalls in Kauf nehmen. Insofern ist der spätere Verkauf in puncto Wertsteigerung nichts anderes als eine Wette. Vom späteren Verkaufspreis behält Wertfaktor stolze 6,5 % für das sogenannte Durchführungsentgelt ein, das nichts anderes als eine relativ teure Verkaufsprovision darstellt.

Musterrechnungen für ein Eigenheim mit einem Verkehrswert von 500.000,– €

Bevor der Teilverkauf des Eigenheims überhaupt starten kann, muss der aktuelle Verkehrswert durch einen Gutachter ermittelt werden. Bei einem Verkehrswert von beispielweise 500.000,– € kann der Eigentümer nun die Höhe seiner gewünschten Sofortzahlung selbst bestimmen. Liegt diese bei 100.000,– €, wird Wertfaktor zu 20 % Miteigentümer seiner Immobilie.

Die Endabrechnung bei einem Gesamtverkauf nach zehn Jahren sieht nicht berauschend aus, sofern man keine Wertsteigerung annimmt. Von der Sofortzahlung in Höhe von 100.000,– € gehen die laufenden Nutzungsentgelte von 29.000,– € ab, sodass zunächst lediglich 71.000,– € verbleiben.

Aus dem Verkauf fließen dann noch 367.500,– € zu, da vom 80-prozentigen Miteigentumsanteil des ehemaligen Eigentümers noch die volle Verkaufsprovision von 32.500,– € abgezogen wird. Sofortzahlung abzüglich Nutzungsentgelt und Schlusszahlung machen somit nur 438.500,– € aus. Dies sind rund 12 % weniger im Vergleich zum Verkehrswert von 500.000,– €.

Wird die Hälfte des Eigenheims verkauft, bleiben unterm Strich nur noch 395.000,– € übrig. Also würde der Ex-Eigentümer mit einem Minus von rund 105.000,– € bzw. 21 % des Verkehrswertes dafür bestraft, dass er schon heute unbedingt 250.000,– € in bar auf die Hand haben möchte. Wirklich lohnend für den Eigenheim-Teilverkäufer kann das, zumindest aus finanzieller Sicht, wohl kaum sein.

Selbstverständlich kann man die Musterrechnung auch mit einer Wertsteigerung von insgesamt 20 % nach einer Nutzungsdauer von zehn Jahren aufmachen. Dann kämen am Ende noch 512.000,– € (bei Teilverkauf zu 20 %) bzw. 438.500,– € (bei Teilverkauf zur Hälfte) heraus.

Künftige Wertentwicklung von Eigenheimen ungewiss

Tatsächlich eingetretene Wertsteigerungen in der Vergangenheit sind aber keine Garantie für Wertsteigerungen in der Zukunft. Dies gilt für Immobilien genauso wie für Aktien. Da die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren schon drastisch gestiegen sind, kann man diese Entwicklung nicht einfach in die Zukunft fortschreiben. Der Eigenheim-Teilverkäufer würde ganz schlecht aussehen, wenn es zum Platzen der Immobilienblase käme und sein Eigenheim in zehn Jahren deutlich weniger wert wäre als heute.

Bei einem Verkauf der Hälfte des Eigenheims und bei 20 % Wertverlust blieben beispielsweise nur 351.500,– € übrig. Das sind immerhin rund 30 % weniger im Vergleich zum aktuellen Verkehrswert von 500.000,– €. Der meist schon ältere Eigenheimbesitzer sollte auf die alten Tage nicht noch zum Immobilienpreis-Spekulanten werden.

Ein Gesamtverkauf seines Eigenheims mit lebenslangem Wohnungsrecht und einer monatlichen Leibrente, wie das z.B. die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG anbietet, ist da eine bessere Alternative. Die monatliche Leibrente kann dabei auch durch eine Einmalzahlung ersetzt werden oder durch eine Kombination von beidem, also laufender Leibrente plus entsprechend niedrigerer Einmalzahlung.

(MS)

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