Ferienwohnung
Werden Ferienwohnungen vermietet, können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen.
Bestehen Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so sind Indizien gegeben, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Darüber hinaus kann für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet liegt, eine Feriendienstorganisation für Verwaltung und Vermietung (Werbung) sorgt, die Wohnung immer zur Vermietung zur Verfügung steht oder wenn ein pensionsähnlicher Betrieb vorliegt. Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb unterliegen neben der Einkommensteuer/Körperschaftsteuer regelmäßig auch der Gewerbesteuer.
Sind die Voraussetzungen für eine gewerbliche Tätigkeit nicht gegeben, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Dabei ist zu beachten, dass bei zeitweiser Selbstnutzung der Ferienwohnung entstandene Werbungskosten nicht zu 100 % angesetzt werden können. Vielmehr ist dann festzustellen, in welchen Zeiten eine Vermietung erfolgte. Dazu gehören auch Leerstandszeiten. Nur für diese Zeiträume können die Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden.
Führt die Vermietung einer Ferienwohnung dauerhaft zu Verlusten, nimmt das Finanzamt Liebhaberei an. Verluste werden dann nicht mehr steuerlich anerkannt (Finanzgericht Münster, Urteil vom 15.12.2005, 6 K 6518/02 E).
Bei Ferienwohnungen ist eine minimale Vermietungszeit von mindestens 25 % der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen zu beachten. Bei Unterschreitung der Grenze kann das Finanzamt den Abzug entstandener Werbungskosten versagen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.08.2006, IX 15/06; Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 11.12.2006, 14 K 92/05).
Bei einer Ferienwohnung, die auch teilweise selbst genutzt wird, sind Verluste aus der Vermietungstätigkeit nur dann steuerlich absetzbar, wenn mittels einer Überschussprognose nachgewiesen wird, dass das Ferienhaus mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird (Bundesfinanzhof, Urteil vom 28.10.2009, IX R 30/08).
Gesetze und Urteile (Quellen)
BFH 28.6.1984, IV R 150/82
BFH 14.3.2000, IX R 8/97
BFH 06.11.2001, IX R 97/00
FG Münster 15.12.2005, 6 K 6518/02 E
BFH 24.08.2006, IX R 15/06
FG Niedersachsen 11.12.2006, 14 K 92/05
BFH 28.10.2009, IX R 30/08
§ 21 EStG
§ 15 EStG
Der Kauf von Ferienimmobilien: Krisensicherer Sachwert und Kapitalanlage
Eine Immobilie im sonnenverwöhnten Süden, am Meer oder in den Bergen: In der Urlaubszeit träumen viele Deutsche vom eigenen Ferienhaus. Bis vor wenigen Jahren wurden Ferienimmobilien vor allem gekauft, um dort selbst den Urlaub, ein verlängertes Wochenende oder den Ruhestand zu verbringen. Gekauft wurde, wo es einem persönlich selbst gefiel. Eine gute Vermietbarkeit spielte meist nur eine Nebenrolle. Doch die Zeiten haben sich geändert. Das Hauptmotiv für den Kauf von Ferienimmobilien ist inzwischen die sichere Kapitalanlage. Schulden- und Euro-Krise, niedrige Zinsen und die heftigen Kursschwankungen an den Börsen verunsichern die Anleger und wecken den Appetit auf alles, was aus Stahl und Beton ist.